אחד המוכרים לא חתם והעסקה מול האחר בוטלה: נדחתה תביעת אכיפת מקרקעין

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה במלואה תביעה לאכיפת הסכם מכר משנת 2009, שלפיו ביקש התובע לקבל זכויות בשטח של 1,000 מ"ר בחלקה בכפר קאסם. השופטת יעל טויסטר ישראלי קבעה כי אחד משני המוכרים לא חתם על מסמכי העסקה, לא ידע עליה ולא גמר בדעתו למכור את חלקו, וכי מול המוכר האחר הוכח שעסקת המכר בוטלה. התובע חויב בהוצאות ובשכר טרחת עורך הדין של הנתבע השני בלבד, בסך 80 אלף שקל.

יש לך מקרה דומה? רוצה לשאול עורך דין ולקבל הכוונה ראשונית? הצטרפו לקבוצת הפייסבוק שלנו ותוכלו לקבל מענה מעורכי הדין שבקבוצה. פרטים

התביעה הוגשה נגד שני המוכרים ונגד עורך הדין שערך את מסמכי העסקה. התובע ביקש לאכוף הסכם מכר מיום 25 באוקטובר 2009 בנוגע לחלק של 1,000 מ"ר בחלקה 1 בגוש 8884. לפי גרסתו, הוא רכש את הזכויות משני המוכרים ושילם את מלוא התמורה. המוכר הראשון הודה שחתם על ההסכם וקיבל כספים, אך טען שהעסקה בוטלה בהסכמה וכי הכספים הושבו. המוכר השני טען שלא חתם כלל, שחתימתו זויפה, שלא ידע על העסקה ושלא קיבל תמורה. עורך הדין טען כי תפקידו התמצה בעריכת המסמכים.

בית המשפט קבע כי גרסת התובע הייתה הפחות מהימנה מבין הגרסאות שהוצגו. השופטת תיארה את עדותו כ"מתחמקת, משתהה ומהוססת" וקבעה כי הוא שינה גרסאות והציג סתירות גם בנושאים היורדים לליבת המחלוקת. בין היתר, התגלו גרסאות שונות לגבי סכום התמורה: בהסכם נרשמו 14 אלף דולר, התובע טען שמדובר בטעות סופר וכי הסכום האמיתי היה 140 אלף דולר, בחקירתו מנה תשלומים בסך 115.5 אלף דולר ובהמשך טען שהמחיר הופחת ל-120 אלף דולר. עד מטעם התובע העיד כי המחיר היה אף גבוה יותר.

המחלוקת המרכזית נגעה לחתימתו של המוכר השני. מומחה לכתב יד שמונה מטעם בית המשפט קבע כי קיימת אפשרות סבירה שחתימות המחלוקת מזויפות, וגם לאחר שקיבל ייפוי כוח מקורי לבדיקה משלימה לא שינה את מסקנתו. מומחית מטעם המוכר השני קבעה אף היא כי חתימותיו זויפו בידי מי שהכיר את חתימתו, בעוד שהתובע לא הגיש חוות דעת סותרת ולא חקר את המומחים. בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה מטעמו וקבע שהיא מפורטת, מבוססת ומנומקת.

גם הראיות הישירות לא תמכו בטענת התובע. הוא הודה שלא ראה את המוכר השני חותם ואמר: "לא. לא. לא הייתי שם". עד נוסף מטעמו לא ראה חתימה, והמוכר השני הכחיש בעקביות שחתם או ידע על העסקה. בית המשפט מצא כי כלל המעורבים אישרו למעשה שהמוכר השני לא נכח במעמדי החתימה השונים. הוא גם לא חתם על אישורי התשלום, לא קיבל מכספי התמורה, וכשנודע לו על העסקה פעל להכחישה.

למסקנה זו הצטרפה עדותו של עורך הדין שאימת את החתימות. בחקירתו הודה כי ייתכן שאימת את חתימת המוכר השני אף שהלה לא חתם בפניו, ובהמשך אמר על האפשרות הזאת: "כן כנראה שלא". בית המשפט קבע כי לא הוכח כיצד הגיעה חתימתו של המוכר השני למסמכים וכי שילוב חוות הדעת, היעדר עדי ראייה לחתימה, עקביות ההכחשה והודאת עורך הדין מוביל למסקנה שהמוכר השני לא חתם וכי חתימתו זויפה. עם זאת הודגש כי ההליך אינו נדרש להכריע מי זייף את החתימה בפועל, והראיות אינן מאפשרות לקבוע זאת.

