שינוי דרמטי בפרויקט התחדשות עירונית בכפר סבא לא ביטל את החוזה שבו רכשו בני זוג דירה ב־1,800,000 שקל, אבל גם לא הקנה להם זכות לקבל דירה בבניין חדש באותו מחיר. בית משפט השלום בתל אביב הורה לחברת א.ש. 38 יזמות בע״מ לקיים את ההסכם בדרך של אכיפה בקירוב, וקבע לרוכשים מחיר מותאם של 2,131,979 שקל. לאחר 1,300,000 שקל שכבר שולמו, יתרתם תעמוד על 831,979 שקל. במקביל נפסק להם פיצוי של 160,000 שקל בשל איחור במסירה, לצד פיצוי נוסף עד למסירה בפועל. השופט רועי שחר קבע כי החוזה נשאר בתוקף, אך שינוי מסלול הפרויקט מחייב התאמה הוגנת של התחייבויות הצדדים.
נקודת המוצא הייתה הסכם מכר שנחתם ב־24 ביוני 2021 לרכישת דירת ארבעה חדרים ברחוב השקמה 18 בכפר סבא. הדירה תוכננה בקומה השישית של בניין שיעבור חיזוק ותוספת בנייה, בשטח של 88 מ״ר ובתוספת מרפסת של 11.5 מ״ר, שלושה כיווני אוויר וזכות לחניה במתקן מכני. המחיר שסוכם היה 1,800,000 שקל, והמסירה תוכננה לדצמבר 2023, בכפוף להוראות החוזה. הרוכשים שילמו בשני שלבים 450,000 שקל ו־850,000 שקל, ובסך הכול העבירו ליזמית 1,300,000 שקל. לפי לוח התשלומים המקורי נותר תשלום אחרון של 500,000 שקל לקראת מסירת הדירה.
אלא שכבר בחודש יולי 2021, זמן קצר לאחר החתימה, הורתה נתיבי תחבורה עירוניים לעצור את העבודות בשל ביצוען בתחום התכנון של תשתית לאומית ללא תיאום נדרש. ברקע עמדה התנהלות הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שבית המשפט תיאר כשגויה. החברה, שזכתה קודם לכן במכרז לביצוע חיזוק ותוספת דירות בכמה בניינים, נאלצה לפעול מול הרשויות כדי להוציא את הפרויקט מן המבוי הסתום. במקום חיזוק הבניין והוספת יחידות דיור, התגבשה תוכנית להריסתו ולהקמת בניין חדש. בדצמבר 2022 חתמה החברה על התחייבות לקדם היתר חדש, הכולל 62 דירות בבניין שנבנה מחדש.
המשמעות לרוכשים לא הייתה רק שינוי טכני במסלול התכנון. בית המשפט השווה את הדירה שהובטחה לזו שהוצעה בבניין החדש: שתיהן דירות ארבעה חדרים באותו מיקום, באחריות אותו יזם ועם מרפסת וחניה. עם זאת, שטח הדירה החלופית קטן לכ־83 מ״ר, מספר הקומות והדירות בבניין גדל, ומספר כיווני האוויר ככל הנראה הצטמצם. מנגד, הדירה תהיה בבניין חדש לחלוטין, המרפסת תגדל לכ־13 מ״ר והחניה תהיה קונבנציונלית ולא במתקן מכני. כלומר, השינוי כלל יתרונות וחסרונות, ולא היה אפשר להציגו כולו כשיפור או כולו כפגיעה ברוכשים.
בינתיים ניסתה החברה להגיע להבנות עם הרוכשים. בסתיו 2023 הוזמנו לפגישה על הפרויקט החדש, אך זו לא התקיימה. לאחר אירועי 7 באוקטובר גויסו שניהם לשירות מילואים ממושך. בהמשך התכתבות בין הצדדים הבהירה החברה כי ללא הסכמה לתוספת תשלום של 290,000 שקל בגין שדרוג הדירה, תיאלץ לשקול ביטול החוזה והשבת הכספים. הרוכשים, מצדם, עמדו על זכותם לדירה לפי ההסכם המקורי, והצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה. בסופו של דבר ביקשו מבית המשפט להצהיר שהחוזה תקף, לאכוף את מכירת הדירה ואף להפחית את המחיר בשל שינוי מאפייניה. הם דרשו גם פיצוי חודשי על האיחור במסירה.
א.ש. 38 יזמות טענה מנגד כי ההסכם בוטל, או שהיה ניתן לבטלו בשל הכשל התכנוני והמעבר לפרויקט אחר. היא הצביעה על כך שהשינוי לא נולד מרצונה, אלא מהתנהלות הרשויות והחברה הכלכלית, וטענה כי אכיפת החוזה במחיר המקורי תעמיס עליה חיוב לא סביר. לחלופין הציעה אכיפה בקירוב באמצעות רכישת דירה בבניין אחר שעבר חיזוק, או קבלת דירה בבניין החדש במחיר שהותאם לערכה. החברה אף ביקשה השבת ערבויות חוק המכר כנגד החזרת הכספים ששילמו הרוכשים, אם ייקבע שההסכם הסתיים.
