בית משפט השלום בתל אביב קיבל בעיקרה תביעה של בני זוג שהשקיעו 220 אלף דולר במיזם נדל"ן בארצות הברית, וקבע כי שתי החברות שעימן התקשרו הפרו את הסכם ההשקעה וכי עורך הדין ששימש גורם מרכזי בקשר מול המשקיעים ומנהל החברות ביצעו כלפיהם עוולת תרמית. החברות, עו"ד דוד אנג'ל ומנהל המיזם חויבו יחד ולחוד להשיב 190 אלף דולר ולשלם 70 אלף שקל בגין עוגמת נפש. החברות לבדן חויבו גם ב-5,400 דולר דמי שכירות. רכיב התשואה שנתבע נדחה.
המשקיעים התקשרו בנובמבר 2019 עם Global Management & Consulting LLC ו-Global Flip Realty LLC בהסכם להשקעת נדל"ן מסוג "פליפ". הם העבירו 220 אלף דולר לחשבון נאמנות בארצות הברית. בינואר 2020 נרכשה דירת קונדומיניום במיאמי תמורת 148,300 דולר, והבעלות נרשמה על שם אחת החברות. לפי ההסכם בחרו המשקיעים במסלול שבו הקרן אמורה לחזור במלואה, לצד מחצית מן הרווח הנקי ממכירת הנכס.
בהמשך החלו המשקיעים לדרוש מידע על הכסף, השיפוץ והנכס. בפסק הדין תוארו הודעות של עו"ד אנג'ל שלפיהן נותרו כ-50 אלף דולר בחשבון הנאמנות, וכי "אנו לא משכירים נכס לעסקת פליפ". לאחר שדרשו להשיב את כספם נחתמה הודעת ויתור שלפיה, בכפוף להחזר מלוא ההשקעה בתוך 45-50 ימי עסקים, יוותרו על דרישותיהם. ההחזר לא בוצע במועד.
במאי 2021 נחתם שטר חוב על 225 אלף דולר. מתוך הסכום הועברו למשקיעים 30 אלף דולר ביוני 2021, אך התשלום השני, בסך 195 אלף דולר, לא שולם. הנכס עצמו נמכר בנובמבר 2022 תמורת 250 אלף דולר, כאשר לפי המסמכים הועברו לחברות 223,288.21 דולר נטו לאחר הוצאות.
התובעים טענו כי הוצגו להם מצגי שווא מראש וכי החברות והמעורבים השתמשו בכספם בניגוד להתחייבויות. הם דרשו את יתרת הקרן, תשואה, דמי שכירות ופיצוי בגין עוגמת נפש. הנתבעים חלקו על הטענות וטענו, בין היתר, כי העסקה נפגעה מנסיבות השוק וממגפת הקורונה וכי ההסכמים אינם מקימים את מלוא הזכויות הנטענות.
לאחר בחינת הראיות קבע השופט רון גולדשטיין כי התביעה התקבלה בעיקרה. בית המשפט מצא כי החברות הפרו את ההסכם, וכי ביחס לעו"ד אנג'ל ולמנהל החברות הוכחו יסודות עוולת התרמית. בפסק הדין נקבע כי חיובם האישי הוא חיוב נזיקי בגין מצגים והודעות כוזבות והסתרה מתמשכת, ולא חיוב חוזי רגיל מכוח הסכם ההשקעה.
אחד הנושאים שנבחנו היה השכרת הנכס. בזמן אמת נמסר למשקיעים כי נכס בעסקת פליפ אינו מושכר, אך בית המשפט קבע שהנכס הושכר מאחורי גבם. מאחר שהנכס נרכש מכספי המשקיעים ולא הוצגו הוצאות שקשורות להשכרה, נקבע כי אין החברות רשאיות להסתמך על מנגנון חלוקת הרווחים כדי לקבל מחצית מדמי השכירות. מלוא 5,400 הדולר שהוכחו נפסקו לטובת התובעים, בחיוב החברות בלבד.
מנגד, בית המשפט דחה את הדרישה לתשואה. נקבע שהמשקיעים בחרו במסלול שמקנה להם מחצית מן הרווח הנקי, ולא במסלול של תשואה קבועה של 10% על הקרן. גם הסעד של מתן חשבונות נדחה לאחר שנקבעו הנתונים הדרושים לגבי מחיר הרכישה, מחיר המכירה, דמי השכירות ויתרת הקרן.
ביחס לעוגמת הנפש קבע בית המשפט כי מדובר במקרה המצדיק פיצוי "על הצד הגבוה". הוא נתן משקל לכך שסכום השקעה משמעותי לא הושב במשך שנים, לכך שהמשקיעים נותרו בחוסר ודאות באשר לכספם ולכך שנדרשו להחליף עורכי דין ולשלוח התראות. עם זאת, טענות לנזקי גוף לא נתמכו בתיעוד רפואי ולא שימשו בסיס לפיצוי. הסכום שנפסק בגין נזק לא ממוני הועמד על 70 אלף שקל.
בסופו של דבר חויבו שתי החברות, עו"ד אנג'ל ומנהל החברות, יחד ולחוד, ב-190 אלף דולר, לצד 70 אלף שקל עוגמת נפש. החברות חויבו גם ב-5,400 דולר דמי שכירות. התביעה נגד נתבעת נוספת נדחתה ללא צו להוצאות; נגד עורך הדין ששימש נאמן ניתן קודם לכן פסק דין בהיעדר הגנה שנותר בעינו. ארבעת הנתבעים שחויבו נדרשו לשלם גם 40 אלף שקל הוצאות משפט ו-45 אלף שקל שכר טרחת עורך דין.
מספר התיק: ת"א 14445-09-21.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.