בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל תביעה במחלוקת על עסקאות מתחרות בקרקע בטירה והעדיף את זכויותיו של רוכש שהציג שני הסכמי מכר משנים 2006 ו-2007 על פני עסקת מכר מאוחרת משנת 2008 והסכם מתנה משנת 2017. השופטת שרון גלר קבעה שההסכמים המוקדמים הם עסקאות מכר אותנטיות ותקפות. ביחס לרוכש המאוחר יותר התגלתה במהלך ההליך ראיה נוספת, הסכם הלוואה מאותו יום, שהעלתה ספק ממשי אם חוזה המכר שלו לא נועד למעשה לשמש בטוחה להלוואה. עם זאת, בית המשפט נמנע מקביעה סופית שהעסקה המאוחרת פיקטיבית, משום שגם בהנחה שהייתה עסקת מכר תקפה היא לא עמדה בתנאים הנדרשים כדי לגבור על העסקאות המוקדמות.
צריכים עו"ד?
התובע טען שרכש מהמוכר המנוח 2,200 מ"ר בשתי עסקאות נפרדות ושילם תמורה של 15 אלף דולר ו-21 אלף דולר במזומן. לאחר מכן התברר לו כי בני משפחת המוכר וצד נוסף מסתמכים על עסקאות מאוחרות ביחס לחלקים מאותה קרקע. הוא ביקש מבית המשפט להצהיר שהזכויות שלו גוברות ולמחוק הערות סותרות שנרשמו על בסיס העסקאות המאוחרות.
הנתבע הראשון טען כי שני ההסכמים שעליהם מסתמך התובע אינם עסקאות מכר אמיתיות. לפי גרסתו, מדובר במסמכים שנועדו להבטיח הלוואות שהתובע העמיד למוכר, וכי ההלוואות כבר הוחזרו במזומן. הוא טען שגם האחזקה של התובע בקרקע לאורך השנים אינה מלמדת על בעלות אלא נבעה מיחסים עם המוכר. לשיטתו, הסכם המתנה משנת 2017 תקף ומקנה לו את הזכויות.
הנתבע השני הסתמך על הסכם משנת 2008 ביחס לשטח של 692 מ"ר וטען כי מדובר ב"עסקת מכר אמת" שנכרתה כדין ושבגינה שילם תמורה מלאה במזומן. הוא הצטרף לטענות נגד מהימנות עסקאות התובע והדגיש שהתובע התעכב שנים בטיפול ברישום זכויותיו. עוד טען שטענת התובע בדבר חוזה למראית עין הועלתה בשלב מאוחר ומהווה הרחבת חזית.
במהלך ההליך הוגש מסמך הלוואה שהפך לחלק מרכזי במחלוקת מול הנתבע השני. התובע טען כי המסמך מוכיח שהסכם 2008 הוא "הסכם מכר פיקטיבי שנכרת למראית עין" ונועד להבטיח הלוואה של 30 אלף דולר. המסמך נשא אותו תאריך של הסכם המכר וכלל הוראות שנגעו לקשר בין ההלוואה לבין המסמך האחר. הוגשה גם חוות דעת גרפולוגית שלפיה קיימת הסתברות גבוהה שהחתימה על מסמך ההלוואה היא חתימת הנתבע השני.
השופטת גלר בחנה תחילה את העסקאות המוקדמות של התובע. היא קבעה כי למרות סימני שאלה מסוימים שנבעו מהשיהוי ברישום ומהתנהלות מאוחרת, הראיות המרכזיות תמכו באותנטיות ההסכמים. היו הסכמים כתובים שנחתמו בפני עורך דין, ייפויי כוח בלתי חוזרים, עדויות של מי שהיו מעורבים בעסקאות וראיות לכך שהתובע החזיק בקרקע ועיבד אותה במשך שנים. מנגד, טענת הנתבעים שלפיה מדובר בהלוואות שנפרעו לא נתמכה במסמכים או בפרטים מספקים על סכומי ההלוואות, מועדי ההחזר ותנאיהם.
