בית משפט השלום בחיפה קיבל בחלקה תביעה שהגישו נציגות בית משותף וקבוצת דיירים נגד ש. דורפברגר בע"מ, שביצעה פרויקט תמ"א 38 בבניין בעיר. השופטת ג'אדה בסול קבעה כי יש להכיר בעשרה חודשי איחור בני פיצוי, ופסקה 140 אלף שקל לזכות בעלי ארבע מהדירות המקוריות. בנוסף נפסקו לנציגות 83,354 שקל בגין ליקויים ברכוש המשותף, ולשני דיירים 8,000 שקל בגין נזק לא ממוני. התביעה, שהוגשה על סך 1,103,833 שקל, התקבלה אפוא רק בחלקה.
הסכם התמ"א נחתם בספטמבר 2010. במסגרתו התחייבה החברה לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה, לבצע עבודות בדירות וברכוש המשותף ולהוסיף ארבע דירות חדשות. לפי ההסכם, העבודות עבור בעלי הדירות הוותיקים היו אמורות להסתיים בתוך 18 חודשים ממועד קבלת היתר הבנייה. ההיתר ניתן בפברואר 2014, ולכן המועד החוזי להשלמת העבודות היה באוגוסט 2015.
התובעים טענו כי האיחור נמשך 22 חודשים וביקשו 462 אלף שקל כפיצוי מוסכם. החברה מצדה טענה, בין היתר, כי יש למדוד את השלמת העבודות במועד מוקדם יותר, וכי יש לגרוע מתקופת האיחור עיכובים שנגרמו בשל קשיי ביסוס, חיפוי האבן, עיכובים מצד רוכשי הדירות החדשות ושיפוצים שביצעו דיירים. מנהל החברה העיד כי בכל הנוגע להסכמה להארכות, עורך הדין שעמד בקשר עמו "כל הדרך נתן לי את ההרגשה שאני יכול לישון בשקט".
בית המשפט דחה את הטענה שניתנה לחברה ארכה חוזית. נקבע כי סעיף ההארכה דרש אישור פוזיטיבי של נציגות בעלי הדירות, ולא הוכח שאישור כזה ניתן. השופטת כתבה כי "תחושה סובייקטיבית, ככל שהייתה כנה, אינה ממלאת את מקומו של האישור שההסכם דורש". עם זאת, היא הבחינה בין ארכה חוזית שלא אושרה לבין תקופה שאינה נחשבת מלכתחילה לאיחור משום שהעבודה נעצרה בנסיבות שלא היו בשליטת החברה.
בעניין קשיי הביסוס מצא בית המשפט תשתית ראייתית ממשית: מסמכים שנערכו בזמן אמת העידו על הוראות להפסקת עבודות חציבה ועל צורך בתימוך ובהתאמות הנדסיות. גם עד התובעים אישר שהעבודה התנהלה בדפוס של "עבודה, עצירה... ובצורה כזאת זה נערך", והסביר שהיו חללים שהיה צורך למלא בבטון. אף שהחברה טענה לעיכוב של תשעה חודשים, נקבע כי לא הוכיחה את מלוא התקופה, בין היתר משום שלא הציגה יומני עבודה ולא הראתה אילו עבודות ניתן היה לקדם במקביל. בית המשפט גרע שישה חודשים בלבד מתקופת ההפרה.
מנגד, טענות אחרות של החברה לא התקבלו כבסיס לגריעת זמן נוסף. לגבי חיפוי האבן נקבע כי הוא תוכנן מראש ונכלל בחוזי המכר של הדירות החדשות, ולא הונחה תשתית לאומדן העיכוב שיוחס לו. גם טענה לעיכובים מצד רוכשי הדירות החדשות לא נתמכה במסמכים שהראו מתי נדרשו תוכניות, מתי נמסרו ואילו עבודות נעצרו. אשר לשיפוצי הדיירים, בית המשפט הכיר בכך שהם התקיימו במקביל לעבודות, אך קבע שלא הוכח משך עיכוב קונקרטי שנגרם בגללם.
בית המשפט קבע כי העבודות הרלוונטיות לבעלי הדירות הושלמו בסוף דצמבר 2016, ולא במועד קבלת טופס 4. לכן התקופה שמאוגוסט 2015 ועד סוף דצמבר 2016 עמדה על כ-16 חודשים, ומתוכה נגרעו שישה חודשים בגין העיכוב המבני. התוצאה הייתה עשרה חודשי איחור בני פיצוי.
עם זאת, לא כל התובעים נמצאו זכאים לפיצוי המוסכם. רוכשי ארבע הדירות החדשות לא היו צד להסכם התמ"א, וחוזי המכר שלהם לא הוגשו. גם נציגות הבית המשותף לא הייתה זכאית לפיצוי האישי שנקבע לבעלי הדירות בהסכם. מתוך שש הדירות המקוריות הוכחה זכאות לגבי ארבע בלבד. עד התובעים עצמו העיד כי הפיצוי החוזי נועד "לששת הדיירים המקוריים של הבניין". בהתאם לכך נקבע פיצוי חודשי של 14 אלף שקל, ארבע שישיות מהסכום החוזי של 21 אלף שקל, ובסך הכול 140 אלף שקל לעשרה חודשים.
ראש נזק נוסף עסק בליקויי הבנייה ברכוש המשותף. החברה טענה כי אחריותה החוזית הוגבלה ל-12 חודשים וכי התביעה הוגשה מאוחר מדי, אך בית המשפט דחה את הטענה. נקבע כי יש להבחין בין תקופת אחריות חוזית לבין תקופת ההתיישנות, וכי תניה המעניקה אחריות לשנה אינה כשלעצמה פטור מאחריות לאחר מכן. עוד נקבע כי הדיירים פנו לחברה לאורך השנים בעניין ליקויים, והחברה עצמה טענה שביצעה תיקונים גם לאחר תקופת האחריות.
בית המשפט אימץ בעיקרה את חוות דעת מומחה בית המשפט, שהעמיד לאחר עדכון את עלות הליקויים על 71,404 שקל. לאחר הפחתת 50 שקל שעליהם ויתרו התובעים, נותרו 71,354 שקל. לגבי פתחי הניקוז והסדק בקירות התמך קבע המומחה דרכי תיקון אך לא תימחר אותן, לאחר שלא קיבל אישור מקצועי מלא שביקש שוב ושוב. בית המשפט קבע כי אין להשאיר את התובעים ללא סעד אך גם אין לאמץ את האומדן הגבוה שהציגו, ופסק 12 אלף שקל נוספים על דרך האומדנה. כך הגיע הפיצוי לנציגות בגין הליקויים ל-83,354 שקל.
התובעים ביקשו גם 100 אלף שקל בגין עוגמת נפש. בית המשפט קבע כי מדובר בנזק אישי המחייב הוכחה אינדיבידואלית, בעוד שרק אחד מהדיירים העיד על נסיבותיו. עוד נקבע שאין לפסוק בנוסף לפיצוי המוסכם פיצוי לא ממוני בגין אותו איחור עצמו. לבסוף נפסקו 8,000 שקל לשני דיירים בלבד בגין הפגיעה בהנאה מן הנכס שנבעה מליקויי הרכוש המשותף ומהמטרד הצפוי בעת תיקונם.
נוכח הפער בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק, אך גם בהתחשב בהתמשכות ההליך ובחלק מהתנהלות החברה, נפסקו לתובעים 25 אלף שקל הוצאות משפט ו-30 אלף שקל שכר טרחת עורך דין. יתר רכיבי התביעה והתביעות של חלק מהתובעים נדחו.
ת"א 36235-01-20
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.