בית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב-יפו חייב מתווכת להשיב לרוכש דירה 39,900 שקל מדמי התיווך, לאחר שעסקת מכר בסך 8 מיליון שקל בוטלה כעבור שנים בשל אי קבלת היתר בנייה. השופט רועי שחר קבע כי הסכם התיווך בין הצדדים חייב את המתווכת להשיב מחצית מדמי התיווך אם העסקה תתבטל, וכי אין בהסכם מגבלת זמן של 12 חודשים כפי שטענה המתווכת.
התובע חתם בדצמבר 2018 על הסכם לרכישת דירה בתל אביב תמורת 8 מיליון שקל. לפי הסכם המכר, הדירה לא הייתה מוכנה במתכונתה המתוכננת: המוכרת נדרשה להוציא היתר בנייה, לבצע הצמדות ולהרחיב את הדירה בפועל. לצורך הרכישה הסתייע התובע בשירותי הנתבעת, מתווכת מקרקעין.
לאחר חתימת הסכם המכר הגיעו הרוכש והמתווכת להסכמה כתובה בנוגע לשכר הטרחה. בהודעת דואר אלקטרוני מינואר 2019 כתבה המתווכת כי שכר הטרחה יעמוד על 1% בתוספת מע"מ וכי ההסכם מבטל כל הסכם קודם. עוד התחייבה: "במידה והעסקה תתבטל בכפוף לתנאי חוזה המכר, אשיב לך תוך עשרה ימים מחצית מדמי התיווך ששולמו דהיינו 40000 ₪ בתוספת מע"מ".
באותו יום התנהלה גם תכתובת וואטסאפ. המתווכת כתבה כי אם העסקה תתבטל תשיב סכום של 40 או 50 אלף שקל בתוספת מע"מ, והרוכש השיב: "נכון. וגם שהסכם שכר הטרחה בינינו עומד על 1% פלוס מע"מ. והסכם זה מבטל כל הסכם קודם שנחתם ביננו". בפועל שילם הרוכש למתווכת 80 אלף שקל בתוספת מע"מ.
הליכי הוצאת היתר הבנייה התעכבו. בדצמבר 2021 חתמו הרוכש והמוכרת על תוספת להסכם המכר, אך גם לאחר מכן לא התקבל היתר להרחבת הדירה. בנובמבר 2025 בוטל הסכם המכר. בתצהירים שהוגשו למשרדי מיסוי מקרקעין נכתב כי המוכרת טרם קיבלה היתר בנייה, לא בנתה את הדירה ולא מסרה חזקה לרוכש.
לאחר הביטול פנה הרוכש למתווכת וביקש לקבל בחזרה מחצית מדמי התיווך בהתאם להסכם. המתווכת השיבה כי חלפו כשבע שנים, כי העניקה לו בעבר הנחה בשכר הטרחה וכי לא מצאה התחייבות להשיב 40 אלף שקל נוספים. בהמשך הוצע לה לעיין במסמך המקורי. לאחר שהמחלוקת לא נפתרה הוגשה בפברואר 2026 תביעה קטנה בסך 39,900 שקל, סכום שנקבע בשל מגבלת סכום התביעה בבית המשפט לתביעות קטנות, אף שמחצית דמי התיווך עמדה על 40 אלף שקל בתוספת מע"מ.
בכתב ההגנה העלתה המתווכת כמה טענות. המרכזית שבהן הייתה שהאפשרות לביטול עסקת המכר לפי הסכם המכר הייתה מוגבלת לשנה הראשונה, ולכן לשיטתה גם החשיפה להשבת מחצית דמי התיווך הייתה מוגבלת ל-12 חודשים. היא טענה גם כי הרוכש קיבל ממנה הנחה, שהתוספת להסכם המכר מבטלת את התחייבותה, שהמוכרת כבר פיצתה את הרוכש ולכן ההחזר יהיה פיצוי כפול, וכי התביעה התיישנה. לאחר הדיון אף טענה שההסכם ניתן "תחת סחיטה".
בית המשפט דחה את הפרשנות המרכזית של המתווכת. השופט שחר הסתמך על סעיף 25(א) לחוק החוזים בנוסחו במועד הרלוונטי, שלפיו יש לפרש חוזה לפי אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע מלשון החוזה ומנסיבות העניין. הוא קבע כי מכלול הנסיבות מלמד שהצדדים הסכימו על החזר מחצית מדמי התיווך אם עסקת המכר לא תושלם בשל אי קבלת היתר הבנייה לדירה.
לפי פסק הדין, בעת חתימת ההסכמים היה ברור לשני הצדדים שמדובר בעסקה התלויה בהליכים תכנוניים משמעותיים ובהוצאת היתר, תהליך שעלול להימשך ולהיות תלוי ברשויות. בית המשפט קבע כי חוסר הוודאות הזה הוא בדיוק הרקע להסכמה בדבר השבת מחצית מדמי התיווך במקרה של ביטול העסקה. כלשונו, הצדדים "תמחרו את הסיכונים ביניהם": המתווכת קיבלה 80 אלף שקל בתוספת מע"מ, ומנגד הסכימה להשיב מחצית מהסכום אם עסקת המכר תבוטל.
בית המשפט ייחס משקל גם לכך שהמתווכת, שעוסקת בתיווך מקרקעין, לא קבעה בהסכם מגבלת זמן להחזר. בהודעת הוואטסאפ שכתבה נרשם באופן כללי "במידה והעסקה תתבטל אשיב לך", ללא הגבלה של שנה. השופט הוסיף כי אין ראיה לכך שבזמן אמת המתווכת ידעה את מלוא הניואנסים של לוחות הזמנים בהסכם המכר, וכי דבר לא מנע ממנה לנסח במפורש מגבלת זמן אילו זו הייתה הכוונה.
גם יתר טענות ההגנה נדחו. הטענה לספק באותנטיות החתימה על ההסכם הופרכה, לפי פסק הדין, באמצעות תכתובת הוואטסאפ שאיששה את המגעים בין הצדדים ואף נזנחה בכתב ההגנה. הטענה ללחצים מצד הרוכש לא נתמכה בראיה. טענת ההתיישנות נדחתה משום שעילת התביעה נולדה רק כאשר הסכם המכר בוטל בנובמבר 2025, ולא במועד שבו נחתם הסכם התיווך.
גם הטענה לפיצוי כפול לא התקבלה. המתווכת הציגה הודעת דואר אלקטרוני שלפיה הרוכש קיבל פיצוי מהמוכרת בגין ביטול ההסכם, האיחור בלוחות הזמנים וחתימת הסכם חדש. בית המשפט קבע שלא ניתן להסיק מכך שהפיצוי כלל את דמי התיווך, וכותב ההודעה לא הובא לעדות. השופט ציין גם שאין לדעת מה בדיוק שיקף הפיצוי, אם אכן ניתן.
לקראת סיום התייחס בית המשפט לקושי הסובייקטיבי של המתווכת להחזיר מחצית מדמי התיווך שנים לאחר שקיבלה אותם, אך קבע שהתוצאה המשפטית ברורה. הרוכש שילם דמי תיווך עבור עסקה שבסופו של דבר לא הושלמה, ואילו המתווכת העניקה את שירותיה ונשארה עם מחצית מדמי התיווך. השופט סיכם: "תוצאה זו אינה רק נכונה משפטית. היא גם צודקת בנסיבות".
בהתאם למגבלת סכום התביעה ולסמכות בית המשפט לתביעות קטנות, חויבה המתווכת להשיב לרוכש 39,900 שקל.
ת"ק 62831-02-26
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.