בית המשפט קיבל במלואה תביעה בין שני חוכרים במגרש דו-משפחתי בעיר מג'אר, וקבע כי שטח שתי החניות שאושר בהיתרי הבנייה של שניהם הוא שטח משותף שבו רשאים שני הצדדים להשתמש. השופטת ברכה לכמן אסרה על הנתבע לבנות קיר ללא היתר או בסטייה מהיתר שיחסום את כניסת התובע לביתו ולחניה, הורתה להשיב את המקרקעין לקדמותם לאחר חפירות שבוצעו ללא היתר או בסטייה ממנו, וחייבה את הנתבע ב-15 אלף שקל הוצאות ושכר טרחת עורך דין.
עורכי הדין שלנו
שני הצדדים זכו יחד במגרש לבנייה דו-משפחתית בשכונת חיילים משוחררים במג'אר לאחר שהגישו הצעה משותפת במכרז. בספטמבר 2017 חתמו על חוזה חכירה עם רשות מקרקעי ישראל לגבי מגרש בשטח 442 מ"ר, ובדצמבר 2018 חתמו על הסכם שיתוף שחילק את המגרש לשני חלקים וקבע כי זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות יחולקו ביניהם בחלקים שווים.
בהמשך הוצאו היתרי בנייה נפרדים. בינואר 2019 ניתן לתובע היתר לבניית בניין בן שתי קומות, קירות בגבולות המגרש ומדרגות פיתוח, ובמאי אותה שנה ניתן לנתבע היתר לבניית שתי יחידות דיור בנות שלוש קומות. המחלוקת החריפה כאשר התובע טען שהנתבע החל לבצע חפירות במטרה לבנות קיר בטון שיחסום את החניה ואת הכניסה לביתו, בניגוד להסכם החכירה, לתוכנית ולהיתר.
עם הגשת התביעה ביקש התובע צו מניעה זמני. לאחר שניתן צו, הצדדים הסכימו שלא לבצע עבודות בניגוד להיתרים או לדיני התכנון ושלא לשנות את מצב המגרש עד להסכמה אחרת. במאי 2023 ניתן צו מניעה זמני הדדי שאסר על שני הצדדים לבצע עבודות בנייה או חפירה בסטייה מהיתר או ללא היתר.
התובע טען כי הנתבע מונע ממנו להשתמש בחניה שיועדה לשימושו וכי החפירות נועדו להקים קיר שיחסום את החניה ואת הגישה לבית. הנתבע טען מנגד כי דווקא התובע סטה מההיתר ומההסכמות, וכפר בתוקף החתימות שיוחסו לו על הסכם השיתוף ועל בקשת ההיתר. הוא טען כי מעולם לא הסכים לשתי חניות בתוך המגרש וכי ההסכמה הייתה לחניה סמוך לכביש הראשי. עוד טען שזכות המעבר אל החלק האחורי היא רגלית בלבד בשל הפרשי הגבהים.
כדי לברר את המחלוקת מינה בית המשפט מודד מטעמו. המומחה הכין מפה מצבית של המגרש ביחס לתוכנית המתאר ולהיתרי הבנייה של שני הצדדים, ונחקר על חוות דעתו. לפי המדידה, הבית שבחזית נמצא במפלס הנמוך של המגרש ובחלק המזרחי נמצא בית התובע, במפלס גבוה בכשלושה וחצי מטרים. הגישה מהכביש לבית האחורי נעשית באמצעות מדרגות בגבול הדרומי של המגרש.
המודד קבע כי שטח המגרש הכולל הוא 442 מ"ר, וכי בתשריט שהכין מופיע תא שטח של 25 מ"ר שיועד, לפי שני היתרי הבנייה, לשתי חניות בתוך המגרש. בעדותו הדגיש כי החניות מופיעות בתוכנית הפיתוח שהיא חלק מההיתר, וכי מיקומן זהה בשני ההיתרים. לדבריו, "שתי החניות האלה על פי ההיתר הזה הן אותן החניות זהות על פי ההיתר".
בית המשפט קיבל את ממצאי המודד וקבע שלא נסתרו בחקירתו. השופטת ציינה כי המסקנה מחוות הדעת ומהעדות היא ששני היתרי הבנייה אישרו שתי חניות באותו מקום ובשטח כולל של 25 מ"ר. היא הפנתה גם להוראות תוכנית המתאר המקומית, המחייבות חניה בתחום המגרש עם גישה מהרחוב.
נדבך נוסף בהחלטה היה חוזה החכירה עם רשות מקרקעי ישראל. לפי ההסכם, כאשר יחידת דיור אחת היא חזיתית, קיימת זכות מעבר לצמיתות לטובת היחידה האחורית, והזכות חלה גם על כלי רכב וכלים מכניים הדרושים לבנייה. בפסק הדין צוין כי בפועל התובע אינו עושה שימוש בזכות מעבר לרכב, ככל הנראה בשל הטופוגרפיה והפרשי הגובה, אך עצם ההסדר החוזי מחזק את התמונה שלפיה אין לבעל החלק הקדמי זכות לחסום את הגישה.
בסיכומיו טען הנתבע כי הסעדים הנוגעים לחפירות ולהשבת המצב לקדמותו כבר אינם רלוונטיים, וכי המחלוקת שנותרה היא אם השימוש בחניה תואם את היתרי הבנייה. לשיטתו, "שימוש בחניה על ידי התובע משמע גזילת שטח לטובת התובע".
בית המשפט דחה עמדה זו. השופטת קבעה: "אין כל ספק, כי נכון לקבוע ששטח החנייה לשני רכבים המסומן בבקשות להיתרי הבניה של בעלי הדין, הוא שטח האמור לשמש את שני בעלי הדין יחד, ולא רק את הנתבע". היא הסבירה שהמסקנה עולה מהתוכנית החלה על המגרש, מחוזה החכירה ומהיתרי הבנייה של שני הצדדים.
עוד נקבע כי בקשת ההיתר של התובע, שעליה חתם הנתבע לפי ממצאי התיק, כללה שטח לשתי חניות ושביל כניסה עם מדרגות לבית האחורי. גם בבקשת ההיתר של הנתבע הופיעו שתי חניות מתוכננות באותו אזור. בית המשפט קבע כי כל עוד המגרש טרם נרשם כבית משותף, שטח החניות הוא רכוש משותף של שני הצדדים ולשניהם זכות לעשות בו שימוש סביר.
בהתאם לכך נאסר על הנתבע לבנות קיר ללא היתר או בסטייה מהיתר שיש בו לחסום את הכניסה לבית התובע או לחניה, וכן נאסר עליו לבצע עבודות בנייה או חפירה בלתי מותרות שיש בהן לחסום את הגישה. בנוסף ניתן צו עשה להשבת המקרקעין לקדמותם ביחס לעבודות החפירה, ונאסר על הנתבע למנוע מהתובע שימוש סביר בתא השטח שיועד לחניה. מאחר שהתביעה התקבלה במלואה, חויב הנתבע בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 15 אלף שקל.
ת"א 54832-11-22
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.