חברת הבנייה חילטה דמי רצינות — ותשלם לרוכש את הכסף בחזרה

חברת י.דביר יזמות ובניה (יצחקי) בע"מ חויבה להשיב לרוכש דירה 51,303 שקל, לאחר שבית משפט השלום בבאר שבע קבע כי לא הוכיחה שהעבירה לו מפרט טכני מלא ותקין לטיוטת הסכם המכר. זאת אף שבית המשפט דחה חלק ניכר מטענות הרוכש נגד החברה.

יש לך מקרה דומה? רוצה לשאול עורך דין ולקבל הכוונה ראשונית? הצטרפו לקבוצת הפייסבוק שלנו ותוכלו לקבל מענה מעורכי הדין שבקבוצה. פרטים

פסק הדין, שניתן על ידי הרשמת הבכירה מיטל פרי, עסק בדמי רצינות בסך 50 אלף שקל ששילם הרוכש לאחר שחתם על בקשה לרכישת דירה בפרויקט בנתיבות. בהמשך, לאחר שקיבל מהחברה טיוטת הסכם מכר, הוא סירב לחתום עליה. החברה ראתה בכך הפרה וחילטה את דמי הרצינות.
הרוכש טען כי סירובו לחתום היה מוצדק. לדבריו, טיוטת ההסכם הייתה פגומה משום שלפרויקט לא היה היתר בנייה סופי, משום שלא הובטחה לו בטוחה פיננסית מסוג ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ומשום שלטענתו בקשת הרכישה לא הייתה הסכם מחייב. עוד נטען כי לא צורף להסכם מפרט טכני כנדרש לפי חוק המכר (דירות).
החברה הציגה את הדברים אחרת לגמרי. לטענתה, התביעה הייתה "ניסיון ציני וחסר תום לב" של הרוכש להתנער מהתחייבויותיו. היא טענה כי פעלה בשקיפות, כי הסירה את הדירה ממצבת הדירות המשווקות, וכי העבירה לרוכש טיוטת הסכם מכר מפורטת בצירוף מפרט טכני מלא.
אלא שבית המשפט לא קיבל את גרסת החברה בנקודה שהכריעה את ההליך.

תחילה דחתה הרשמת פרי את טענת הרוכש בעניין היעדר היתר הבנייה. בפסק הדין נקבע כי הרוכש ידע מראש שהבקשה נחתמת בשלב מקדמי, "טרם אישור התוכניות, וטרם קבלת היתר בנייה". לכן, נקבע כי לא ניתן להצדיק את סירובו לחתום על ההסכם רק בשל העובדה שטרם ניתן היתר בנייה סופי.
הרשמת כתבה כי "סירובו היווה הפרה של ההסכם", והוסיפה כי הרוכש "אינו יכול להסתמך בדיעבד על העובדה שחלפה שנה וטרם ניתן היתר בנייה כדי להכשיר את ביטולו הפסול מלכתחילה".
גם הטענה בעניין הבטוחה הפיננסית נדחתה. בית המשפט הפנה לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, וקבע כי החוק מעניק למוכר את זכות הבחירה בין החלופות הקבועות בו. לכן, דרישת הרוכש לקבל דווקא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לא הקנתה לו זכות לסרב לחתום.

בפסק הדין נכתב כי "דרישת התובע לבטוחה מסוג מסוים אינה מבוססת על זכות קנויה בדין", וכי אין בדרישה זו כדי להצדיק "סירוב גורף לחתום על הסכם המכר".
גם הניסיון של הרוכש להיתלות בכך שבקשת הרכישה אינה זיכרון דברים מחייב נדחה. הרשמת פרי קבעה כי מדובר ב"פרשנות שגויה" של המסמך. לדבריה, העובדה שבקשת הרכישה אינה הסכם מכר סופי אינה מבטלת את ההתחייבויות שהרוכש קיבל על עצמו במסגרתה, ובהן החובה לנהל משא ומתן בתום לב וההסכמה לאפשרות של חילוט דמי הרצינות.
הנקודה שבה החברה כשלה הייתה אחרת: המפרט הטכני.

בית המשפט בחן את הסוגיה על רקע סעיף 2(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, וצו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974. לפי פסק הדין, מוכר דירה חייב לצרף לחוזה מפרט מפורט, ולמסור לקונה העתק חתום ממנו. לא מדובר בנספח טכני שולי, אלא במסמך שמטרתו להבהיר לקונה מה בדיוק הוא רוכש.

בעניין זה הפנה בית המשפט גם לפסיקה שנזכרה בפסק הדין - ת"א (מחוזי מרכז) 293-06-08 א.פ. נחום חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' שלמה לאטי. שם הודגש כי חובת הגילוי במכר דירה נובעת גם מעקרון תום הלב וגם מחוק המכר (דירות), וכי מטרת המפרט היא שהקונה "יידע בדיוק מה הוא קונה ועל מה הוא מוציא את כספו".
בפועל, בטיוטת ההסכם הופיעה רשימת נספחים שכללה "מפרט טכני נספח ג'". אלא שעיון בנספח שהוצג לבית המשפט העלה כי הוא כלל רק את הכותרת "מפרט טכני נספח ג'" - ולא את המפרט עצמו.
ב"כ הרוכש אמר בדיון: "לא קיבלנו מפרט. מפרט זה ספר". מנגד, החברה הסתפקה בטענה כי המפרט נשלח, ואף נציגתה העידה כי הוא "נמצא אצלי". אלא שהמפרט עצמו לא צורף לכתב ההגנה, לא צורף לסיכומים, ולא הוצג בפועל.
הרשמת פרי קבעה כי הנטל להוכיח שהמפרט נמסר כדין מוטל על החברה. לדבריה, החברה "לא הוכיחה בראיות קונקרטיות כפי הנדרש כי מפרט טכני תקין ושלם, העונה על דרישות החוק, צורף לטיוטת הסכם המכר ונשלח לתובע".
עוד נקבע כי גם לאחר שב"כ הרוכש פנה שוב ושוב וטען כי המפרט לא הועבר כנדרש, לא הוכח שהחברה תיקנה את החסר. בפסק הדין נכתב כי "לנתבעת הייתה הזדמנות לתקן את הנדרש ולהעביר לתובע מפרט כדבעי אולם לא הוכח שעשתה כן".

על רקע זה הפנה בית המשפט גם לדיני החוזים הכלליים ולחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. הרשמת קבעה כי כאשר ניתנה לחברה אפשרות לקיים את הנדרש והיא לא עשתה כן, יש להכיר בזכות הרוכש שלא לחתום על הסכם המכר.

השורה התחתונה הייתה ברורה: אף שחלק מרכזי מטענות הרוכש נדחה, החברה הפסידה משום שלא הוכיחה שמילאה את חובתה למסור מפרט טכני מלא ותקין.
בפסק הדין נקבע כי "התביעה מתקבלת, וזאת אך ורק בשל מחדלה של הנתבעת לצרף מפרט טכני מלא ותקין לטיוטת הסכם המכר, כנדרש בחוק המכר (דירות)".
החברה חויבה לשלם לרוכש 51,303 שקל, בצירוף ריבית שקלית מיום הגשת התביעה. בנוסף חויבה לשלם הוצאות משפט בסך 641 שקל ושכר טרחת עורך דין בסך 6,053 שקל כולל מע"מ.