בית משפט השלום באשקלון חייב חברה קבלנית לשלם לרוכש דירה בפרויקט "מחיר למשתכן" בשדרות 73,700 שקל בשל איחור במסירה, לאחר שדחה את טענות החברה שלפיהן החוב הנטען של הרוכש, מגפת הקורונה, מבצע "שומר חומות" ושינויים שנדרשו בתחום כיבוי האש מצדיקים את האיחור. השופטת אורית סלהוב (חדד) קבעה כי הדירה נמסרה בפועל בנובמבר 2021, כ-16 חודשים ושבוע לאחר המועד החוזי, וכי הנתבעת לא הוכיחה קשר קונקרטי בין האירועים שעליהם הצביעה לבין מלוא תקופת העיכוב.
הרוכש הגיש תביעה בסך 95,546 שקל. הוא טען כי הדירה שרכש הייתה אמורה להימסר ביולי 2020, אך נמסרה לו רק ב-14 בנובמבר 2021. התביעה כללה פיצוי סטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) וכן רכיבים נוספים של עוגמת נפש, אחסון, הטבת מס והוצאות. לשיטתו, מדובר ב"איחור במסירתה" של הדירה שמזכה אותו בפיצוי בלי צורך להוכיח ששילם בפועל שכר דירה בתקופת ההמתנה.
החברה הקבלנית חלקה על מועד המסירה ועל עצם הזכאות. היא טענה כי הדירה הייתה זמינה קודם לכן וכי התובע קיבל מפתח כבר ביוני 2021. עוד טענה כי לא ניתן לראות במועד החוזי נקודת מוצא לחישוב כל עוד נותרה לרוכש יתרת חוב. בנוסף היא הצביעה על עיכובים חיצוניים, ובהם מגפת הקורונה, הלחימה במאי 2021 ודרישות בתחום בטיחות האש. ביחס למצב הבניין טענה כי "הבניין כולו היה מוכן לאיכלוס" וכי מחלוקת בלתי צפויה עם גורמי כיבוי האש היא שעיכבה את השלמת האישור.
בית המשפט קיבל את גרסת הרוכש ביחס למועד המסירה. השופטת נתנה משקל לפרוטוקול המסירה ולכך שטופס 4 ניתן באוקטובר 2021, וקבעה שהמסירה הסופית הייתה בנובמבר. מסמך מוקדם יותר שנגע למטבח לא הוכר כראיה לכך שהחזקה בדירה כולה נמסרה. מכאן נקבעה תקופת איחור של 16 חודשים ושבוע לעומת המועד שנקבע בחוזה.
הנתבעת ניסתה להדוף את החבות באמצעות הטענה שהתובע עצמו לא השלים את מלוא התשלומים. בית המשפט ציין כי בכתב ההגנה לא הוצגה לגבי התובע גרסה ברורה ומוגדרת של יתרת חוב מסוימת. החברה הסתפקה בטענה שיש צורך בהתחשבנות משום שפנקס השוברים לא הוחזר. בהמשך הוצגו נתונים שלכאורה לימדו על חוב, אך השופטת קבעה שלא הונחה "בדרך המלך" תשתית מסודרת של לוח תשלומים, מועדי תשלום וחישוב יתרה לפי תנאי ההסכם.
גם התנהגות הצדדים בזמן אמת לא תמכה, לשיטת בית המשפט, בטענה שהחוב הוא שמנע את המסירה. הנתבעת לא הציגה פנייה ברורה לתובע שבה נאמר לו כי הדירה אינה נמסרת בשל יתרת חוב. מכתב כללי שהופנה לדיירים לא שכנע את השופטת, במיוחד משום שלא הוצגו ראיות מספקות למשלוח ולקבלה. נקבע כי שאלת ההתחשבנות יכולה להתברר בהליך נפרד שהחברה פתחה, אך בהליך הנוכחי הטענה אינה יכולה לשמש הגנה מפני הפיצוי בגין האיחור.
