בית המשפט המחוזי בתל אביב התיר לשתי משפחות שרכשו שלוש דירות חדשות בפרויקט תמ"א 38 ברחוב שלונסקי 50-52 בתל אביב לבטל את חוזי הרכישה ולממש את ערבויות חוק המכר שבידיהן. השופטת נועה גרוסמן קבעה כי מינוי כונס נכסים לפרויקט והעיכוב המשמעותי במועד מסירת הדירות מצדיקים את יציאת המשפחות מן העסקאות, אף שכבר גובש מתווה להשלמת הבנייה והצפי שהוצג לבית המשפט הוא לסיום העבודות עד נובמבר 2027, כולל תקופת ארכה.
הפרויקט של י. הויברגר יזמות בע"מ כולל 32 בעלי דירות קיימות ו-20 דירות חדשות שנועדו למכירה. מתוך דירות היזם נמכרו 14, ונותרו שש דירות מלאי. במאי 2026, לאחר שהפרויקט נקלע לקשיים, מינה בית המשפט את עורך הדין ששימש קודם לכן בא כוח הנושות המובטחות לכונס נכסים לצורך השלמתו. לפי המתווה שהוגש, ההתקדמות ההנדסית עמדה אז על 61%.
שתי המשפחות המבקשות רכשו יחד שלוש דירות. אחת מהן רכשה שתי דירות, אחת למגורים ואחת להשקעה, ונטלה משכנתה לצורך המימון. לדבריה, היא נאלצה להמשיך לשלם במקביל שכר דירה ותשלומי משכנתה בלי ליהנות מהדירות שרכשה. המשפחה השנייה רכשה דירה אחת וטענה אף היא שמועד המסירה שהובטח חלף וכי אין ביכולתה לשאת בעיכוב הנוסף.
הרוכשים ביקשו לבטל את הסכמי המכר ולקבל בחזרה את כספם באמצעות שלוש ערבויות חוק המכר. אחת הרוכשות תיארה בדיון את הפער בין הציפייה לקבל את הדירה במאי 2025 לבין האפשרות שהמסירה תידחה לסוף 2027. היא אמרה: "שלוש ארבע שנים כפל משכנתא ושכ"ד כאשר תכננו לזה בתקופה של חצי שנה, לא נעמוד בזה, אנחנו בבעיה אמיתית". נציג המשפחה האחרת טען כי גופי המימון היו צריכים לפקח על התקדמות הפרויקט ועל שחרור הכספים כבר מתחילת הדרך.
מנגד התנגדו הנושות המובטחות, הנושה המובטחת על העודפים וכונס הנכסים למימוש הערבויות. לשיטתם, אין מניעה מוחלטת למסור את הדירות משום שיש מתווה פעיל, הועמד מימון נוסף, נחתם הסכם ביצוע חדש והעבודות החלו. נציג גופי המימון אמר בדיון כי "זה לא אירוע של מימוש בטוחת חוק מכר" והזהיר שהתרת חילוט בשל איחור עלולה להשפיע על שוק ערבויות המכר ועל פרויקטים רבים שנקלעו לעיכובים.
ששת רוכשי הדירות החדשות האחרים תמכו בהמשך המתווה, בכפוף להערות, ולא ביקשו לצאת מן הפרויקט. גם בעלי הדירות הוותיקות ביקשו לקדם את הבנייה ללא עיכוב, אם כי העלו טענות בנוגע לחלוקת הנטל בין בעלי העניין. החברה היזמית הודיעה כי לאחר מינוי הכונס הועברו אליו הסמכויות והותירה את ההכרעה לשיקול דעת בית המשפט.
השאלה המשפטית הייתה אם איחור קיצוני במסירה, בצירוף מינוי כונס נכסים, מאפשר לרוכש לממש את הערבות אף שקיים צפי עתידי להשלמת הבנייה. בית המשפט סקר את סעיף 2 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), ואת הפסיקה שנקטה גישה מצמצמת וקבעה כי הערבות נועדה בעיקר להבטיח מסירת דירה גם אם באיחור. לפי אותה פסיקה, נדרשים אי יכולת להעביר את הזכות בדירה, אחת הנסיבות המנויות בחוק וקשר סיבתי ביניהן.
