רוכשי דירה בפרויקט תמ"א 38 בבת ים התקשו להוכיח שכספים שלטענתם העבירו לחברה היזמית שולמו לפי ההסדר שנועד להגן על כספי הפרויקט. המלווה המובטח של חברת די. אנד. טי. אנילביץ 33 ביקש לקבוע שדירה 22 אינה מוחרגת מהשעבוד שלו, ולכן ניתן לממש אותה להחזר ההלוואות. הרוכשים טענו שהלוואה מוקדמת שהעמידו לחברה הומרה לתשלום על חשבון הדירה. בית המשפט קיבל את בקשת המלווה, אך העניק להם אפשרות לשלם 673,400 שקל בתוספת הצמדה לקופת הנאמן כדי להשלים את העסקה. אם לא יעשו זאת, זכויות הדירה יועברו למלווה כנגד השבת הכספים שהופקדו לחשבון הנאמנות.
שורש ההתנגשות נמצא בדרך המימון של הפרויקט ברחוב אנילביץ 33 בבת ים. בשנת 2015 התקשרה החברה היזמית עם בעלי הדירות בבניין, והתחייבה לבנות 12 יחידות דיור נוספות במסגרת תמ"א 38. חמש מהן נמכרו למשרד השיכון ושבע לרוכשים פרטיים. כדי לממן את הבנייה נחתם באפריל 2016 הסכם שלפיו המלווה העמיד לחברה הלוואות של כ־6.4 מיליון שקל, וזכויות החברה בפרויקט שועבדו לטובתו להבטחת החזר הכספים.
כעבור שנתיים וחצי, בדצמבר 2018, חתמו רוכשי הדירה שבמחלוקת על הסכם הלוואה נפרד מול החברה. לפי ההסכם הם אמורים היו להלוות לה 500,000 שקל בריבית שנתית של 12% ובתוספת הצמדה. אם ההלוואה לא תוחזר עד פברואר 2020, תעמוד להם אפשרות לרכוש דירת ארבעה חדרים בפרויקט תמורת 1,350,000 שקל, וההלוואה תיחשב כתשלום על חשבון העסקה. כאן נוצרה התשתית לטענה שהכסף שולם עוד לפני שבוצעה רכישת הדירה עצמה.
בנובמבר 2019 מסר המלווה לחברה מכתב החרגה. מטרתו הייתה לאפשר מכירת דירות למרות השעבוד הכללי, תוך שמירה על זרימת תקבולי המכירה לקופה המיועדת להשלמת הפרויקט. התנאי היה מפורש: כל דירה תוחרג מן השעבוד בתנאי שתמורתה תשולם לחשבון נאמנות ייעודי שנוהל בידי עורך הדין של החברה. המכתב התייחס גם לעסקאות ישנות וקבע שלגביהן יתרת התשלומים ממועדו ואילך תופקד לחשבון; בעסקאות שטרם נעשו הייתה אמורה כל התמורה לעבור אליו.
במרץ 2020 חתמו הרוכשים על הסכם מכר לדירה 22, במחיר של 1,350,000 שקל. ההסכם ציין במפורש שזכויות החברה משועבדות למלווה, ושהחרגת זכויות הרוכשים כפופה למכתב ההחרגה. נספח התשלומים כלל סכומים ומועדים לתשלום וכן התייחסות להמרת יתרת הלוואה של 500,000 שקל לתשלום אחרון בגין הדירה, בסמוך למסירת החזקה. גם בו נקבע שכל התשלומים יועברו לחשבון הנאמנות של הפרויקט. כך התנגשה הטענה בדבר הלוואה קודמת עם מנגנון ברור של העברת כספים לחשבון מסוים.
בדצמבר 2022 נקלעה החברה לקשיים והחל הליך שבו מונה לה נאמן. בבדיקות שערך הנאמן התברר כי הרוכשים טענו לתשלומים מצטברים של 973,400 שקל, אך ניתן לאמת בחשבון הנאמנות רק שני תשלומים: 130,000 שקל ו־170,000 שקל. לפיכך הועמדה יתרת הסכום שלא הוכר כתשלום תקין על 673,400 שקל. עוד אותרה קבלה על 400,000 שקל במזומן שהחברה קיבלה, אך לא צוין בה מי שילם את הכסף ועבור מה. בעל השליטה בחברה ייחס את התשלום לרוכשים, אולם לא הציג אסמכתה התומכת בכך.
המלווה טען כי ההחרגה נועדה להבטיח שכספי הרוכשים ישמשו להשלמת הבנייה ולא ייעלמו במסלולי תשלום אחרים של החברה. לכן גם אם הרוכשים סברו ששילמו ישירות לחברה או שהמירו הלוואה, אי אפשר להתייחס לסכומים שלא הגיעו לחשבון הנאמנות כאל תמורה שמספקת את תנאי ההחרגה. לטענתו, בנסיבות האלה אין לרוכשים זכות להשתחרר מן השעבוד, והמלווה רשאי לממש את הדירה.
