בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת דחה תביעה של אחד מיורשיו של חוכר לשעבר להצהיר כי למשפחה ולמחזיקים מטעמה קיימות זכויות חכירה במקרקעין הידועים כ"חוף הצדפים". השופט דני צרפתי קבע כי חוזה החכירה שנחתם עם רשות מקרקעי ישראל הסתיים לכל המאוחר ב-31 במרץ 2015 ולא הוכח שחודש אוטומטית, וכי לאורך השנים התקיימו גם הפרות יסודיות של ההתקשרות, ובהן אי תשלום דמי חכירה, שימוש בשטח שהורחב ופעולות העברה לצדדים שלישיים. לצד זאת מתח בית המשפט ביקורת חריפה על השתהותה הממושכת של הרשות בטיפול במקרקעין, אך קבע שהמחדלים אינם יוצרים זכויות קנייניות פרטיות בקרקע ציבורית.
עורכי הדין שלנו
המחלוקת נסבה על מקרקעין באזור הכנרת שבהם הופעל לאורך השנים אתר המכונה "חוף הצדפים". אביו המנוח של התובע החזיק בעבר בזכויות של דיירות מוגנת, ובהמשך נחתם ב-18 ביוני 1976 חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים, שנקבעה באופן רטרואקטיבי מ-1 באפריל 1966 ועד 31 במרץ 2015. שטח החכירה המקורי עמד על 5,335 מ"ר, ובשנת 1982 נגרע ממנו שטח של 1,500 מ"ר, כך שנותרו לפי החוזה 3,835 מ"ר.
התובע ביקש להצהיר כי הזכויות לא הסתיימו וכי חוזה החכירה חודש לתקופה נוספת. טענתו המרכזית הייתה כי "חוזה החכירה מיום 18.6.1976 ... חודש אוטומטית בשנת 2015 לתקופת חכירה נוספת". הוא הסתמך בין היתר על הוראות החוזה, על התנהלות רשות מקרקעי ישראל לאורך השנים ועל דרישות תשלום שהמשיכו להישלח לאחר 2015. עוד טען כי הודעות הביטול שנשלחו בעבר אינן תקפות או שנזנחו, וכי הרשות ידעה על השימושים ועל הפעולות שבוצעו בשטח במשך שנים.
לחלופין טען התובע כי גם אם חוזה החכירה לא חודש, עומדות למשפחה זכויות מכוח הדיירות המוגנת שקדמה לחכירה, או מכוח רשות בלתי הדירה והסתמכות ארוכת שנים. הוא טען גם כי פעולות שבוצעו במקרקעין, ובהן הרחבת שטח החוף באמצעות ייבוש, נעשו בידיעת גורמי הרשות או בהסכמתם. לשיטתו, חלוף השנים והתנהגות הרשות מונעים ממנה להתכחש כיום לזכויות הנטענות.
רשות מקרקעי ישראל התנגדה. עמדתה הייתה כי "החוזה הסתיים לכל המאוחר ב-31.3.2015 ולא חודש". היא טענה כי למעשה ההתקשרות בוטלה עוד קודם בשל הפרות מהותיות, וכי במשך שנים לא שולמו דמי חכירה כסדרם, נעשה שימוש בשטחים שלא נכללו בחוזה והועברו זכויות או שימושים לצדדים שלישיים ללא אישורה. הרשות הדגישה שמדובר במקרקעי ציבור וכי אין בסיס להקנות בהם זכויות חדשות ללא ההליכים הנדרשים.
לצד התביעה ההצהרתית מתנהלים בין הצדדים הליכים נוספים. בפסק הדין צוין כי רשות מקרקעי ישראל הגישה תביעת פינוי וכן תביעה לדמי שימוש בסכום העולה על 8 מיליון שקל. ההכרעה הנוכחית לא קבעה את תוצאתם של אותם הליכים ולא הכריעה בגובה דמי שימוש, אלא עסקה בשאלה אם התובע הצליח להוכיח זכות חכירה, דיירות מוגנת או זכות קניינית אחרת שמכוחה ניתן להצהיר על המשך החזקה במקרקעין.
בית המשפט בחן תחילה את טענת החידוש האוטומטי. הוא קבע כי הוראות החוזה אינן יוצרות הארכה אוטומטית עם תום התקופה. הסעיף שעליו הסתמך התובע העניק לחוכר אפשרות לבקש חידוש, אך לא הוכח שבקשה כזאת הוגשה כנדרש. גם הוראה שעסקה בהעברת זכויות ליורשים לא הובילה למסקנה אחרת: היורשים לא הוכיחו שפנו בתוך התקופה שנקבעה בחוזה לאחר פטירת החוכר, ובכל מקרה נקבע שההפרות שנמצאו היו עשויות לשמש טעם סביר לסירוב לחידוש.
