בית המשפט המחוזי בירושלים קיבל בחלקה תביעה של חברת בנייה נגד משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל בעקבות עיכובים בפרויקט להקמת 66 דירות בשכונת נווה יעקב בירושלים. השופט אריה רומנוב קבע כי משרד הבינוי והשיכון היה צריך לפעול באופן ישיר ונמרץ יותר מול עיריית ירושלים כדי לקדם את היתר הבנייה, וכי מחדל זה גרם לעיכוב של שישה חודשים. בגין הנזק המימוני נפסקו לחברה 961,226 שקל בתוספת מע"מ, ובגין עבודות דרך שביצעה נפסקו לה עוד 100 אלף שקל כולל מע"מ. יתר רכיבי התביעה נדחו.
התובעת, חברת "שיכון דיירים בע"מ (קבוצת מזרחי ובניו בניה והשקעות בע"מ)", זכתה ביוני 2010 במכרז שפרסמו משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל לבניית 66 יחידות דיור במגרשים בשכונת נווה יעקב. בעקבות הזכייה נחתמו עמה חוזים, והיא שילמה לרשויות כ-22.7 מיליון שקל בגין הקרקע והפיתוח וכן העמידה ערבויות בנקאיות. החוזים קבעו לוח זמנים של 42 חודשים להשלמת הפרויקט מהמועד שבו הוכרזה כזוכה.
התביעה עסקה בשני ראשים מרכזיים. בראש הראשון טענה החברה כי מחדלים של הנתבעות עיכבו את תחילת הבנייה וגרמו לה נזקים מימוניים וכלכליים. לאחר שהגישה חוות דעת של מומחה, העמידה את הנזק הנטען ברכיב זה על 5,051,551 שקל בתוספת מע"מ. בראש השני דרשה 1,573,384 שקל בגין עבודות שלטענתה ביצעה במקום הנתבעות, ובהן פריצת דרכים, עבודות חציבה ותמיכה ופינוי קו ביוב.
המחלוקת המרכזית נגעה לתנאי בתוכנית בניין העיר שלפיו היתר בנייה ראשון במתחם הותנה בהשלמת חיבור כביש 20 לדרך בגין או בביצוע הפרדה מפלסית בצומת הגבעה הצרפתית. החברה הגישה בקשה להיתר בנייה באפריל 2011, אך היתר לבניית חמישה בניינים ניתן לה רק במרץ 2013, לאחר שעיריית ירושלים הסכימה לדחות את קיום התנאי לשלב האכלוס. חמישה מהבניינים הושלמו באוקטובר 2016 והבניין השישי בפברואר 2017.
החברה טענה כי כבר בעת פרסום המכרז היה ברור שהפרויקט אינו בשל לביצוע בהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו. בסיכומיה כתבה כי "המכרז מרגע הוצאתו ובמשך שנים אחר כך כלל לא היה בשל לביצוע פרויקט הבניה". לטענתה, עצם קביעת לוחות הזמנים במכרז יצרה מצג שלפיו הרשויות יסירו בזמן את המכשולים התלויים בהן ויאפשרו את ביצוע הבנייה בהתאם לחוזים.
הנתבעות טענו מנגד כי תנאי התוכנית היו גלויים לכל המשתתפים, וכי על החברה היה לבדוק אותם ולשקלל את הסיכון לעיכובים בהצעתה. בסיכומיהן טענו כי "המדינה הציגה בפני המשתתפים במכרז, והתובעת בכללותם, את מצב הדברים כהווייתם ולא הסתירה כל מידע בעניין". הן הוסיפו כי המשתתפים נדרשו לבדוק בעירייה ובמוסדות התכנון את התנאים והמטלות לקבלת היתר, וכי האפשרות לשינויים ולעיכובים הייתה חלק מהמורכבות הידועה של הפרויקט.
בית המשפט קבע כי גם החברה וגם הרשויות יצאו מנקודת הנחה שעיריית ירושלים תוכל להעניק הקלה ולדחות את התנאי הנוגע לכביש 20 משלב היתר הבנייה לשלב טופס 4. אלא שהעירייה לא מיהרה לעשות זאת. בהיעדר העירייה מן ההליך ובהיעדר עדות מטעמה, בית המשפט קבע כי יש להניח שפעלה כדין, ואף ציין שהחברה לא צירפה אותה כנתבעת ולא נקטה בזמן אמת הליך משפטי לשינוי עמדתה.
