בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה על הסף תביעה שבה ביקש התובע להצהיר כי הוא בעל הזכויות במקרקעין בכפר קאסם, ולחלופין כי עומדת לו זכות חזקה בלתי הדירה בהם. השופטת הלית סילש קיבלה את בקשת רשות מקרקעי ישראל וקבעה כי כבר בשלב המקדמי אין תשתית המספקת אפשרות, ולו קלושה, לקבלת הסעדים שהתבקשו. התביעה נדחתה והתובע חויב בהוצאות בסך 15,000 שקל.
המחלוקת נגעה למקרקעין הידועים כחלקה 88 בגוש 9081, בשטח של כ-2,037 מ"ר בכפר קאסם. התובע עתר לסעד הצהרתי של בעלות, בין היתר בדרך של תיקון טעות סופר במרשם לפי סעיף 95 לפקודת הסדר הזכויות במקרקעין, ולחלופין ביקש הצהרה שלפיה הוא רשאי להמשיך ולהחזיק במקום בזכות חזקה בלתי הדירה. רשות מקרקעי ישראל ביקשה לסלק את התביעה על הסף בטענות של התיישנות, שיהוי, מעשה בית דין, השתק ומניעות, היעדר עילת תביעה והיעדר יריבות, וכן בשל טענות הנוגעות לניקיון כפיים.
לפי כתב התביעה, משפחת התובע מחזיקה במקרקעין במשך דורות. נטען כי סבו טיפח את הקרקע במסגרת הסכם מסוג אלמוזארעה עם משפחה שלטענתו החזיקה בזכויות בקרקע, כי בהמשך עברו הזכויות לאביו במסגרת הסדרים פנימיים במשפחה, וכי בסביבות 1988 עברו החזקה והזכויות לתובע. עוד נטען כי לאורך השנים הוקמו במקום סככות, בהמשך רצפת בטון ומבנה ששימש לסופרמרקט, ומשנת 2010 הושכר המבנה לצד שלישי. התובע טען כי הליכי ההסדר והפרצלציה שנערכו בשנות השבעים הסתיימו ברישום שאינו משקף את מצב הזכויות הנכון, וכי מסמך נוטריוני שאותר לדבריו בשנת 2019 תומך בגרסתו.
רשות מקרקעי ישראל טענה מנגד כי הזכויות במקרקעין מוסדרים ורשומים על שם המדינה מאז 1974, לאחר פסק דין בתביעות סותרות שבהן התקבלה תביעת המדינה ונדחתה התביעה הסותרת שהגישה אותה משפחה. לטענתה, תביעת התובע התיישנה שנים רבות לפני שהוגשה בשנת 2024, והרישום הפומבי והחלוט אינו ניתן לפתיחה מחדש בדרך שנבחרה. עוד טענה כי התובע לא הציג ראיות להסכם האלמוזארעה, להעברת זכויות ממנו או לשרשרת הירושה שעליה הסתמך.
בית המשפט פתח בבחינת עצם קיומה של עילת תביעה. השופטת קבעה כי עוד לפני הדיון בטענות נגד זכויות המדינה, היה על התובע להציג בסיס ראשוני לזכות שלו עצמו במקרקעין. בפסק הדין נאמר כי בכתב התביעה ובתשובה לבקשת הסילוק לא נמצאה ראשית ראיה לזכות כזו. הסכם האלמוזארעה הנטען לא הוצג, התובע לא ידע לציין מי היו הצדדים המדויקים לו או מה היה תוכנו, ולא הוצגה ראיה אחרת המלמדת שהסכם כזה הקנה לסבו זכויות קנייניות. השופטת כתבה: "אין ולא ניתן להכיר באדם פלוני, כבעל זכויות קנייניות במקרקעין, מכוחה של טענה בעל פה בדבר קיומה של התחייבות להקנות לו זכויות אשר מהותן והיקפן אינו ברור".
גם המסמך הנוטריוני שאותר, לפי הנטען, בשנת 2019 לא סייע לתובע. לצורך הדיון הסכימה השופטת להניח שהמסמך אכן הגיע לידיו באותה שנה, אך קבעה כי אין בו תמיכה לטענות בדבר מהות הסכם האלמוזארעה או הקניית זכויות במקרקעין. לפי פסק הדין, חלקו של המסמך אף היה בלתי קריא. בית המשפט הוסיף כי הסכם אלמוזארעה, במהותו כפי שנדונה בפסק הדין, הוא חוזה שיתוף חקלאי המקנה התחייבויות אובליגטוריות בין בעל הקרקע למעבד, ואינו מוכיח כשלעצמו הסכמה להעברת בעלות או זכות קניינית.
כשל נוסף נמצא בשרשרת הזכויות הנטענת בתוך המשפחה. התובע טען כי אביו ירש את זכויות הסב במסגרת מה שכינה בכתב התביעה "הסדרים פנימיים בתוך המשפחה", וכי הוא עצמו קיבל בהמשך את זכויות האב, אך לא הוצגו צו ירושה, צו קיום צוואה או מסמך אחר המוכיח את ההורשה. בית המשפט ציין כי גם שימוש בלעדי במקרקעין מאז 1988, בהנחה שיוכח, אינו מקנה כשלעצמו זכות קניינית ואינו מוכיח כי התובע הוא יורש הזכויות הנטענות. על רקע זה נקבע כי די בהיעדר הוכחה לזכות הסב ובהיעדר ראיות לזכויות התובע בעיזבונו כדי להביא לדחיית התביעה.