השופט צרפתי דחה גם את הטענה שחשבונות או דרישות תשלום שנשלחו לאחר מועד סיום החוזה מוכיחים שהרשות חידשה אותו. לפי הראיות שנבחנו, הפקת החיובים הייתה תוצאה של אופן פעולת המערכת ולא החלטה מנהלית מודעת להאריך את החכירה. בית המשפט לא ראה במסמכים האלה ויתור על טענות הרשות או כריתת חוזה חדש.
בנוסף קבע בית המשפט כי הוכחו הפרות משמעותיות לאורך השנים. בין היתר נדונו אי תשלום דמי חכירה, פעולות להרחבת השטח באמצעות ייבוש ושימוש במקרקעין שמעבר לשטח החוזי, וכן העברת שימוש או זכויות לגורמים אחרים ללא אישור. במהלך השנים נשלחו הודעות ביטול, ובהן הודעות בשנים 1992, 2004 ו-2012. גם אם ההתנהלות סביב הביטול לא הייתה תמיד עקבית, פסק הדין קבע שההפרות עצמן פוגעות בטענת התובע לזכות אוטומטית בהמשך החכירה.
בית המשפט דן גם בטענה שהזכויות המוקדמות של דיירות מוגנת שרדו את חוזה החכירה. הטענה נדחתה. נקבע כי עם המעבר להסדרת היחסים באמצעות חוזה החכירה אין בסיס להחיות לאחר סיומו את המסגרת הקודמת של דיירות מוגנת. גם טענת רשות בלתי הדירה לא התקבלה. לכל היותר, כך נקבע, יכולה התנהלות ממושכת של רשות ביחס לשימוש במקרקעין ציבוריים לעורר שאלות של רשות שניתן לבטלה, אך היא אינה מקנה את הזכות הקניינית שהתובע ביקש להצהיר עליה.
אחד הנתבעים הפרטיים טען לזכויות משלו בחלק מן המקרקעין מכוח הסכמים שנעשו במשך השנים עם בני המשפחה. בית המשפט קבע כי הסכמים פרטיים כאלה אינם יוצרים כשלעצמם חוזה ישיר עם רשות מקרקעי ישראל ואינם מחייבים אותה להכיר בחכירה. לכן גם לא נקבעה לטובתו זכות ישירה כלפי הרשות במסגרת התביעה ההצהרתית.
במקביל לדחיית התביעה, פסק הדין כולל ביקורת ניכרת על התנהלות רשות מקרקעי ישראל. השופט תיאר את משך הטיפול והאכיפה כ"גרירת רגליים" וקבע שהרשות התעכבה זמן רב באופן בלתי סביר. לאורך עשרות שנים נוצרה מציאות מורכבת בשטח, והטיפול בה לא היה עקבי או מהיר. למרות זאת נקבע כי אין להפוך את מחדלי הרשות למקור להקניית זכויות במקרקעי ציבור שלא הוכחו בחוזה או לפי דין.
ההבחנה הזאת הייתה מרכזית לתוצאה. בית המשפט קבע שהתנהלות הרשות עשויה להיות רלוונטית לטענות אחרות בין הצדדים, לרבות בהליכים הנוגעים לדמי שימוש, אך היא אינה מספיקה כדי להעניק את הסעד שהתבקש בתביעה הזאת: הצהרה על זכויות חכירה או בעלות בהמשך. לכן לא נקבע שהתובע או מי מן הנתבעים הפרטיים מחזיקים בזכות ישירה שמחייבת את רשות מקרקעי ישראל להמשיך את החכירה.
התביעה נדחתה והתובע חויב בהוצאות רשות מקרקעי ישראל בסך 40 אלף שקל. בית המשפט לא פסק הוצאות לטובת הנתבעים הפרטיים, בין היתר משום שעמדותיהם ביחס לרשות היו במידה רבה קרובות לעמדת התובע. פסק הדין אינו מכריע בתביעת הפינוי ובתביעת דמי השימוש הנפרדות, אלא שולל את הבסיס ההצהרתי שעליו ביקש התובע להעמיד זכויות מתמשכות במקרקעין.
מספר התיק: ת"א 18741-07-23.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.