בעל דירה בקומה העליונה בבית משותף ביקש להרחיב את דירתו על הגג ולהוסיף ממ"ד. השכנים בקומת הקרקע התנגדו לכך שההרחבה תבוצע בלי שיוקצה להם בתמורה חלק מן החצר לשימוש בלעדי. המפקח על רישום מקרקעין קיבל את הדרישה כתנאי לבנייה, אך בית המשפט המחוזי בערעור הפך את ההחלטה בחלקה. הוא קבע כי עצם ניצול זכויות הבנייה בגג אינו מקנה לשכנים זכות לקבל את החצר, וכי הרכוש המשותף שלא הוצמד כדין יוסיף להיות משותף. ההרחבה הותרה בכפוף להיתר בנייה ולהוראות הדין, ונפסקו למערער הוצאות של 4,000 שקל.
מדובר בבית משותף קטן בבת ים, שבו ארבע דירות בשתי קומות. דירתו של המערער נמצאת בקומה העליונה, והוא ביקש להרחיב אותה על שטח הגג בהתאם לתכנון שאפשר להגיע לשטח דירה של עד 160 מ״ר. התכנון כלל גם מרחב מוגן דירתי. בקומת הקרקע התגוררו בעלי דירה אחרים, שלפי המסמכים היו בני משפחה. הם טענו שההרחבה תעניק למערער יתרון משמעותי, משום שהוא יוכל לנצל שטח משותף לצורכי דירתו בעוד בעלי הדירה התחתונה יישארו ללא תוספת דומה.
לפי תיאור ההשתלשלות, בתחילת הדרך ניתנו חתימות שנדרשו לקידום הרחבת הדירה, אך בהמשך הועלתה התנגדות והוסרו הסכמות מצד בעלי הדירה התחתונה. ההליך לפני המפקח על רישום מקרקעין התמקד בשאלה אם אפשר לאפשר את הבנייה בלי לאזן את התועלת הכלכלית באמצעות הענקת שימוש ייחודי בחצר. השכנים ביקשו שהמערער יוותר על חלק מן השימוש בחצר לטובתם, כך שלדבריהם יישמר איזון בין מי שיכול לבנות על הגג לבין מי שיכול להשתמש בקרקע שסביב הבניין.
המפקח התייחס לשווי הכלכלי של האפשרות לבנות על הגג והשווה אותו לערך השימוש בחצר. בהמשך הערעור קבעה השופטת כי "שגה המפקח עת קיבל תביעתם של המשיבים" והתנה את הבנייה בהצמדת חלק מן החצר. בהחלטתו נקבע כי הבנייה תתאפשר בכפוף להענקת זכות שימוש בשטח חצר לבעלי הדירה התחתונה. לצד זאת נדונו טענות על גישה למתקנים ולשטחים משותפים, וכן הוצאות. המערער טען כי המפקח חרג מן הסמכות שניתנה לו בדיני בתים משותפים: לדבריו, אי אפשר להפוך את ההליך לאישור הרחבה למנגנון של הקצאת זכויות קנייניות חדשות, כאשר החוק אינו מחייב אותו לוותר על חלק מהחצר כתמורה.
בית המשפט המחוזי בחן את ההסדרים הרלוונטיים בחוק המקרקעין. ככלל, הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת מחייבת הסכמה רחבה מאוד של בעלי הדירות, ולפי הכלל העקרוני הסכמה של כולם. עם זאת, החוק כולל הסדר מיוחד להרחבת דירה, שמאפשר בתנאים מסוימים שימוש ברכוש משותף לצורך הרחבה ברוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות המחזיקים בשני שלישים מן הרכוש המשותף. לצורך בניית ממ"ד נקבעו בדין הסדרי רוב מיוחדים. ההסדרים אינם שקולים להענקת בעלות בחצר לכל מי שמתנגד להרחבה.
המחלוקת על מספר ההסכמות נבחנה בהקשר של בית בן ארבע דירות. לטענת המערער, גם לאחר שבעלי הדירה התחתונה חזרו בהם מן ההסכמה, נותרה תמיכה של שלוש מתוך ארבע הדירות, שדי בה בתנאים הקבועים בחוק. בית המשפט בחן לא רק את שיעור בעלי הדירות אלא גם את חלקם היחסי ברכוש המשותף ואת הזכויות המוגנות של הדיירים האחרים. הוא הדגיש כי קיומו של הרוב המתאים אינו מאפשר פגיעה בלתי מוגבלת באחרים, אך גם שאין להפוך התנגדות של בעל דירה אחד לזכות לקבל חלק מן החצר כפיצוי אוטומטי.
השכנים הסתמכו על פערי השווי בין הרחבה בנויה על הגג לבין שימוש בקרקע פתוחה. הוצגו חוות דעת וחישובים שניסו לתרגם את השטח הבנוי ואת שטח החצר לשווי יחסי. בית המשפט העיר כי חלק מן ההשוואות מעוררות קושי, בין היתר משום שהן מביאות בחשבון מקדמי שווי מסוימים אך אינן נותנות תמונה מלאה של אפשרויות הרחבה עתידיות. עם זאת, הוא לא הכריע במחלוקת שמאית כאילו היא לב הסכסוך. לשיטתו, השאלה הבסיסית הייתה האם הדין מסמיך להעניק לשכנים זכות שימוש ייחודית בחצר כתנאי להרחבת דירה אחרת.
