ארבע דירות בבניין ותיק בגבעתיים סירבו להצטרף להסכם פינוי־בינוי שעליו חתמו בעלי 28 דירות אחרות, בין היתר משום ששטח הדירות הקיים נרשם בהסכם בחסר ומשום שלטענתם לא קיבלו תמורה על זכויות בנייה שלא נוצלו. בית המשפט קיבל את תביעת רוב בעלי הדירות, קבע שהסירוב אינו סביר ואישר את העסקה עם קרסו התחדשות עירונית בע"מ. אף שנקבע כי שטחי הדירות בהסכם אינם תואמים את היתרי הבנייה, השגיאה חלה על כלל הדירות, והתמורה הובטחה בדירות חדשות בשטח קבוע ולא בנוסחה של שטח קיים בתוספת מטרים. המתנגדים חויבו לחתום על מסמכי העסקה ולשלם 40,000 שקל הוצאות.
המחלוקת התפתחה במבנה מגורים משנת 1974 ברחוב המאבק 4 עד 10 בגבעתיים, שבו ארבע כניסות ו־32 דירות. סביב 2016 נבחרה חברה יזמית לקדם את חידושו, ובתחילה נבחן הפרויקט במסלול תמ"א 38. בהמשך הוחלט לקדמו במסגרת תוכנית פינוי־בינוי, הכוללת את הריסת הדירות הקיימות והקמת מגדל שיכול לכלול עד 96 דירות. התכנון כלל גם הקצאת שטחים לצורכי הציבור ושטח ציבורי פתוח. התוכנית אושרה סופית במרץ 2024, ובהמשך הוכרז המתחם כמתחם פינוי־בינוי.
בינואר 2022 חתמו בעלי 28 דירות על הסכם עם היזם. בעלי ארבע הדירות הנותרות לא הצטרפו אליו. לטענתם, הם אינם מתנגדים לחידוש הבניין כשלעצמו, אלא מסרבים לעסקה משום שהיא מקפחת את זכויותיהם ביחס לבעלי הדירות האחרים. רוב בעלי הדירות הגישו בנובמבר 2024 תביעה המבקשת לאפשר את ביצוע העסקה באמצעות חתימה של גורם מוסמך במקום המתנגדים. התובעים ביקשו לחלופין פיצוי בגובה 9,710,000 שקל לצורכי אגרה בגין הנזק שייגרם אם הפרויקט לא יבוצע, אך ויתרו על הסעד הזה, שנמחק בהחלטה מ־20 באוקטובר 2026. לפיכך הסעד שנותר להכרעה היה אכיפת ההתקשרות, ולא פיצוי כספי בסכום האמור.
במסמכי הבניין המקוריים רשומות כל הדירות בשטח של 61.30 מ"ר, אך מצב התכנון והבנייה אינו משתקף ברישום הזה. לפי היתר הבנייה, דירה מן הסוג הקטן היא בשטח של כ־67.6 עד 68 מ"ר, בעוד דירות שהורחבו מגיעות לכ־96.3 מ"ר. טבלת התמורות שבהסכם הפינוי־בינוי מציגה שני סוגי דירות קיימות: דירות קטנות בשטח של 60 מ"ר ודירות גדולות בשטח של 86 מ"ר. בתמורה לדירות הקטנות הובטחו דירות של 78 מ"ר, ולגדולות דירות של 98 מ"ר; לכל דירה חדשה אמורה להתווסף מרפסת של 12 מ"ר, מחסן בשטח של לפחות 4 מ"ר וחניה.
המתנגדים, שכל דירותיהם משתייכות לקבוצת הדירות הקטנות, טענו כי הפער בין השטח בהסכם לשטח המותר בפועל אינו עניין חשבונאי בלבד. לשיטתם, אילו היה שטח המקור רשום נכון, היו מקבלים דירה חדשה גדולה יותר. הם הצביעו גם על זכויות בנייה להרחבת דירותיהם שלא נוצלו, ודרשו להעניק להן ביטוי נוסף בתמורה. מנגד טענו התובעים כי העסקה נקבעה בעקבות משא ומתן, תוך חלוקה שוויונית בין קבוצות הדירות, וכי לא הוצגה חלופה כלכלית טובה יותר שניתן לממש.
