רוכשת דירה בבאר שבע ביקשה שבית המשפט יכיר בבעלותה במחסן חיצוני שנרשם בטאבו כצמוד לדירתה, אף שבהסכם המכר הוחרג המחסן במפורש מן העסקה. המוכרים טענו כי מדובר בטעות רישומית וכי הרוכשת מבקשת לקבל נכס שלא שילמה עבורו. בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה את תביעתה, ביקר בחריפות את ניסיונה להסתמך על הרישום בניגוד להסכם, וחייב אותה בהוצאות של 80,000 שקל. עם זאת, הוא לא הורה לתקן את הרישום לטובת המוכרים, משום שלא הגישו תביעה שכנגד.
שורש המחלוקת בעסקה משנת 2011, שבה רכשה ניקול עזריה דירה מאבישי להב ומפנינה להב. בעת המשא ומתן החליפו עורכי הדין טיוטות של הסכם המכר, ובסעיף המגדיר את הנכס בוצע שינוי מפורש. לפי הנוסח שעליו חתמו הצדדים ב־23 בפברואר באותה שנה, הדירה נמכרה עם מחסן פנימי בשטח 3.3 מ״ר וחניה כפולה, אך לא עם המחסן החיצוני. המילים המחריגות אותו נכללו בהסכם עצמו. המוכרים רכשו את המחסן החיצוני בנפרד מן החברה המשכנת, והמשיכו להחזיק בו גם לאחר שמכרו את הדירה.
אלא שכאשר הדירה נרשמה בפנקס הבתים המשותפים בשנת 2013, החברה המשכנת רשמה כצמודים לה נכסים שונים ובהם גם המחסן החיצוני. כך נוצר פער בין הסכמת המוכרים והרוכשת בכתב לבין הרישום הקנייני. לפי גרסת עזריה, היא למדה על הרישום רק בסוף 2015. בינואר 2016 פנה עורך דינה למוכרים ודרש שיפנו את המחסן, בטענה שהרישום מוכיח שהזכויות בו הועברו אליה. המוכרים השיבו באמצעות עורכת דינם שההסכם מחריג את המחסן במפורש וכי הצמדתו לדירה נעשתה בטעות שיש לתקנה. למרות חילופי המכתבים לא הוגשה תביעה באותה עת, ורק באוגוסט 2023 פנתה הרוכשת לבית המשפט.
עזריה ביקשה פסק דין הצהרתי שיקבע כי הזכויות במחסן הן שלה, ובנוסף צו לסילוק ידי להב ממנו. טענתה המרכזית נשענה על סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, המעניק לרישום במקרקעין מוסדרים מעמד של ראיה חותכת לתוכנו. היא הסתמכה גם על הוראות הנוגעות לעסקאות בחלקי מקרקעין ולהצמדת רכוש משותף לדירות, וטענה כי המוכרים אינם יכולים לשמר לעצמם את המחסן לאחר שמכרו את דירתם ולא הצמידו אותו לדירה אחרת בבניין. עוד טענה כי במשך השנים שילמה ארנונה בגין המחסן, אף שהמוכרים המשיכו להשתמש בו, ולכן התעשרו על חשבונה.
המוכרים התנגדו. לשיטתם, לא ייתכן שרישום מאוחר ושגוי של החברה המשכנת יהפוך את מה שהוצא במפורש מן העסקה לנכס שנמכר. הם הדגישו את החזקתם הרצופה במחסן ואת העובדה שהרוכשת ידעה היטב מה קנתה. הם העלו גם טענת שיהוי, לנוכח השנים שחלפו מאז התכתובת בשנת 2016. השאלה שבפני בית המשפט לא הייתה רק כיצד נרשם המחסן, אלא אם הרוכשת רשאית להיבנות מן הטעות למרות ההסכם המפורש ולמרות נסיבות התנהלותה.
לפני שהתבררה התביעה עד תומה ניסה בית המשפט למצוא פתרון מעשי. בדיון בספטמבר 2024 הועלתה האפשרות שהמחסן יישאר צמוד לדירת הרוכשת, אך היא תשלם למוכרים את שוויו בעת רכישת הדירה, בקיזוז תשלומי ארנונה שיוכח כי נשאה בהם. המוכרים הסכימו, ולאחר מכן הודיעה גם הרוכשת על הסכמתה. שמאי שמונה מטעם בית המשפט בדק את שווי המחסן ביום העסקה וקבע כי אז הוא סומן בהיתר להריסה, ולכן שוויו בשוק החופשי היה אפס. אילו היה בנוי כחוק, הוערך שוויו באותו מועד ב־29,000 שקל. בשנת 2022 כבר ניתן למחסן היתר בנייה, אך לא הובאו ראיות שאפשרו לקבוע מי מימן את הכשרתו.