בהקשר הזה נקבע שקיימת אפשרות לבחון פגיעה מהותית בזכויות בעלי דירות אחרים, ובנסיבות מתאימות לדון בהוראות מתאימות שנועדו למנוע אותה. אולם אין להסיק מכך סמכות כללית לחלק מחדש את הרכוש המשותף לפי שווי כלכלי תיאורטי, כאשר ההרחבה מבוצעת בגדר החוק. בית המשפט הבהיר שהזכות לבנות אינה ניתנת בחינם מכל בחינה: היא כפופה לרוב הנדרש, לתכנון, להיתר ולהגבלות על פגיעה באחרים. אך היא גם לא תלויה בזכותם של השכנים לדרוש לעצמם חזקה בלעדית בשטח שלא הוצמד לדירתם.
בפסק הדין הודגש כי "אין בעצם ביצוע הבנייה על ידי המערער תוך שימוש ברכוש משותף" כדי ליצור זכות אוטומטית לשכנים לשימוש ייחודי בחצר. בית המשפט לא שלל באופן עקרוני את האפשרות שבעל דירה אחר ירחיב את דירתו בעתיד, בהתאם לתנאים שבחוק, וציין כי בעלי הדירות אינם יכולים לפגוע שלא כדין באפשרות כזאת. ההדדיות העתידית שונה מן הדרישה להעניק כעת חצר ייחודית דווקא למי שאינו בונה. זכות ההרחבה של האחד אינה מעבירה מעצמה זכויות קנייניות לאחר.
המחוזי גם בחן את מעמד השטחים שלא ייכללו בבנייה עצמה. הוא קבע כי שטחי הגג והחצר שלא הוצמדו כדין לדירה מסוימת יישארו חלק מן הרכוש המשותף. אף בעל דירה אינו רשאי להפוך שטח כזה לשטח שלו באופן חד־צדדי, למשל באמצעות גידור, חסימת מעבר או אחסון שמונע גישה לאחרים. כדברי השופטת, "אין למי מבעלי הדירות זכות לשימוש ייחודי בו". הקביעה נועדה להגן על זכויות הצדדים כולם. המערער לא קיבל היתר לנהוג בגג כולו כשטח פרטי, ובעלי דירת הקרקע לא קיבלו היתר להשתמש בחצר כשטח בלעדי מכוח התנגדותם להרחבה.
במסגרת הערעור נבחן גם ההיתר התכנוני. לפי החומר שהוצג, לבנייה קודמו הליכים בפני מוסדות התכנון, אך בית המשפט הבהיר שהכרעתו בסכסוך הקנייני אינה תחליף להיתר בנייה תקף, ואינה מתירה לבצע חריגה מן ההיתר. התוצאה הייתה שהמערער רשאי להרחיב את הדירה עד לשטח של 160 מ״ר רק בהתאם להיתר ולהוראות הרלוונטיות, בלי שהדבר יותנה בוויתור על חלק מן החצר. פסק הדין הדגיש כי "המערער רשאי לבצע בנייה לשם הרחבת דירתו" בתנאי השטח והרישוי שקבע. ההבחנה בין אישור תכנוני לבין זכות קניינית הייתה חיונית: היתר בנייה אינו יכול לבדו לשנות בעלות ברכוש משותף, כשם שהתנגדות קניינית אינה מחליפה הליך תכנוני.
הערעור התקבל אפוא בחלקו. התנאי שקשר בין הרחבת הדירה על הגג להענקת זכות שימוש בחצר לשכנים בוטל, והוראות שנועדו לשמור על הרכוש המשותף ועל גישה לשטחים ולמתקנים נותרו במקומן או הובהרו מחדש. עוד נקבע כי אם שולמו הוצאות על פי החלטת המפקח שבוטלה בחלקה, יש לפעול בהתאם להוראות ההשבה שבפסק הדין. בהחלטה הקודמת נפסקו לטובת המשיבים הוצאות בסך 5,500 שקל; המחוזי הורה להשיבן למערער ככל ששולמו, בתוך 30 ימים. בעלי הדירה התחתונה חויבו לשלם למערער הוצאות ערעור בסך 4,000 שקל. אין מדובר בהכרעה שכל בעל דירה עליונה רשאי לבנות כרצונו, אלא בפסק דין שמציב גבול לתמורה שאפשר לדרוש ממנו בשל עצם מימוש זכות הרחבה כחוק.
משמעותו של פסק הדין עבור בתים משותפים קטנים היא ההפרדה בין שלוש שאלות שלעתים מתערבבות בסכסוכי שכנים: האם יש רוב הנדרש לפי הדין להרחבת דירה, האם ההרחבה פוגעת פגיעה מהותית בזכויות האחרים, והאם ניתן להעניק שימוש ייחודי בשטח משותף למי שלא בונה. בית המשפט קבע שהשאלה השלישית אינה נפתרת אוטומטית באמצעות תשובה חיובית לשתיים הראשונות. הרחבה כדין יכולה להתבצע, ובה בעת החצר והשטחים שלא הוצמדו יישארו של כלל בעלי הדירות.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.