בית המשפט קבע כי הנתבעים לא הרימו את הנטל הנדרש כדי לסתור את המסמכים ולהוכיח שהעסקאות של התובע היו חוזים למראית עין. נקבע במפורש כי הסכמי 2006 ו-2007 הם "הסכמי מכר תקפים ואותנטיים". מכאן עבר הדיון לשאלת התחרות בין הזכויות המוקדמות לבין העסקאות המאוחרות.
לגבי הסכם המתנה משנת 2017, נקבע שהעסקה מאוחרת בזמן לעסקאות התובע. בנוסף, משום שמדובר במתנה ולא בעסקה בתמורה, הנתבע הראשון אינו יכול להיכנס לחריג בסעיף 9 לחוק המקרקעין שמאפשר במקרים מסוימים לרוכש מאוחר בתמורה ובתום לב, שהשלים רישום, לגבור על העסקה הראשונה. לכן זכות התובע הועדפה על פני המתנה.
הסוגיה המורכבת יותר הייתה העסקה עם הנתבע השני משנת 2008. בית המשפט ציין כי הסכם ההלוואה החדש מעלה "ספק ממשי" בנוגע לסיווג האמיתי של ההתקשרות. עורך הדין שערך את המסמכים הסביר שההלוואה שימשה "מנגנון לחיזוק" ולהגנה על הכספים, ואילו הנתבע השני עמד על כך שהמכר היה אמיתי. השופטת לא הכריעה באופן סופי שהמכר הוא חוזה למראית עין, משום שלא היה צורך בכך לצורך התוצאה.
גם אם מניחים לטובת הנתבע השני שהייתה עסקת מכר תקפה וששולמה תמורה, העסקה שלו נחתמה לאחר עסקאות התובע והוא לא השלים את רישום זכויותיו. בית המשפט בחן גם את שאלת תום הלב וקבע שהנתבע השני לא הוכיח את התנאים שיאפשרו לו לגבור על הרוכש הראשון. בין היתר נבחנה העובדה שהכיר את האזור, ידע על התובע ויכול היה לראות את האחזקה והעיבוד בקרקע, מבלי שביצע בירור מספיק לגבי הזכויות הקודמות.
השופטת דחתה גם את הניסיון לזקוף לחובת התובע את העובדה שלא רשם מיד הערת אזהרה. במועדי העסקאות המוקדמות מלוא זכויות המוכר עדיין לא היו רשומות על שמו, ולכן לא ניתן היה להסיק מן העיכוב לבדו שהתובע איבד את עדיפותו. בית המשפט קבע כי בנסיבות הספציפיות אין ליישם חריג שיפר את סדר הקדימויות לטובת הרוכש המאוחר.
בית המשפט נתן משקל גם להחזקה הממושכת בקרקע. לפי הראיות שאומצו, התובע עיבד את השטח והחזיק בו במשך שנים, ובין היתר היה במקום מטע. השופטת ראתה בכך חיזוק להסכמים הכתובים ולעדויות שנמסרו על העסקאות, וגם נתון שהיה צריך לעורר אצל רוכש מאוחר צורך בבדיקה. היא ציינה שהנתבע השני התגורר בסביבה והכיר את התובע, ולכן לא ניתן היה להתעלם מן השאלה מה ידע או היה עליו לברר על ההחזקה בשטח לפני ההתקשרות. ממצא זה הצטרף להעדר השלמת הרישום ולכך שהעסקה שלו הייתה מאוחרת.
התביעה התקבלה, והזכויות מכוח שתי עסקאות התובע הוכרו כעדיפות. הנתבעים חויבו לשאת בהוצאות שנקבעו בפסק הדין, ובהן שכר טרחת עורך דין בסך 30 אלף שקל וכן רכיבים נוספים של אגרה ושכר מומחה לפי החלוקה שנקבעה. ההכרעה לא הפכה את הספק ביחס לעסקת 2008 לקביעה פוזיטיבית של מרמה או פיקטיביות, אלא נשענה גם, ובאופן מספק, על הקדימות בזמן ועל אי התקיימות התנאים להעדפת העסקה המאוחרת.
מספר התיק: ת"א 51050-05-20.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.