הרוכשים השיבו שמכתב ההחרגה הוצא לאחר הסכם ההלוואה, ולכן אין להחיל את התנאי החדש על כסף שכבר הועבר לפני כן. לטענתם, ההלוואה הייתה קשורה מלכתחילה לאפשרות לרכוש דירה, ובהמשך אישרה החברה בהסכם המכר שהסכום יובא בחשבון התמורה. הם הוסיפו שהמלווה, כגורם מקצועי שפעל בפרויקט, היה צריך להכיר את ההתקשרויות הקיימות לפני שניסח את ההחרגה, ושאין לדרוש מהם שנים לאחר מכן לשחזר העברות כספיות שאושרו לטענתם בידי החברה עצמה.
בית המשפט לא קיבל את ההסבר. גם ביחס לסכום הנפרד של 273,400 שקל, שנמצא בבדיקת הנאמן כי הועבר לכאורה לחשבונות אחרים של החברה במרץ 2020, לא הציגו הרוכשים אסמכתאות מספקות ולא התמודדו עם העובדה שהתשלומים נעשו אחרי מכתב ההחרגה. בהסכם המכר נאמר שהכסף ישולם "אך ורק באמצעות חשבון הנאמנות של הפרויקט". כשנקבע מסלול תשלום מפורש, העברת סכום למקום אחר אינה ממלאת בהכרח את התנאי שמגן על הרוכש מפני שעבוד קיים.
גם ל־500,000 השקלים הנטענים לא נמצאה ראיה מספקת. השופטת ציינה שלא הוצג אישור להעברת ההלוואה לרשות החברה, ושאי אפשר לייחס לרוכשים קבלה על 400,000 שקל אם זהות המשלם אינה עולה ממנה. יתר על כן, מועד הקבלה שהתגלתה הוא מרץ 2020, לאחר שהמכתב כבר חייב הפקדה בחשבון הנאמנות. כך שאפילו אם הייתה מתקבלת הטענה שהרוכשים הם ששילמו במזומן, עצם התשלום הנטען לא היה מוכיח מילוי של תנאי ההחרגה.
קושי נוסף עלה מהסתירה הפנימית בין המסמכים. הסכם ההלוואה הציג את הסכום כ"תשלום ראשון" שיובא בחשבון רכישת הדירה, ואילו נספח הסכם המכר קבע שיתרת ההלוואה תומר לתשלום "אחרון וסופי". הרוכשים לא הציגו הסבר לפער הזה, לא הראו אם ההלוואה הוחזרה בחלקה ולא הבהירו מדוע הסכם ההלוואה לא צורף למסמכי המכר. בית המשפט סירב להסיק מעצם החתימה על מסמכי המכר שכל הכסף הנטען עבר בפועל לחברה.
נקבע גם שאין לראות בהסכם ההלוואה משנת 2018 הסכם מכר דירה בפני עצמו. הוא הציג אפשרות להתקשר בהסכם עתידי, לא מכר מיידי; לא הוכח דיווח על עסקת מקרקעין מכוחו, והוא לא עמד בדרישות החלות על הבטחת השקעות של רוכשי דירות. מאחר שהסכם המכר נחתם אחרי מכתב ההחרגה, היה צריך לפעול בהתאם לתנאי ההפקדה שלו. בית המשפט הדגיש שהתרה של סטייה פרטנית מן ההסכם בחברה חדלת פירעון עלולה לפגוע בנושה המובטח ובקופה המשותפת של הפרויקט.
לבסוף נדחתה גם הטענה שהמלווה היה אחראי לבדוק שהלוואות שנטלה החברה מגורמים אחרים הופקדו בקופת הפרויקט. חובתו הייתה לדאוג לשעבודים ולשמירתם, ולא לנהל כל הסכם פרטי של החברה עם מלווים ורוכשים. בית המשפט ציין שלא הוכח שהמלווה ידע על ההלוואה המסוימת או היה אמור לדעת עליה. במקביל עלתה אפשרות לראות במנגנון ההלוואה והזכות לרכישת דירה סוג של בטוחה הטעונה רישום, עניין שחיזק את הקושי להסתמך עליה נגד הנושה המובטח.
למרות קבלת בקשת המלווה, בית המשפט לא הורה על העברת הדירה בלי תנאי. כדי לאפשר לרוכשים להשלים את ההסכם, נקבע שיוכלו לשלם 673,400 שקל בתוספת הפרשי הצמדה ישירות לקופת הנאמן. בהחלטה נכתב כמועד האחרון "31.11.2026", אף שאין יום כזה בלוח השנה, כך שהמועד המופיע במסמך טעון הבהרה ואין להציגו כמועד קלנדרי תקף. אם לא תושלם התמורה לפי ההחלטה, הדירה לא תוחרג מן השעבוד והזכויות בה יועברו למלווה, בכפוף להשבת הכספים שהרוכשים שילמו לחשבון הנאמנות. עוד חויבו הרוכשים ב־5,000 שקל הוצאות לטובת המלווה.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.