בנפרד קיבל בית המשפט את טענת ההתיישנות. הזכויות נרשמו על שם המדינה לאחר פסק דין משנת 1974, והתביעה הוגשה רק במרץ 2024. התובע טען כי עילת התביעה נולדה בשנת 2019, כשאיתר את המסמך הנוטריוני, וכי חל החריג שבסעיף 8 לחוק ההתיישנות. השופטת דחתה זאת וקבעה כי עילת תביעה אינה הראיה שמוכיחה אותה אלא מסכת העובדות המקימה את הזכות לסעד. לפי כתב התביעה עצמו, העובדות שעליהן נשענת הטענה לזכויות משפחתיות במקרקעין היו ידועות במשך עשרות שנים. איתור ראיה מאוחרת אינו יוצר עילה חדשה, ובית המשפט קבע כי תנאי סעיף 8 לא התקיימו.
פסק הדין עסק גם במשמעות ההליך משנת 1974. התובע טען כי הוא ובני משפחתו לא היו בעלי דין בו וכי נפלו בו טעויות, ואילו רשות מקרקעי ישראל טענה להשתק עילה והשתק פלוגתא. השופטת ציינה כי טענות ההשתק של הרשות אינן מופרכות, וכי זכויות התובע, לפי גרסתו שלו, שואבות את מקורן מזכויות המשפחה שממנה, לפי טענתו, נגזרו זכויות הסב. מאחר שפסק הדין החלוט קבע כי הזכויות אינן של אותה משפחה, נקבע כי היא לא יכולה הייתה להעביר לסבו של התובע יותר זכויות מאלה שהיו בידיה.
גם ניסיון למסגר את הפער הנטען כ"טעות סופר" נדחה. בית המשפט הסביר כי טעות סופר לפי סעיף 95 לפקודת ההסדר נוגעת לפער בין ההכרעה שהתקבלה לבין האופן שבו היא נרשמה, ולא לטענה שההכרעה עצמה הייתה שגויה. במקרה זה, קבעה השופטת, פסק הדין מיום 3 בפברואר 1974 תאם את הרישום שבוצע, שלפיו הזכויות נרשמו בבעלות מדינת ישראל. לכן לא מדובר בטעות סופר. בפסק הדין הודגש: "טעות סופר אינה, פגם ברצון או בשיקול הדעת של הגורם המוסמך, אלא באה לרפא פגם באופן שבו הוצאה לפועל ההכרעה והדרך בה נרשמה".
בית המשפט התייחס גם לבקשה החלופית להכיר בזכות חזקה בלתי הדירה. השופטת הייתה נכונה, לצורך הדיון בלבד, להניח כי במשך שנים רבות המדינה לא נקטה צעדים בנוגע למקרקעין וכי התובע ובני משפחתו עשו בהם שימוש. עם זאת נקבע כי חזקה ממושכת, גם אם החלה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, אינה מספיקה כשלעצמה. לצורך הכרה ברישיון בלתי הדיר נדרשת תשתית לנסיבות חריגות, ובהן הרשאה או מצג מצד בעל הזכויות, הסתמכות לגיטימית ושינוי מצב לרעה.
במקרה זה לא הוצגה הרשאה מפורשת או אינדיקציה פוזיטיבית אחרת מצד מדינת ישראל. התובע נשען בעיקר על משך ההחזקה ועל אי המעש של המדינה. בית המשפט קבע כי בכך אין די לבסס זכות בלתי הדירה, וכי גם אילו היה מוכח רישיון כזה, משמעותו אינה בעלות או זכות קניינית חדשה. השופטת סיכמה כי "בהעדר טענה, לא כל שכן ראיה לעניין קיומה של הרשאה פוזיטיבית מצד הנתבעת או הסכמה אחרת על ידה", אין מקום להותיר רכיב זה לבירור בהליך העיקרי.
לצד הדחייה, בית המשפט ציין כי טענות רשות מקרקעי ישראל באשר להתנהלותה לאורך השנים היו חלקיות, וכי אין בפסק הדין קביעה בשאלה אם בתקופות מסוימות הייתה לתובע הרשאה הדירה לשימוש במקרקעין. השופטת הבהירה כי בית המשפט הבהיר כי גם אם יוכחו טענות התובע לעניין מתן הרשאה הדירה, אין בכך כדי להקים זכות לקבלת איזה מהסעדים שהתבקשו בתביעה הנוכחית. גם טענת השיהוי לא הייתה, כשלעצמה, בסיס מספיק לסילוק בשלב המקדמי, שכן שאלות של הסתמכות, שינוי מצב לרעה ופגיעה ראייתית טעונות בירור עובדתי.
בסיכום קבע בית המשפט כי מתקיימים התנאים לדחיית התביעה על הסף הן ביחס לסעד ההצהרתי של בעלות והן ביחס לסעד החלופי של חזקה בלתי הדירה. התביעה נדחתה, והתובע חויב בהוצאות ההליך בסך 15,000 שקל.
ת"א 39862-03-24
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.