חברות הבנייה קחם חברה להשקעות וקרן פז חברה לבנייה חויבו להשיב לרוכשי דירות תשלומים שנגבו באמצעות מנגנון הצמדה למדד תשומות הבנייה שטרם פורסם במועד התשלום. השופט הבכיר רון סוקול מבית המשפט המחוזי קיבל את התביעה הייצוגית, ביטל את תניית ההצמדה שקבעה שיטת חישוב לא סימטרית והעמיד את בסיס ההשבה על 2,758,960 ש״ח, בניכוי 100,316 ש״ח בשל תשלומי חסר. החברות טענו שהמנגנון משקף את עלויות הבנייה, שחוזי הדירות נוהלו במשא ומתן ושמצבן השתנה לאחר הסדר נושים. בית המשפט דחה את טענותיהן המרכזיות, אך קיבל את דרישתן לקיזוז במקרים שבהם ירד המדד.
במרכז המחלוקת עמדו חוזי מכר שבהם מחיר הדירה שולם בכמה פעימות. מחירו של כל תשלום הוצמד למדד תשומות הבנייה, אך אופן ההצמדה השתנה לפי היום בחודש שבו שילם הרוכש. תשלום שבוצע בין היום הראשון ל־15 בחודש חושב לפי מדד שיתפרסם רק ב־15 באותו חודש, ואילו תשלום במחצית השנייה חושב לפי המדד שהיה ידוע ביום התשלום. מדד הבסיס, לעומת זאת, היה תמיד המדד הידוע ביום חתימת החוזה. לפי בית המשפט, זה אינו רק ויכוח טכני על תאריך: החישוב אפשר לגבות תוספת עבור תקופה שטרם התבררה במועד שבו הועבר הכסף.
שני רוכשי דירות פתחו את ההליך. אחד מהם רכש דירה בחריש בשנת 2015 מקחם, והשני רכש דירה בשנת 2021 מקרן פז. בחוזיהם הופיע מנגנון הצמדה דומה. השניים טענו שהתנאי מקפח בחוזה אחיד, ודרשו להשיב לחברי הקבוצה את ההפרשים ששולמו ביתר. הם העלו גם עילות חוזיות ואחרות, ובהן עשיית עושר והפרת חובת תום הלב, אך ליבת פסק הדין התמקדה בסעיף ההצמדה ובהשבה הנגזרת מביטולו. בקשתם לנהל תובענה ייצוגית אושרה ביוני 2024, ולאחר מכן נמשך הליך של גילוי מסמכים, בדיקת נתונים והגשת תצהירים וחוות דעת.
החברות ביקשו לשכנע שאין מדובר כלל בחוזים אחידים: רוכשי דירות, טענו, מיוצגים לעיתים בידי עורכי דין, מנהלים משא ומתן ומשנים תנאים בחוזה. הן טענו שגם ההצמדה עצמה אינה מקפחת, שכן היא נועדה לשמור על הערך הריאלי של התמורה ולהגן מפני התייקרות חומרים ושירותי בנייה. לשיטתן, הרוכשים יכלו לבחור את מועד התשלום ולשלם לאחר פרסום המדד. הן הדגישו שהתקשרויות עם ספקים וקבלני משנה חושפות גם אותן למנגנוני הצמדה ולעליית מחירים.
השופט סוקול הבחין בין המחיר החוזי שהצדדים הסכימו עליו לבין שיטת חישוב של תוספת למחיר. העובדה שחלק מתנאי ההסכם ניתנים לשינוי במשא ומתן אינה שוללת את סיווגו כחוזה אחיד, כאשר הספק קבע מראש תנאים שנועדו לשמש התקשרויות רבות. יתרה מכך, לא הוכח שתניית ההצמדה השנויה במחלוקת שונתה בהסכמים עם הרוכשים. בית המשפט גם דחה את הטענה שחוק החוזים האחידים אינו חל על מנגנון ההצמדה בשל החריג הקשור לתמורה הכספית: אופן החישוב של תוספת למחיר, להבדיל מן המחיר עצמו, יכול לעמוד לביקורת על קיפוח.
ההכרעה לא הייתה שכל הצמדה למדד עתידי היא אסורה. השופט הבהיר כי ״תניה המצמידה את התמורה למדד תשומות הבניה העתידי אינה מקפחת כשלעצמה״. הקיפוח נבע מהפער בין מדד בסיס ידוע וקבוע לבין מדד סיום עתידי, שלא הוחל באותה שיטה בשני קצות החישוב. החברות קיבלו כך יתרון בחלק מתשלומי הרוכשים. גם האפשרות של רוכש להקדים או לדחות תשלום אינה מתקנת לדעתו תנאי מקפח שנקבע כברירת מחדל בחוזה, מפני שהיא תלויה בפעולה שהרוכש צריך ליזום בעצמו.