החברה הסתמכה גם על נסיבות שאינן בשליטתה. ביחס לדרישות כיבוי האש טענה כי רק לאחר שהבניין כבר היה מוכן נוצרו חילוקי דעות עם גורמי המקצוע וחויבו פתרונות נוספים. בית המשפט דחה את הטענה לאחר שלא הובאו עדים מקצועיים ולא הוצג לוח זמנים מפורט שמראה מתי הושלמו העבודות, מתי עלתה הדרישה החדשה וכמה ימים היא גרמה לעיכוב בפועל. השופטת הדגישה כי הקבלן הוא שמנהל את בעלי המקצוע ואת לוח הזמנים ולכן עליו להוכיח את החריגה ואת הקשר הסיבתי.
גם הטענות שנקשרו למגפת הקורונה ולמבצע "שומר חומות" לא התקבלו. בית המשפט לא קבע שאירועים כאלה אינם יכולים לעולם להשפיע על בנייה, אלא שהנתבעת לא הראתה כיצד השפיעו בפרויקט הזה ובאיזו תקופה. בפסק הדין נמתחה ביקורת על שימוש באירועים כלליים בלי לפרט את העובדים שנעדרו, העבודות שנפגעו, החומרים שהתעכבו או משך ההשבתה הקונקרטי. בהקשר זה נקבע שאין די בהעלאת האירוע כמעין "מילת קסם" כדי לפטור מחבות.
לאחר שנקבעה החבות עבר בית המשפט לחישוב הפיצוי לפי נוסח החוק שחל על החוזה. חוות דעת שהוגשה קבעה דמי שכירות ראויים של 3,350 שקל לחודש לדירה דומה. השופטת חישבה שמונה חודשים ראשונים לפי מכפיל של 1.5 ושמונה חודשים נוספים לפי מכפיל של 1.25. החישוב, כפי שנעשה בפסק הדין, הביא לפיצוי סטטוטורי כולל של 73,700 שקל.
רכיבי הנזק הנוספים שנתבעו לא התקבלו. בית המשפט קבע כי לאחר שהרוכש בחר במסלול הפיצוי הסטטוטורי, לא הוכחה זכאות נפרדת לרכיבים שהוצגו לצד אותו פיצוי. התביעה לפיצוי בגין עוגמת נפש, אחסון, אובדן הטבת מס והוצאות נוספות נדחתה. כך נותר הסכום של 73,700 שקל כסעד העיקרי שנפסק בגין האיחור עצמו.
בנוסף חייב בית המשפט את הנתבעת בהחזר אגרת המשפט ששולמה בפועל ובשכר טרחת עורך דין בסך 18,000 שקל. ההכרעה לא קבעה מסמרות בשאלת יתרת החוב שהחברה טוענת לה במסגרת ההליך האחר, אלא רק שאין בטענה כפי שהוצגה בתיק הזה כדי לשלול את זכות הרוכש לפיצוי על האיחור.
השופטת התייחסה גם לטענת הנתבעת שלפיה חלק מדיירי הפרויקט קיבלו פיצוי לפנים משורת הדין, וקבעה שאין בכך כדי להכריע בזכותו של התובע הספציפי. המחלוקת נבחנה על בסיס החוזה שלו, מועד המסירה שנקבע לגביו והראיות שהובאו בתיק. גם האפשרות שניתנה לדיירים לאחסן חפצים בדירות לפני המסירה הסופית לא שינתה את המועד שנקבע למסירת החזקה. לעניין הפיצוי הסטטוטורי הודגש כי אין צורך להראות שהרוכש נשא בפועל בדמי שכירות, ולכן הטענה שלא הוכח תשלום שכירות אינה שוללת את הסעד לפי החוק.
פסק הדין התמקד אפוא בשאלה אם הנתבעת הוכיחה סיבה חוזית או עובדתית שמסירה ממנה את האחריות לעיכוב. ביחס לכל אחד מהגורמים שהוצגו נדרשה תשתית קונקרטית. בהיעדרה, מועד המסירה שנקבע בפועל והפער בינו לבין החוזה הובילו לפסיקת הפיצוי הסטטוטורי. הסכום שנפסק היה נמוך מהסכום הכולל שנתבע, משום שהרכיבים הנוספים לא הוכרו.
מספר התיק: ת"א 55335-05-21.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.