כדי לברר את המחלוקות הכלכליות מינה בית המשפט את שמאי המקרקעין שלומי מערבי למומחה מטעמו. המומחה ביקר בנכס בנובמבר 2025 והגיש חוות דעת בדצמבר אותה שנה. הוא אישר שהשטחים המופיעים בהסכם אינם תואמים את שטחי הדירות המותרים לפי ההיתרים, אך בחן גם את התמורות בפועל ואת השוויון בין קבוצות הבעלים. התברר כי הדירות הקטנות מקבלות תוספת של כ־10.4 מ"ר ביחס לשטח המותר בהיתר, בעוד הדירות הגדולות מקבלות תוספת קטנה בהרבה. המומחה סבר שבנסיבות הללו אין הצדקה להגדיל את התמורה לבעלי הדירות הקטנות.
בית המשפט הבחין בין שתי דרכים אפשריות לקביעת תמורה בהתחדשות עירונית. בדרך אחת מובטחת לכל בעל דירה תוספת שטח מוגדרת ביחס לדירתו המקורית, ולכן מדידה שגויה של הדירה יכולה להשפיע ישירות על התמורה. בדרך אחרת נקבעת מראש דירת תמורה בגודל מסוים, ללא נוסחה חוזית המחברת בין מספר המטרים הקיימים למספר המטרים שיתווספו. במקרה הזה אימץ ההסכם את הדרך השנייה. בית המשפט אמנם ציין כי דברי התובעים על מהלך המשא ומתן יכולים לתמוך בטענה שהנתונים השגויים השפיעו על ההצעה, אולם בסופו של דבר ההתחייבות החוזית הייתה לדירות חדשות בשטח קבוע. לעניין המנגנון החוזי הובהר בפסק הדין כי "הכלל אשר נקבע בהסכם הוא כלל ולפיו בעלי הדירות יקבלו דירות תמורה בשטח כולל כפי שנקבע בהסכם".
הקביעה לא התבססה על התעלמות מן הטעות. בית המשפט הדגיש כי השטח המצומצם נרשם כך בהסכם לגבי כל הדירות הקטנות, וכי גם שטחן של הדירות הגדולות נרשם בחסר. כל דירה קטנה עתידה לקבל דירה באותו שטח כמו יתר הדירות בקבוצתה. המתנגדים לא הראו כיצד הטעות המשותפת יצרה הפליה נגדם או כיצד אפשר לקבל בפרויקט תמורה נוספת בלי לסכל את כדאיותו. המומחה אף העיד שהפער בין שטח ההיתר לשטח המצוין בהסכם היה גדול יותר בדירות שכבר הורחבו. השופטת כתבה: "הנתבעים לא הראו כי מדובר בכלל שיש בו כדי להפר את השוויון".
טענה נפרדת עסקה בזכויות הבנייה שלא נוצלו. המתנגדים טענו כי האפשרות להרחיב דירה בכ־25 מ"ר היא נכס בעל ערך, וכי מקדם השווי השמאי של 0.44 מצדיק תוספת של מטרים לדירות החדשות. מומחה בית המשפט הכיר בכך שזכויות כאלה עשויות להיות בעלות שווי, אך הסביר כי מקדם תיאורטי אינו מחליף בדיקה של נסיבות העסקה, פערי התמורות והאפשרות המעשית לממש את ההרחבה. בין השאר נדרשים אישורים של בעלי זכויות אחרים בבית המשותף, ועל פי הראיות היו בעלי דירות שלא הסכימו להרחבתן של הדירות הקטנות.
