המאבק על מגרש ברחובות בשווי של יותר מ-140 מיליון שקל לא נסב על השאלה אם ניתן לצייר קו באמצע המפה. מומחה מטעם בית המשפט עשה בדיוק את זה: הוא הציע חלוקה צפונית ודרומית, העריך את שווי כל חלק והסביר כיצד אפשר עקרונית לשמר חלק מן הבעלות בקרקע. אלא שככל שהמתווה פורט, כך התברר שהוא תלוי בשורה של תנאים תכנוניים ובהסכמות בין יותר ממאה בעלי זכויות. בית משפט השלום בפתח תקווה קבע שהחלוקה התיאורטית אינה חלוקה מעשית והורה לפרק את השיתוף בדרך של מכירה פומבית.
התובעת, ח. מיתר יזמות בע"מ, רכשה לאורך השנים זכויות משמעותיות במגרש. בעת הבדיקה השמאית החזיקה בכ-30.47% ממנו. לצדה עשרות רבות של בעלי זכויות פרטיים, שחלקם תומכים במכירה וחלקם מתנגדים לה. במהלך ההליך הצטרפו להסכמות נוספות עם התובעת, ובסופו של דבר בעלי יותר מ-80% מהזכויות תמכו בפירוק באמצעות מכירה.
המגרש נוצר לאחר הליכי איחוד וחלוקה של כמה חלקות, ותכנית הבנייה מאפשרת עליו 200 יחידות דיור לצד שטחי מסחר ותעסוקה. המומחה בועז וכהולדר העריך את שווי המקרקעין בכ-142.4 מיליון שקל. הוא הציג אפשרות תיאורטית לחלק את השטח לשני תתי-מגרשים, אחד בשווי כ-99 מיליון שקל והשני בשווי כ-43.4 מיליון שקל, וכך לאפשר למתנגדים למכירה להישאר בעלי קרקע.
הנתבעים שהתנגדו למכירה טענו שהדין מעדיף פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, כאשר הדבר אפשרי. אחד מהם ביקש למנות מודד ולהגיש תשריט לרשויות, ורק אם ההליך התכנוני ייכשל לעבור למכירה. הוא טען שקבלת התביעה בשלב הזה, "בטרם הוגשו כל הראיות", תפגע בזכויות הקנייניות של בעלי הקרקע. אחרים הדגישו את פערי הכוחות בין חברת יזמות גדולה לבין בעלי אחוזים קטנים במגרש.
התובעת טענה מנגד שהחלוקה שמציע המומחה אינה פתרון אלא דחייה של הסכסוך. היא הצביעה על כך שגם אם ייווצר תת-מגרש, בעלי הזכויות שיוקצו אליו אינם מסכימים ביניהם על המשך הדרך, ולכן עלולה להידרש תביעה נוספת לפירוק שיתוף. בנוסף, החלוקה כפופה לאישור מוסדות התכנון. תעודת עובד ציבור שהוגשה מן העירייה ציינה כי המגרש הוא יחידה תכנונית אחת וכי "לא ניתן לחלק את המגרש לחלוקות משנה בתצ"ר".
השופט שרון דניאלי קבע שהמחלוקת האמיתית אינה עוד בין חברה אחת לכל יתר הנתבעים. בפועל נוצרו שתי קבוצות של בעלי זכויות, שרובן תומכות במכירה ומיעוטן רוצה להישאר בקרקע. אימוץ החלוקה בעין היה מחייב גם בעלי זכויות שתומכים במכירה להמשיך להיות שותפים בתת-מגרש עם מי שמתנגדים לה. בית המשפט תיאר את הקושי באמצעות הכלל "אין האשה מתקדשת אלא לרצונה": אי אפשר לכפות שותפות חדשה רק משום שהיא נוחה מבחינה גיאומטרית.
פסק הדין גם מסביר מדוע לא אומצה המלצת מומחה בית המשפט. השופט שיבח את המומחה על הניסיון לשמור על זכות הקניין של המתנגדים, אך קבע שמומחה הוא זרוע מקצועית של בית המשפט ולא מי שמכריע את השאלה המשפטית. כאשר המתווה המקצועי תלוי בתנאים שאינם קיימים, ובהם הסכמות בין בעלי זכויות ואישורי תכנון, בית המשפט רשאי להגיע לתוצאה אחרת.
גם הטענה שהסכמי שיתוף ישנים מונעים את הפירוק נדחתה. ההסכמים שנחתמו בסוף שנות התשעים כללו מגבלות לתקופות מסוימות וקשרו את השיתוף לשינוי הייעוד ולהליכי הפרצלציה. בית המשפט קבע שאין בהם כיום מחסום שמונע מבעלים לדרוש פירוק שיתוף.
בסופו של דבר הורה בית המשפט למכור את המגרש במכרז פומבי לכל המרבה במחיר. המכירה תיעשה באמצעות כונס נכסים ניטרלי ובפיקוח בית המשפט. נקבע גם מנגנון שמאפשר לבעל זכויות שיתקשר עם הזוכה בעסקת קומבינציה או בשירותי בנייה להגן על זכויותיו, כך שלא בהכרח כל בעלים ייאלץ למכור את חלקו באותה מתכונת. שכר הכונס יחולק בין בעלי הזכויות לפי חלקיהם. למרות שהתביעה התקבלה, כל צד יישא בהוצאותיו.
הסיפור בתיק הוא לא ניצחון פשוט של רוב בעלי הקרקע על המיעוט. בית המשפט הקדיש מקום לפערי הכוחות ולזכות הקניין של מי שאינו רוצה למכור. אבל דווקא החלופה שנועדה להגן עליהם חשפה את החסם: כדי לחלק את הקרקע צריך היה ליצור שותפות חדשה בין אנשים שלא בחרו בה ולקבל אישורים שטרם קיימים. על הנייר הייתה חלוקה. בעולם הממשי, קבע בית המשפט, הדרך המעשית היא מכירה. מספר התיק: ת"א 42672-02-23.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.