חוות הדעת יצרה מחלוקת חדשה: עזריה גרסה כי מאחר ששווי המחסן ב־2011 נקבע כאפס, ההסדר מאפשר לה לקבל אותו בלי לשלם למוכרים דבר. להב טענו כי זו אינה יכולה להיות משמעות הפתרון שהוצע, שנועד לאזן בין הקושי להותיר את המחסן מחוץ לדירתה לבין העובדה שלא נכלל במחיר ששילמה. בית המשפט דחה את פרשנותה של הרוכשת. הוא הבהיר כי ההצעה נשענה על כך שתשלם תמורה כלשהי, ולא נועדה להעניק לה את מלוא התועלת מהכשרת המחסן בלי שתישא בעלויות. בהמשך בוטל המסלול המוסכם וההליך שב להתברר לגופו, בלי שהעמדות הזמניות שנאמרו במסגרת ניסיון הפשרה יהפכו להכרעה בזכויות.
לאחר בחינת הראיות קבע השופט יעקב דנינו כי עזריה הייתה מודעת היטב להחרגת המחסן. הוא הדגיש את נוסח החוזה, את המשא ומתן שקדם לו ואת החזקה המתמשכת של המוכרים בנכס. על הטענה כאילו הרוכשת לא הבינה שהמחסן אינו כלול בעסקה כתב: ״אני קובע כממצא עובדתי כי התובעת ידעה היטב״. בית המשפט הצביע גם על סתירות בעדותה, וציין כי אלה עוררו ״תחושת אי נחת של ממש״. לדבריו, לא הוצגה תשתית המוכיחה את טענתה כי שילמה לאורך השנים את הארנונה בגין המחסן החיצוני.
לעניין רישום המקרקעין הבחין בית המשפט בין חשיבותו העקרונית של המרשם לבין הנסיבות החריגות של טעות שניתן להוכיח. הרישום הוא בעל משקל משפטי משמעותי, אך אין בו כדי למחוק את ההסכמות המפורשות ואת הממצאים העובדתיים לגבי תוכן העסקה. לאחר שהשווה את הסכם המכר, מסמכי החברה המשכנת וראיות הצדדים, קבע השופט: ״שוכנעתי כי הצמדת המחסן החיצוני לדירת התובעת נעשתה בשגגה״. לפיכך אין לראות ברישום המאוחר בסיס מספיק כדי להצהיר שהיא זכאית למחסן שלא רכשה.
בית המשפט לא הסתפק בדחיית הפרשנות המשפטית של הרוכשת. הוא מתח ביקורת על התנהלותה ועל ניסיונה לנצל את הפער שבין החוזה לרישום. כלשונו, ״ניסיונה של התובעת להסתמך על הרישום השגוי״ עולה כדי התנהלות חסרת תום לב. הביקורת התחזקה לנוכח העובדה שהרוכשת הועמדה על הסתירה כבר בשנת 2016 ובכל זאת המשיכה לבקש את המחסן מכוח הרישום, בלא להראות ששילמה עבורו. בית המשפט הבהיר כי ״לא היה מקום להגשת התביעה במתכונתה״.
התוצאה הייתה דחייה של הסעדים שביקשה עזריה: לא הוצהר שהיא בעלת הזכויות במחסן ולא ניתן צו לסילוק ידיהם של להב ממנו. היא חויבה לשלם למוכרים הוצאות משפט בסך 80,000 שקל. עם זאת, אף שבית המשפט קבע שהצמדת המחסן לדירתה נבעה מטעות, הוא לא הכריע בתביעה לתיקון המרשם או למתן הצהרה חיובית על זכויות המוכרים, משום שאלה לא הגישו תביעה שכנגד. בכך הותיר את הצורך להסדיר את הרישום בדרך דיונית מתאימה, ולא הפך את דחיית התביעה לצו אופרטיבי שלא התבקש כדין.
ת״א 9169-08-23
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.