בית המשפט העליון ביטל קביעות עובדתיות שנעשו במחלוקת על בעלות במקרקעין ברמת ישי, מפני שנקבעו לפני שמיעת ראיות על העסקאות שבמחלוקת. השופטת רות רונן קיבלה חלקית ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, ביטלה גם את קביעתו שלפיה התביעה לא התיישנה, והורתה להכריע שוב בטענת ההתיישנות לאחר השלמת בירור עובדתי. ההחלטה אינה קובעת מי זכאי למקרקעין וגם אינה מקבלת את טענת ההתיישנות עצמה.
במוקד ההליך עומדת חלקה ברמת ישי שהזכויות בה עברו, לפי טענת אחת מבעלות הדין, בשורה של עסקאות שנערכו בשנים 1954 ו-1972. האישה שתבעה להצהיר על בעלותה רשומה כבר כבעלת 365 מתוך 384 חלקים בחלקה, כ-95% ממנה, וביקשה להירשם גם כבעלת יתרת הזכויות. בעלת הזכויות הנותרות לפי הרישום התנגדה וטענה שהעסקאות שעליהן נשענת התביעה כלל לא הושלמו, בין היתר משום שהיו חוסרים בתמורה ובמסמכי הרישום.
הפער ברישום אינו טכני בלבד מבחינת הצדדים: חלקה של התובעת מגיע ל-365 מתוך 384 חלקים, ואילו 19 חלקים נותרים רשומים על שם בעלת הדין האחרת, צאצאית של הבעלים המקורי. לפי התובעת, בעלה המנוח רכש את הזכויות בשנת 1972 ממי שקנה את הקרקע ב-1954, ובהמשך העביר לה שני שלישים מהן לרגל נישואיהם. העובדה שהתובעת ובעלה התגוררו בנכס מאז הרכישה אינה שנויה במחלוקת. ואולם בעלת יתרת הזכויות הרשומה סבורה שהעסקאות לא הקנו את מלוא הבעלות מפני שהתמורה והרישום לא הושלמו; לכן היא מסרבת להעביר את היתרה ללא תמורה.
לפי גרסת התובעת, בעלה המנוח רכש את הקרקע בשנת 1972 מאדם שרכש אותה מהבעלים הקודם ב-1954. בני הזוג התגוררו בנכס משנת 1972, ובחלוף שנים התברר להם שלא כל הזכויות נרשמו על שמם. בשנת 1978 דרשו יורשי הבעלים הקודם תשלום נוסף, בטענה שהתמורה בעסקה המקורית לא הושלמה. התובעת טענה שהתשלום בוצע בהמשך וכי הקושי שנותר הוא השלמת הרישום, שלא התאפשרה גם לאחר ניסיונות נוספים.
מנגד טענה בעלת הזכויות הרשומה כי לא הוכח שתמורת שתי העסקאות שולמה וכי לא היה אפשר להעביר זכויות שלא נרכשו כדין. בנוסף ביקשה לסלק את התביעה כבר בשלב הראשון מחמת התיישנות ושיהוי. לדבריה, לכל המאוחר בשנת 1978 ידעו בני הזוג שיש בעיה ברישום; לפיכך, תביעה שהוגשה רק בשנת 2025 הוגשה זמן רב אחרי המועד שבו היה עליה להתברר. היא טענה גם לנזק ראייתי בשל פטירת המעורבים ואובדן מסמכים.
למחלוקת על התשלום בשנת 1978 הייתה משמעות כפולה. התובעת הציגה אותו כתשלום נוסף שנאלצה לשלם ליורשי הבעלים המקורי כדי להתקדם ברישום, לאחר שכבר שילמה בגין הרכישה. מבחינת המתנגדת, עצם דרישת התשלום העידה על כך שהתמורה הראשונה לא שולמה במלואה, ואולי גם על כך שבני הזוג ידעו כבר אז שקיימת מחלוקת על זכויותיהם. המתנגדת הוסיפה וטענה שבשנות השמונים התנהל הליך משפטי בנוגע לבעלות, אך לפי ההחלטה הצדדים לא ידעו להבהיר מה עלה בגורלו. כל אלה היו נתונים שהצריכו ראיות ולא הנחות מוקדמות.