עם זאת, בית המשפט קיבל את טענת החברה כי היא עצמה לא גרמה לעיכוב בקבלת ההיתרים. בהמשך קבע כי משרד הבינוי והשיכון, שליווה את הפרויקט באמצעות חברת ניהול חיצונית, היה מחויב מכוח חובת תום הלב לפעול מול העירייה כדי לברר את פשר העיכוב ולנסות לקדם את ההיתר. בפסק הדין נאמר: "הייתה מוטלת על הנתבעת חובה לפנות לעיריית ירושלים, לברר את פשר העיכוב ולבדוק שמא ניתן לזרז את מתן ההיתר".
הקושי הראייתי מבחינת המדינה היה שלא הוזמן לעדות נציג של חברת הניהול וקסמן גוברין גבע, שלפי עד משרד השיכון פעלה מול העירייה. בית המשפט ציין כי אילו נציג החברה היה מעיד ומראה שנעשו פעולות סבירות לקידום ההיתר, ייתכן שהיה מקום לדחות את הרכיב הזה. בפועל, לא הובאה ראיה מספקת לפנייה שנועדה לברר את העיכוב ולהאיץ את מתן היתר הבנייה.
על בסיס התמונה הראייתית החלקית קבע השופט, על דרך האומדנה, כי פעולה ישירה או נמרצת יותר מצד משרד השיכון הייתה מביאה לכך שהעירייה נותנת את היתר הבנייה כחצי שנה מוקדם יותר. לכן תקופת העיכוב שיוחסה לנתבעת נקבעה לשישה חודשים, מ-24 בספטמבר 2012 עד 24 במרץ 2013, ולא ל-16 חודשים כפי שטענה החברה.
ביחס לקו הביוב שעבר בשטח המגרשים, בית המשפט דחה את הטענה כי מדובר בגורם שיצר עיכוב נוסף מעבר לאותם שישה חודשים. נקבע כי ניתן היה להקים מעקף זמני אילו היתר הבנייה היה מתקבל מוקדם יותר, וכי בפועל עניין קו הביוב נפתר סמוך למועד מתן ההיתר. גם הטענות לעיכוב בשל הסדרת ורישום הקרקע ובשל מועד מסירת המגרשים לא הביאו להארכת תקופת העיכוב שנפסקה.
בבחינת הנזק המימוני הישיר קבע בית המשפט כי החישוב ייעשה על בסיס הוצאות בסך 23,640,733 שקל, לתקופת ששת החודשים, ובריבית ממוצעת של ריבית פריים בתוספת 2%. סכום הנזק המימוני הישיר נקבע על 643,813 שקל, ולאחר הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממרץ 2013 עד מועד פסק הדין הועמד על 961,226 שקל בתוספת מע"מ. תביעות נוספות בגין עליית תשומות הבנייה ובגין דחיית רווחים נדחו, לאחר שבית המשפט קבע שלא הונחה תשתית מספקת לפיצוי נוסף ברכיבים אלה.
בראש התביעה הנוסף, שעסק בעבודות שהתובעת טענה כי ביצעה במקום המדינה, התקבלה רק התביעה הנוגעת לעבודות בדרך הגישה. בית המשפט קבע כי היו עבודות מסוימות שהיה על הנתבעת לבצע, אך מאחר שלא הוצג רישום מדויק של העלות בפועל, פסק לחברה 100 אלף שקל כולל מע"מ על דרך האומדנה. התביעה בגין עבודות חציבה, תמיכה והקמת קירות נדחתה לאחר שנקבע כי לפי מסמכי המכרז והחוזה הן הוטלו על היזם. גם הדרישה להחזר עבור פינוי קו הביוב נדחתה.
בסיכום נפסקו לחברה 961,226 שקל בתוספת מע"מ בגין הנזק המימוני ו-100 אלף שקל כולל מע"מ בגין עבודות הדרך. נוסף לכך חויבה המדינה להשיב שליש מאגרת בית המשפט ששילמה החברה, מחצית מהסכומים ששולמו למומחים בתוספת מע"מ, מחצית מהוצאות הפרוטוקול בסך 6,227.50 שקל, וכן שכר טרחת עורך דין בשיעור 17.5% מהסכום שנפסק לטובת החברה, כולל מע"מ.
מספר התיק: ת"א 30719-10-17.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.