השופטת קבעה כי בהיעדר הסכמתו של המוכר השני למכירת המקרקעין שבבעלות משותפת במושע, אין תוקף להסכם המכר כלפיו ודי בכך לדחות את בקשת האכיפה נגדו. היא הסתמכה בין היתר על הוראות חוק החוזים בדבר גמירות דעת ועל הפסיקה שלפיה חתימה היא ראיה חשובה להסכמה אך אינה תנאי מכונן כשלעצמו.

באשר למוכר הראשון, בית המשפט קיבל את טענתו שהעסקה בוטלה. הוא העיד כי השיב לתובע ולאחיו 100 אלף שקל במזומן וכי נערכה בין הצדדים התחשבנות נוספת, ובנו תמך בגרסה שלפיה משך עשרות אלפי שקלים מהבנק ונכח במסירת הכספים. עורך הדין העיד גם הוא על פגישה משנת 2015 שבה נדונו ביטול העסקה והשבת התמורה. לצד זאת השופטת ציינה קשיים בגרסת המוכר הראשון, ובהם היעדר מסמך על החזרת המזומן, היעדר דפי חשבון וגרסאות משתנות לגבי נסיבות ההחזר והביטול.

למרות הקשיים, בית המשפט מצא חיזוק לביטול בהתנהלות התובע. ההסכם נחתם ב-2009, אך התובע לא פעל לרישום זכויותיו והגיש את התביעה רק ב-2018. הוא לא קיבל חזקה במקרקעין, הודה שלא רשם הערת אזהרה ולא דיווח על העסקה לרשויות המס, ולפי קביעת בית המשפט ידע כבר בשנת 2015, או לכל המאוחר ב-2016, שהמוכר השני מתכחש לעסקה. השופטת קבעה כי התנהלות זו אינה מתיישבת עם הטענה שהעסקה נותרה בתוקף.

בית המשפט לא הכריע אם המוכר הראשון השיב את מלוא הכספים או מהי ההתחשבנות הכספית המדויקת. בפסק הדין נקבע כי גם אם נותר חוב כספי לתובע, התרופה אינה אכיפה בעין של הסכם המכר, וכי ככל שיש לתובע טענות לכספים ששילם ולא הושבו, הוא רשאי להגיש תביעה כספית עצמאית.

ביחס לעורך הדין, פסק הדין מתח ביקורת מפורשת על האפשרות שאימת חתימה שלא בפני החותם. השופטת כתבה: "יש לראות בחומרה את התנהלות הנתבע 3". עם זאת, התובע עצמו הודה שלא ביקש מעורך הדין לדווח על העסקה, לרשום הערת אזהרה או לטפל ברישום, ואף אמר בחקירתו שאין לו טענות כלפיו. בית המשפט קבע שטענות נזיקיות או מקצועיות נגד עורך הדין אינן צריכות להתברר במסגרת תביעת האכיפה, ולכן התביעה לאכיפה נגדו נדחתה לגופה, בלי להכריע בטענות הסף שהעלה.

התובע כלל בכתב התביעה המתוקן גם סעד חלופי של ביטול והשבה, אך בית המשפט קבע כי זנח אותו בסיכומיו ולא דן בו. בסיכומים ביקש התובע לחלופין לחייב את הנתבעים בשווי המקרקעין כיום, אולם בקשה זו נדחתה גם משום שלא נכללה בכתב התביעה ולא הוכח שווי המקרקעין. לצד זאת ניתן לתובע היתר לפצל סעדים לצורך תביעה כספית אפשרית נגד המוכר הראשון או עורך הדין.

פסק הדין התייחס גם לקושי בזיהוי המקרקעין. לפי ההסכם, מדובר בזכויות שטרם יוחדו במגרש מסוים, הקרקע עדיין רשומה על שם המדינה, גבולות המגרש טרם נקבעו ונדרשו הליכי חלוקה והסדרה. בית המשפט ציין כי נתונים אלה מעוררים ספק ממשי לגבי מסוימות הממכר והיכולת לאכוף את ההסכם, אך מאחר שהצדדים לא העלו את הסוגיה במפורש, השופטת נמנעה מלהכריע בה וקבעה את התוצאה על בסיס הטענות שנדונו לגופה של העסקה.

בסופו של דבר נדחתה התביעה לאכיפת הסכם המכר במלואה. התובע חויב לשלם למוכר השני בלבד הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך 80 אלף שקל; לא נפסקו הוצאות לטובת המוכר הראשון או עורך הדין.

מספר התיק: ת"א 55529-12-18.