בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה תביעה של אישה שביקשה להשיב על שמה את הבעלות בדירה בלוד, לאחר שטענה כי הסכם מכר שעליו חתמה בשנת 2016 היה חוזה למראית עין שנועד רק לאפשר קבלת הלוואת משכנתה לצורך סיוע לבנה. השופטת שרון גלר קבעה כי התובעת לא הוכיחה שהמכר הראשון היה פיקטיבי. מעבר לכך נקבע כי גם אילו התקבלה טענתה לגבי העסקה הראשונה, הרוכש המאוחר של הדירה רכש אותה בתמורה ובהסתמך בתום לב על רישום הבעלות ולכן זכויותיו מוגנות.
לפי גרסת התובעת, בנה נקלע לחובות ונזקק למימון. לשם כך, לטענתה, הוצע לערוך עסקת מכר שאינה אמיתית, כדי שאדם אחר יוכל לקבל מהבנק הלוואה המובטחת במשכנתה על הדירה. באפריל 2016 נחתם הסכם שבו נמכרה הדירה תמורת 600 אלף שקל. בעקבות ההסכם נלקחה הלוואת משכנתה של 330 אלף שקל, והדירה שועבדה לבנק. התובעת טענה כי הסכום הנוסף שנקבע בהסכם לא שולם וכי מבחינתה הדירה לא נועדה לצאת מבעלותה. בלשון התביעה, היא הסכימה כי "דירת המגורים שבבעלותה ובחזקתה תשמש ערובה לצורך לקיחת הלוואה מבנק".
בשנת 2017 נוצר פיגור בהחזרי המשכנתה והבנק התריע על אפשרות של מימוש הדירה. בנובמבר אותה שנה נחתם הסכם מכר נוסף, הפעם בין הרוכש הראשון לבין רוכש אחר, במחיר של 400 אלף שקל. התובעת טענה כי גם העסקה השנייה אינה מכר אמיתי, אלא נועדה למעשה להסתיר הלוואה שהועמדה לבנה. עוד טענה שהמחיר היה נמוך משווי השוק, שהרוכש השני ידע או היה צריך לדעת על זכויותיה בדירה וכי לכן אינו יכול ליהנות מהגנת הדין על מי שרוכש מקרקעין בתמורה ובתום לב בהסתמך על המרשם.
הנתבע, הרוכש המאוחר, דחה את הדברים. לפי גרסתו הוא רכש את הדירה בעסקת מכר רגילה לאחר שהוצגה לו כעסקה מהירה, שילם את התמורה והשתמש בחלק ממנה לסילוק המשכנתה שרבצה על הדירה. זכויותיו נרשמו לאחר מכן בלשכת רישום המקרקעין. הוא טען כי הסתמך על מצב הרישום, שבו המוכר היה בעל הזכויות הרשום, ולא ידע על טענה כלשהי שלפיה העסקה הראשונה הייתה פיקטיבית. בסיכומיו נטען כי "יש לדחות מכל וכל" את הטענות נגד תום לבו.
בית המשפט פתח בשאלת המכר הראשון וקבע שהנטל להוכיח חוזה למראית עין מוטל על התובעת. הראיות העיקריות לטענה היו עדותה ועדות בנה. מנגד, המסמכים החתומים הציגו עסקת מכר לכל דבר, שכללה תמורה ורישום משכנתה. השופטת נתנה משקל גם לכך שעדים שיכלו לשפוך אור ישיר על הטענה לא הובאו, ובהם הרוכש הראשון וכן גורם מחברת הייעוץ שלטענת התובעת המליץ על מבנה העסקה. נקבע כי החסר הראייתי פועל לחובת התובעת.
גם בגרסת התובעת ובנה נמצאו קשיים. הם אישרו כי ידעו שהדירה תשועבד לבנק וכי אם ההלוואה לא תיפרע, הבנק יהיה רשאי לממש את הדירה. הבן אף אישר שבמהלך 2017 חדל לעמוד בתשלומי ההחזר. בית המשפט קבע כי מכלול הנתונים אינו מבסס במידה הנדרשת את הטענה שהצדדים להסכם הראשון התכוונו מלכתחילה שלא להעביר בעלות אמיתית. השופטת סיכמה כי "התובעת לא עמדה בנטל הנדרש להוכחת תביעתה".
בית המשפט דחה גם את הטענה שלפיה העסקה השנייה הסתירה הלוואת בלון. לא הוצג הסכם הלוואה, לא הוצגו תכתובות המלמדות על הלוואה, ולא פורטו תנאים בסיסיים שניתן היה לצפות להם בעסקה של 400 אלף שקל, כגון שיעור ריבית, מועד פירעון הקרן או לוח תשלומים. מנגד נשמעו עדויות מעורכי הדין שטיפלו בעסקת המכר, ובית המשפט מצא אותן אמינות ותומכות בכך שמדובר היה במכר ולא בהלוואה מוסווית. נקבע כי תזת הלוואת הבלון "משוללת בסיס ומכל מקום לא הוכחה".
לאחר שדחה את הטענות נגד שתי העסקאות, בית המשפט בחן גם את טענות התובעת לגבי תום לבו של הרוכש המאוחר. לפי המרשם, הרוכש הראשון נרשם כבעל הדירה ב-2 בנובמבר 2017, ובאותו יום נרשמה משכנתה על זכויותיו. הסכם המכר השני נחתם עשרה ימים לאחר מכן. הרוכש המאוחר העיד כי הסתמך על הרישום ועל כך שהמוכר הוא בעל הזכויות, ובית המשפט העדיף את גרסתו ואת עדויות עורכי הדין שליוו את העסקה.
גם טענת התובעת שהתמורה של 400 אלף שקל הייתה נמוכה באופן המלמד על חוסר תום לב נדחתה. בית המשפט קיבל את ההסבר שלפיו המחיר נקבע במשא ומתן על רקע הצורך בעסקה מהירה והלחץ שנוצר בשל פיגורי המשכנתה ואיומי הבנק במימוש. נקבע שאף אם המחיר היה נמוך ממחיר השוק, אין מדובר בתמורה סמלית או במחיר כה נמוך עד שהוא שולל את רכיב התמורה הנדרש להגנת רוכש בתום לב.
השופטת הוסיפה כי גם אילו הייתה מקבלת את טענת התובעת שהמכר הראשון היה למראית עין, עדיין הייתה עומדת לרוכש המאוחר הגנת סעיף 10 לחוק המקרקעין, משום שרכש את הדירה בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום. נקבע שגם לפי מסלול של עסקאות נוגדות, לפי סעיף 9 לחוק, זכותו עדיפה משום שהעסקה נרשמה בעודו תם לב.
התביעה להשבת הבעלות בדירה נדחתה. בפסק הדין צוין כי המסקנה קשה מבחינת התובעת בהתחשב בגילה ובמצבה האישי, אך אלה אינם יכולים להחליף את הנטל הראייתי. בית המשפט לא חייב בהוצאות נוספות בגין ההליך.
מספר התיק: ת"א 43752-01-24.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.