הסכם שכירות יוצא דופן, שאיפשר למוכר מקרקעין להמשיך לגור במשך עד עשר שנים בדירה מאולתרת בתוך מפעל תמורת 100 שקל בלבד לכל התקופה, עמד במרכז תביעה של 690,000 שקל. לאחר שהאדם עזב את המקום טען שחברה שרכשה ממנו את המקרקעין התנכלה לו, מנעה ממנו גישה והפרה התחייבות לשלם לו 4,000 שקל בחודש אם ייאלץ להתפנות. החברה טענה שעזב מיוזמתו, על רקע גילו ומצבו הבריאותי. בית משפט השלום בפתח תקווה דחה את התביעה: השופט שרון דניאלי קבע שלא הוכחה הפרה יסודית המזכה בתשלום החודשי או נזקים נוספים, והעמיד את הוצאות המשפט על 15,000 שקל בתוספת מע"מ.
שורשי הסכסוך נעוצים במערכת יחסים ממושכת בין בעלי המקרקעין לחברה המפעילה במקום מפעל לייצור אלומיניום. אביאלי השקעות בע"מ שכרה את המתחם במשך שנים, ובספטמבר 2019 נחתמו שני הסכמים נפרדים: הסכם מכר שלפיו רכשה את המקרקעין באמצעות אלום־שי בע"מ, חברת הבעלות של המוכר תמורת 6,250,000 שקל בתוספת מע"מ, והסכם שכירות שלפיו ימשיך המוכר להשתמש ביחידת מגורים בקומת גלריה, במשרד שמתחתיה ובמקום חניה מקורה. המבנה נמצא באזור תעשייה, ליד אולם הייצור, ולא בבניין מגורים רגיל. השכירות החריגה הייתה חלק מן ההסדר שנוצר על רקע המכירה והקשרים הקודמים בין הצדדים.
התקופה שנקבעה בהסכם השכירות הייתה מדצמבר 2019 ועד דצמבר 2029, או עד מות השוכר או עזיבתו לצמיתות, לפי המוקדם. גם היעדרות בת שישה חודשים הוגדרה כעזיבה לצמיתות. דמי השכירות נקבעו על 100 שקל לכל התקופה, ולא לחודש. החברה התחייבה לאפשר גישה לדירה, למשרד ולחניה כפי שהייתה קודם לכן, אך נשמרה לה האפשרות לשנות את גרם המדרגות וליצור כניסה ישירה שלא תעבור באולם הייצור. הסעיף שהפך למוקד התביעה עסק במצב שבו החברה תבקש לפנות את השוכר בעקבות מכירת המושכר: במקרה כזה הוסכם על השתתפות של 4,000 שקל לחודש בשכירת מגורים חלופיים, בכפוף לתנאים וליתרת תקופת ההסכם.
במהלך מערכת היחסים התגלע בין הצדדים סכסוך כספי נוסף בעקבות עסקת המכר. עוד באפריל 2019 נחתם זיכרון דברים ונמסרה מקדמה של 170,000 שקל; למחרת ביקש המוכר לבטל את ההסכמות בטענה שאינו מבין תמיד את השלכות מעשיו, אך הכסף לא הוחזר. בהמשך, לאחר חתימת ההסכם הסופי, טען שהחברה לא שילמה את מלוא התמורה והגיש נגדה תביעה נפרדת של יותר ממיליון שקל. באותה תביעה נפסקו לטובתו 77,700 שקל, סכום שלפי פסק הדין הנוכחי טרם שולם נכון למועד ישיבת בית המשפט בספטמבר 2026. השופט הדגיש שמדובר ברקע ולא ברכיב שיש להכריע בו מחדש במסגרת תביעת השכירות.
התובע טען שהחל סביב הגשת התביעה הקודמת, באמצע 2020, החלו נציגי החברה להקשות עליו בכוונה כדי לגרום לו לעזוב. הוא תיאר איומים, הטרדות, חסימת גישה לשער המפעל, קושי בכניסת מבקרים, מניעת חניה מקורה והפעלת מדחס בסמוך לכניסה לדירה. לדבריו, הגיש תלונות במשטרה ונאלץ לעזוב בעקבות ההתנהלות הזאת, לנוכח גילו ומצבו הרפואי. הוא ביקש 490,000 שקל בגין השתתפות בדמי שכירות לתקופה של יותר מתשע שנים, 150,000 שקל בגין עוגמת נפש ועוד 50,000 שקל בגין ריהוט וציוד שלטענתו פונו מן המקום.
החברה הכחישה שהביאה לעזיבתו. לדבריה, הדירה המאולתרת במתחם תעשייתי לא התאימה למצבו הבריאותי, והמוכר הצליח לרכוש דירת מגורים אחרת לאחר שקיבל כספים בגין המכר. החברה טענה שהתלונות שהגיש נגדה היו קשורות לסכסוך הכספי שביניהם, ושאין ראיה ממשית למניעת כניסה או לפינוי ציוד. הצדדים הגישו תצהירים והעידו בהליך, ובין העדים היו חברו של התובע, מנהל החברה ואחד מעובדיה. עם זאת, השופט שנתן את פסק הדין לא שמע בעצמו את חקירת העדים, בשל חילופי המותב בהמשך.