בית המשפט הבחין גם בין תקן שמאי 21.1, המשמש לבחינת הכדאיות הכלכלית של תוכניות פינוי־בינוי, לבין המשא ומתן החוזי בין יזם לבעלי דירות. התקן יכול לשמש כלי מקצועי, אולם אינו מחייב בהכרח את היזם להעניק לכל בעל דירה בדיוק את מספר המטרים שיחושב במסגרת הערכה תכנונית. בהקשר של חלוקת התמורה בין הדירות נדרש שוויון מהותי, לא בהכרח תוספת זהה לכל דירה. על רקע הפערים בגודל הדירות הקיימות והתמורות שהובטחו, לא נמצא קיפוח המצדיק תוספת לבעלי ארבע הדירות.
לשאלת הרווחיות הייתה חשיבות מעשית. המומחה העריך כי רווח יזמי סביר בפרויקטים מסוג זה עומד על כ־16%, וכי הבדיקות הכלכליות שנעשו לפרויקט הצביעו על שיעורים של 16.2% ו־17.2%. הוא הסביר כי היענות לדרישות שונות להגדלת הדירות עשויה להוריד את הרווחיות ל־14.6%, ל־10.8% ואף ל־9.2%, לפי השילוב בין הדרישות. נתונים אלה תמכו במסקנה שהתמורה שהוצעה אינה נקודת מוצא שאפשר להגדיל ללא מגבלה; מנגד, בית המשפט לא קבע שכל יזם זכאי לשמור לעצמו רווח כלכלי בכל מחיר.
המתנגדים העלו גם טענה שלא הוכח הרוב המיוחס הנדרש לפי חוק פינוי ובינוי. בית המשפט דחה אותה לאחר שבחן את כתבי הטענות ואת ההסדר הדיוני שעליו הסכימו הצדדים. הוא מצא כי קיום הרוב לא הוכחש באופן ממשי מלכתחילה וכי הצדדים בחרו למקד את בירור ההליך בשאלות השמאיות. בהתאם נקבע כי מתקיים התנאי של רוב בעלי דירות הנדרש לבחינת סבירות הסירוב. גם הטענה שלפיה הפרויקט אינו כלכלי נדחתה: משהובהר שאין לחייב את היזם בתמורה נוספת, נותרה בעינה הערכת המומחה שהפרויקט במתכונתו הנוכחית כדאי. בנוגע למספר החותמים נקבע: "קיומו של רוב כנדרש בחוק פינוי בינוי, אינו שנוי במחלוקת במקרה דנן".
בפסק הדין הובהר כי חוק פינוי ובינוי מבקש לאזן בין זכויות הקניין של כל בעל דירה לבין זכויות שאר בעלי הדירות והאינטרס הציבורי בקידום התחדשות עירונית. אין פירוש הדבר שרוב הדיירים יכול לכפות כל עסקה, אולם כאשר מתקיים הרוב הנדרש והסירוב אינו סביר, בית המשפט רשאי לאשר את העסקה ולמנות גורם שיחתום בשם המתנגדים. בהכרעה הנוכחית קבע בית המשפט כי טענות המתנגדים לא הוכיחו פגיעה כזו המצדיקה לעכב את המיזם כולו.
התביעה התקבלה, והנתבעים נדרשו לחתום בתוך 30 יום על הסכם הפינוי־בינוי ועל המסמכים הנלווים, ובהם מסמכי שעבוד, דיווחים לרשויות המס ומסמכי התקשרות נוספים. אם לא יחתמו, הוסמכו עורכי הדין של בעלי הדירות או של היזם לבצע את ההתקשרות במקומם. המתנגדים חויבו בהוצאות התובעים בסך 40,000 שקל. בקביעת סכום ההוצאות הדגיש בית המשפט שההתנגדות אינה מבוססת על טעמים מופרכים, אלא העלתה שאלות רלוונטיות, ונתן משקל לכך שהצדדים ניהלו את ההליך ביעילות. כך הסתיים סכסוך על טעות ממשית בשטחי הדירות, שלא היה בה כדי לשנות את דירות התמורה שהוסכמו בפרויקט.
לעניין ההכרעה הסופית כתבה השופטת: "סירובם לחתום על הסכם הפינוי בינוי אינו סביר".
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.