התובעת השיבה כי התביעה אינה מתיישנת כפי שנטען, ולחלופין כי בין הצדדים התקיימו יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית: המוכרים החזיקו ברישום לטובת מי שרכשו את הזכויות, ומרוץ ההתיישנות יכול היה להתחיל רק כאשר הנאמנות נכפרה במפורש. לדבריה, סירובה של הנתבעת לפעול להשלמת הרישום בשנת 2025 הוא שהביא לראשונה לכפירה כזאת. היא הכחישה גם את טענת השיהוי, בהסתמך על ההחזקה הממושכת בנכס וניסיונות להסדרת הרישום.
בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת דחה את הבקשה לסילוק על הסף. הוא אימץ את האפשרות לקיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית, קבע קביעות בקשר להשלמת התשלום ולמועד שבו נכפרה לכאורה הנאמנות, ודחה את טענת ההתיישנות. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור לעליון.
בקשת רשות הערעור הדגישה שהתנאים לקיומה של נאמנות קונסטרוקטיבית אינם שאלה תיאורטית. המבקשת טענה כי שתי העסקאות נערכו בין צדדים שונים, כי העסקה המאוחרת נעשתה לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף, וכי אין יסוד לקבוע שהן הושלמו במידה הנדרשת. לטענתה, גם אם תתקבל הטענה לנאמנות, דרישת התשלום בשנת 1978 הייתה כפירה בה, ולכן חלף המועד להגשת התביעה. התובעת מצדה טענה שהמחוזי רק התווה את המסגרת המשפטית ושהראיות ממילא יתבררו בהמשך, כך שאין צורך בהתערבות של העליון בהחלטת הביניים.
השופטת רונן קבעה שהמחוזי נזקק לשאלות של תשלום התמורה והשלמת העסקאות כדי להכריע בנאמנות ובהתיישנות, אף שהן היו שנויות במחלוקת ממשית. לדבריה, אין לקבוע בשלב מוקדם שהתשלום הושלם, כאשר הצד השני טוען אחרת ולא ניתנה לו הזדמנות מלאה להביא ראיות. השופטת ניסחה את העיקרון כך: "לא ניתן לאמץ גרסה עובדתית של צד להליך במסגרת הכרעה בטענה מקדמית, מבלי שניתנה לצד השני האפשרות להפריך אותה."
היא הבהירה שהצורך בבירור עובדתי יכול למנוע קבלה של טענת התיישנות כבר בשלב הסף, אך אינו מצדיק הכרעה סופית נגדה בלא תשתית ראייתית מספקת. במקרים מסוימים אפשר לברר את התשתית העובדתית להתיישנות בנפרד מהתביעה; כאן, לפי החלטתה, הסוגיות חופפות במידה רבה למחלוקת על עצם העסקאות והבעלות, ולכן נכון לבררן יחד.
הטעות שעליה הצביעה השופטת רונן הייתה קונקרטית: בהחלטת המחוזי נכתב שבני הזוג שילמו את מלוא תמורת הקרקע פעמיים, אף שהמתנגדת הכחישה זאת והצביעה על חוסרים בתיעוד ועל שאלות ביחס לשתי העסקאות. קביעה כזאת השפיעה על ההנחה שמדובר בעסקה שהושלמה כמעט במלואה, וממנה על האפשרות להכיר בנאמנות ועל מועד תחילת ההתיישנות. משבחר המחוזי להכריע בשאלות האלה, לא היה רשאי להסתפק בתיאור העובדות שבכתבי הטענות של אחד הצדדים.
לכן בוטלו הקביעות העובדתיות וכן הקביעה בדבר היעדר התיישנות, והעניין הוחזר למחוזי להכרעה לאחר בירור העובדות. לא ניתן צו להוצאות בערעור. הכרעת העליון עוסקת באופן בירור המחלוקת ולא במי שיקבל בסופו של דבר את יתרת הזכויות בקרקע.
השופטת גם הבחינה בין שני מצבים דיוניים. אם בירור העובדות הדרוש לשאלת ההתיישנות קצר ונפרד מן המחלוקת העיקרית, ניתן לעתים לקיים אותו תחילה. אולם כאשר הראיות שיכריעו אם הייתה נאמנות הן אותן ראיות הנדרשות לבירור התשלומים והבעלות, הפרדה בין ההליכים עלולה להביא לבירור כפול ולקביעות מוקדמות. במקרה הנוכחי סברה השופטת שהמחלוקות חופפות במידה רבה, ולכן יש לבחון אותן כמכלול לפני הכרעה מחייבת בהתיישנות.
רע"א 52188-07-26.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.