בשל נבצרות זמנית של השופט ששמע את ההוכחות, הועבר התיק לשופט דניאלי לאחר שהוגשו הסיכומים. הצדדים הסכימו שיכריע על סמך החומר הקיים, ובספטמבר 2026 אף נערך ביקור משותף במקרקעין עם באי כוחם. השופט הכיר בקושי שבהכרעה המבוססת על עדויות שנשמעו לפני מותב אחר, אך סבר שהתמונה הראייתית מספיקה להכרעה. הביקור אפשר לו להתרשם ישירות מהמבנה, מן המדרגות המובילות לדירה ומן הקרבה לאולם הייצור.
ההכרעה המשפטית הראשונה נגעה לסעיף הפיצוי בהסכם. התובע פירש את ההתחייבות ל־4,000 שקל לחודש ככזו שחלה בעקבות הפרה יסודית של תנאי השכירות. השופט בחן את לשון ההסכם וקבע שהסעיף מעניק לחברה זכות לדרוש פינוי במקרה של מכירה, בכפוף להשתתפות בדמי שכירות; הוא אינו קובע פיצוי מוסכם אוטומטי בסכום הזה לכל הפרה אפשרית. נוסף לכך ההסכם לא הגדיר מהי "הפרה יסודית" ולא נקבע בו מנגנון פיצוי כללי בגין הפרה כזאת. השופט כתב כי התובע "לא הוכיח את טענתו כי הנתבעת הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית" המקימה את הזכות הכספית שעליה ביסס את התביעה.
גם גרסת האירועים עוררה קשיים. באחד המכתבים מטעם התובע נטען שההתנכלויות החלו מיד עם חתימת הסכמי המכר והשכירות בספטמבר 2019, ואילו בכתב התביעה ובתצהירו תואר תחילתן רק לאחר הגשת התביעה הכספית ביולי 2020. השופט כינה זאת "סתירה מהותית" המקעקעת במידה רבה את מהימנות הטענות. הוא התייחס גם לכך שהתובע לא ציין מועד ברור לעזיבתו, לא הציג פנייה מוקדמת בכתב בדרישה לאפשר לו לקיים את השכירות ולא ביקש בזמן אמת סעד שיאפשר לו לחזור ולהתגורר במקום. המכתב המפורש בדרישה כספית נשלח רק כ־15 חודשים אחרי העזיבה.
הביקור במפעל חיזק את האפשרות שהעזיבה נבעה לפחות בחלקה מצרכים אישיים ובריאותיים. הדירה נמצאת בתוך מתחם ייצור רועש והגישה אליה עוברת בגרם מדרגות ברזל תלול. בית המשפט התרשם שהמקום קשה לשימוש לאדם המתקשה בניידות. עוד התברר שהתובע כבר רכש במאי 2020 דירת ארבעה חדרים בבניין עם מעלית. השופט לא התעלם מהאפשרות שהיחסים בין הצדדים הידרדרו, אך מצא שלא הוכח שהחברה אילצה את התובע לעזוב או שהפרה את ההסכם הפרה יסודית. חברו של התובע, שתיאר חלק מהקשיים ביחסים, אישר גם את הצורך לסייע לו בניידות.
השופט בחן את הטענות הספציפיות על מניעת גישה, חניה ורכוש. מנהל החברה אישר שהותקן שער חשמלי, אך העיד שהדבר נעשה לאחר עזיבת התובע, וגרסתו לא נסתרה. השופט ציין כי ההסכם אכן חייב את החברה להעמיד חניה מקורה ולאפשר גישה למושכר, בניגוד לחלק מטענותיה, אך הסביר שגם אם היו קשיים ביישום ההסכם, "לא כל הפרה עולה כדי הפרה יסודית", ובוודאי לא כזו המזכה בפיצוי של 4,000 שקל בחודש עד 2029. גם ביחס לטענה שהחברה הוציאה את הרהיטים מן הדירה, הוצגו תמונות וכן ממצאים מהביקור שהראו כי ציוד וריהוט עדיין נותרו שם.
לגבי הרעש ציין בית המשפט כי תיאור המושכר כ"דירת מגורים מאולתרת" בתוך מפעל אלומיניום מתיישב עם המצב שנראה בביקור. לכן לא הייתה לשוכר ציפייה סבירה לשקט של אזור מגורים רגיל בשעות הייצור, במיוחד בהתחשב בהיכרותו המוקדמת עם המקום. השופט התייחס גם לשאלה מדוע לא הובא להעיד אחד מעובדי החברה שהיה מעורב בסכסוך, אך קבע שאי זימונו לא הכריע את הכף משום שהטענות נגדו לא פורטו באופן שהיה הופך את עדותו לחיונית להכרעה.
בסופו של דבר נדחתה התביעה לכל רכיביה: לא הוכחה זכאות להשתתפות החודשית בסך 4,000 שקל, לא הוכח נזק לריהוט בסך 50,000 שקל ולא נמצא בסיס לפיצוי של 150,000 שקל בגין עוגמת נפש. התובע חויב בהוצאות ובשכר טרחת עורך דין של 15,000 שקל בתוספת מע"מ. פסק הדין השאיר את העסקה המיוחדת כפי שנוסחה, אך דחה את הניסיון להפוך סעיף פינוי מוגדר להסדר פיצוי גורף בגין כל מחלוקת שהתעוררה ביחסים בין המוכר לחברה שרכשה ממנו את המפעל.
ת"א 8453-08-22
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.