לצד הגישה המצמצמת הצביעה השופטת על הצורך לבחון את מצבו של רוכש שהגיע לקצה יכולתו הכלכלית. היא הבחינה בין קבוצת רכישה, שבה כל משתתף יודע שהוא קשור למערכת קולקטיבית, לבין רכישה פרטית ונפרדת של דירה מיזם. רוכש כזה, נקבע, לא התקשר בעסקה עם יתר הרוכשים, עם בעלי הדירות הקיימות או עם גופי המימון, אלא רכש דירה לעצמו לפי שיקוליו ולפי מועד מסירה מסוים.
בית המשפט קבע כי אין לחייב רוכש פרטי לשאת במשבר כלכלי אישי כדי להגן על השיקום הקולקטיבי של הפרויקט. בפסק הדין נאמר כי השיקולים הציבוריים שהציגו גופי המימון לא שולבו בעסקה מתחילתה, ולא הוכח שהובהר לרוכשים שלא יוכלו לצאת מן החוזה במקרה של איחור משמעותי. עוד נקבע כי יש לפרש את ערבות חוק המכר כך שתגן גם במצב של הפרות יסודיות ועיכוב ניכר שמונע שימוש סביר בדירה.
גרוסמן קבעה כי עצם מינוי כונס הנכסים משקף נקודת משבר בפרויקט. גם לפי מועד המסירה המאוחר יותר שלו טענו גופי המימון, הפער עד נובמבר 2027 הוא עיכוב משמעותי. לכן נקבע כי נסיבות המקרה מהוות הפרה יסודית המצדיקה ביטול חוזים והשבה באמצעות חילוט הערבויות.
הרקע למחלוקת החל בהסכם תמ"א שנחתם בשנת 2012 בין החברה היזמית לבין בעלי הדירות הקיימות. בדצמבר 2021 נחתם הסכם מימון וליווי, ולהבטחת התחייבויות החברה נרשם לטובת הנושות המובטחות שעבוד קבוע מדרגה ראשונה על זכויות החברה בפרויקט. באוגוסט 2025 ביקשו הנושות לאכוף את השעבוד ולמנות כונס, ובמאי 2026 הבקשה התקבלה. לאחר המינוי חודש הביטוח, אושר מימון נוסף ונחתם הסכם עם קבלן מבצע. נתונים אלה עמדו ביסוד טענת גופי המימון שיש סיכוי ממשי למסירה, אך לא שינו את מסקנת בית המשפט ביחס למשפחות שביקשו לצאת.
בית המשפט הביא בחשבון גם את ההבדלים והעמימות בחוזים באשר למועד תחילת העבודות, שממנו נמנו 36 החודשים למסירה. הצדדים הציגו מועדים שונים, מאי 2022 ואפריל 2023, אך השופטת קבעה שגם אם מקבלים את החישוב המאוחר יותר, המסירה הצפויה בנובמבר 2027 רחוקה במידה משמעותית מן המועד החוזי. לכן ההכרעה לא נשענה על בחירה בין גרסאות המשפחות לגבי תאריך מדויק, אלא על הפער הגדול שנותר בכל אחת מהחלופות.
הבקשה הוכרעה לאחר דיון ביולי 2026 וניסיון הידברות שלא הבשיל להסכמה. בכך נדרש בית המשפט לבחור בין המשך השיקום המשותף לבין בקשתן הפרטנית של שתי המשפחות, בלי לכפות את התוצאה על יתר הרוכשים.
ההכרעה חלה רק על שתי המשפחות שביקשו לצאת ועל שלוש הדירות שרכשו. ששת הרוכשים האחרים רשאים להמשיך בחוזיהם ולא לממש את ערבויותיהם, ואין לקשור בין בחירות הקבוצות. לכל צד הורה בית המשפט לשאת בהוצאותיו. מספר התיק: פר"ק 46530-04-26.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.