השופט שחר לא קיבל את טענת הביטול. מהתכתובות עלה שהחברה הזהירה שוב ושוב מפני ביטול עתידי, אך לא שלחה הודעת ביטול בפועל. גם ההתנהלות במשא ומתן לא לימדה שהצדדים הסכימו לסיים את ההתקשרות. בית המשפט הדגיש כי היתר הבנייה המקורי לא בוטל בדרך שהחברה טענה לה, ולכן לא התקיימה העילה החוזית שהיא ביקשה להסתמך עליה. גם טענת הסיכול, שלפיה השינוי החיצוני מונע את אכיפת ההסכם ומותיר רק השבה, לא שכנעה. השופט נתן משקל למעמד הבכורה של אכיפת חוזים ולכך שביטול והשבה היו עלולים לאפשר לחברה למכור את הדירה לאחר במחיר גבוה יותר.
עם זאת, השופט לא אימץ גם את עמדת הרוכשים במלואה. נספח השינויים בחוזה התייחס לאפשרות של שינויים בפרויקט לפי ההיתר שהיה קיים בעת החתימה, ולא החל מראש את הסכמת הרוכשים להריסה ולבנייה מחדש לפי היתר אחר. לכן אין בו הבטחה לקבל דירה בעלת מאפיינים משתנים ללא כל התאמת מחיר. בית המשפט בחן גם את ההאשמות ההדדיות בחוסר תום לב ודחה אותן: ביחס לרוכשים כתב ״לא מצאתי שהתנהלות התובעים היא חסרת תום לב״, ואילו ביחס לחברה קבע ״לא מצאתי גם בהתנהלות הנתבעת חוסר תום לב״. שני הצדדים, לשיטתו, נקלעו למצב מורכב עקב פעולות צד שלישי וניסו לשמור על האינטרסים שלהם.
הפתרון היה שימוש בדוקטרינה של אכיפה בקירוב, המאפשרת להגשים את תכלית החוזה גם כאשר אין עוד אפשרות לקיימו בדיוק כפי שנכתב. השופט הסתמך על פסיקה של בית המשפט העליון שהכירה באפשרות להתאים חיובים כאשר הליבה של העסקה נותרת בעינה. כאן היו זהות היזם, המיקום, סוג הדירה והחלק הגדול של התמורה שכבר שולם נתונים בעלי משקל. בית המשפט הסביר כי ״נכון יהא להורות על אכיפה בקירוב״, אך גם קבע שההתאמה צריכה להביא בחשבון את השינוי המהותי ממבנה מחוזק לבניין חדש. ההצעה להעביר את הרוכשים לדירה בבניין אחר לא נבחנה כחלופה מעשית, משום שלא הונחה לה תשתית מספקת.
כיצד נקבע המחיר החדש? במהלך גילוי המסמכים הוצגו עסקאות של דירות ארבעה חדרים בבניין החדש. בית המשפט בחן שבע עסקאות דומות שנערכו בין נובמבר 2023 לינואר 2024, במחירים שבין 2,040,000 ל־2,283,276 שקל. הוא לא הסתמך על עסקה חריגה של 2,935,000 שקל, שלא הוסבר הפער בינה לבין רוב העסקאות, וגם לא על עסקאות חריגות אחרות או על מחירים שהוסכמו בפשרה עם רוכשים נוספים. ממוצע שבע העסקאות היה 2,131,979 שקל. השופט הכיר בכך שעשויים להיות הבדלים במפרט, בלוח התשלומים ובשיפורים בין הדירות, אך קבע שבסיס ההשוואה הזה הוא המתאים ביותר לחישוב המחיר בנסיבות התיק.
על פי פסק הדין, הרוכשים ישלמו ליזמית 831,979 שקל לא יאוחר מחודשיים לפני קבלת החזקה בדירה, ללא הפרשי הצמדה למדד, בהתאם להסדר שנקבע בחוזה. במקביל קיבל בית המשפט את דרישתם לפיצוי בגין איחור במסירה: 5,000 שקל לחודש מפברואר 2024 ועד ספטמבר 2026, שהם 160,000 שקל, וכן 5,000 שקל לחודש נוסף עד למסירה בפועל. החברה לא הציגה טיעון ממשי כנגד רכיב הפיצוי הזה. מאחר שהתקבלה רק חלק מעמדת הרוכשים ורק חלק מעמדת היזמית, קבע השופט כי ״אין צו להוצאות״. התוצאה ממחישה את חלוקת הסיכון שנקבעה דווקא במקרה הזה: הרוכשים לא איבדו את העסקה, והחברה לא חויבה למסור את הדירה החדשה במחיר הישן.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.