במהלך ניהול התביעה נקלעה קבוצת חנן מור, שבבעלותה היו הנתבעות, לקשיים כלכליים. לאחר הסדר נושים שאושר במאי 2025 הוחלפה השליטה בחברות. מנהליהן החדשים טענו שמי שיישאו כעת בתוצאה הם הנושים והמשקיעים שפעלו להציל את הקבוצה ולאפשר את מסירת הדירות. בית המשפט דחה את הניסיון להשתמש בשינוי הבעלות כדי לחסום את ההשבה. ההסדר שאושר לא כלל את תביעת רוכשי הדירות, אף שהייתה ידועה, וגם לא חסם את יתר לקוחות הקבוצה. מי שרכש את השליטה, נקבע, נטל את פעילות החברות לצד הסיכונים הכרוכים בה.
טענה נפרדת נגעה לדירות שנרכשו במסגרת ״מחיר למשתכן״. החברות טענו שהמדינה וחברת הבקרה אישרו את נוסח החוזים ולכן לא הייתה להן אפשרות ממשית לשנות את התנאי, ואף הציגו את הרוכשים במיזמים האלה כמי שנהנים מהגנה מיוחדת של המדינה. בית המשפט קבע שהחוזים נוסחו בידי החברות והובאו לאישור, אך לא הוכתבו להן מראש בידי המדינה. אישור מנהלי לביצוע פרויקט אינו שולל בחינה משפטית של קיפוח בחוזה אחיד. לכן גם רוכשי מחיר למשתכן נשארו בקבוצה הזכאית להשבה.
בשלב הכספי הסתמך בית המשפט על חוות דעתו של המומחה סלע קולקר, שבדק נתוני תקבולים של החברות, ערך בדיקות מדגמיות וביקש להעריך את תשלומי היתר לאורך השנים. התובעים ביקשו לאמץ את החישוב ולא להתיר קיזוזים; החברות חלקו על הנתונים ודרשו להפחית מהם סכומים נוספים. כאן התקבלה חלק מעמדת החברות. כאשר המדד ירד אחרי ביצוע תשלום, והחברה לא דרשה מן הרוכש להוסיף כסף, נוצר למעשה גם מצב של גביית חסר לפי השיטה. השופט קבע כי החזרת הסימטריה לחישוב מחייבת התחשבות בשני הכיוונים. בהתאם לכך הורה לקזז 100,316 ש״ח מן הסכום שנקבע על בסיס חוות הדעת.
מנגד נדחתה בקשת החברות להפחית סכומים משנות 2014–2015 על סמך אומדן סטטיסטי שנגזר משנים מאוחרות יותר. לטענתן, מערכות המחשוב הישנות לא אפשרו להפיק נתונים מדויקים. בית המשפט השיב כי ״ככל שיש 'חסר בראיות' הרי שהנטל מוטל על כתפי הנתבעות״. הוא גם לא אפשר להפחית חיובים בשל טעויות נטענות במדד הבסיס בפרויקט אחר, שכן מחלוקות על טעויות נקודתיות בחוזים מחייבות בירור נפרד. דרישה נוספת לבצע חישוב יחסי לפי היום המסוים בחודש נדחתה, משום שהחוזים לא קבעו הצמדה יומית.
בסופו של דבר נקבע שהנתבעות ישיבו לכל חבר קבוצה מוכר את גביית היתר, כשהתשלום יבוצע בתוך 60 יום מן ההכרעה. לגבי רוכשים שלא יאותרו, על החברות לדווח לבית המשפט על הסכומים המגיעים להם, כדי שיכריע אם נדרש ניסיון איתור נוסף או העברה לקרן הסטטוטורית. לסכומי ההשבה יצורפו הפרשי הצמדה בהתאם להוראות שנקבעו, אך לא ריבית פיגורים עונשית. לרוכשים שהובילו את התביעה נקבע גמול בשיעור 3% מסכום ההשבה, לבאי כוחם שכר טרחה בשיעור 20% בתוספת מע״מ, ונפסקו הוצאות בסך 40,000 ש״ח. כן נדרשו החברות לפרסם הודעה על פסק הדין לאחר אישורה. התוצאה מחייבת תיקון כספי ממשי לרוכשים, תוך הקפדה שלא להפוך השבה של גביית יתר לחיוב העולה על הנזק שנמצא.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.