בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה תביעה של חברת נוף ים כחול מבט אל המרינה בע"מ נגד רשות מקרקעי ישראל להשבת 8,387,206 שקל, שנגבו ממנה כדמי היתר בקשר לתוספת זכויות בפרויקט מגורים במודיעין. השופט אבי גורמן קבע כי אף שבמסמכי המכרז המקורי משנת 1997 הייתה סתירה ממשית בנוגע לתשלום עבור זכויות עתידיות, שורה ארוכה של הסכמים שנחתמו לאחר מכן קבעה במפורש כי תוספת זכויות המעלה את ערך המקרקעין עשויה לחייב בתשלום נוסף לרמ"י. התובעת חויבה בהוצאות רמ"י בסך 30 אלף שקל.
עורכי הדין שלנו
המחלוקת נגעה למקרקעין בגוש 5652 חלקה 41, מגרש 2039, לשעבר מגרש 133, בעיר מודיעין. התובעת רכשה את הזכויות לאחר שרשרת עסקאות שמקורה במכרז שפרסמו בשנת 1997 מינהל מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון. החברה ביקשה להשלים את השלב האחרון בפרויקט, ובמסגרת תכנית חדשה נוספו 3,512 מ"ר שטחי שירות מעל הקרקע ועוד 400 מ"ר שטחי שירות תת קרקעיים לצורך בניית 10 יחידות דיור נוספות מתוך 76 יחידות שהתחייבה לבנות במגרש.
רמ"י דרשה דמי היתר בגין תוספת הזכויות. ועדת העסקאות המרחבית אישרה ביולי 2018 גבייה של 8,268,852 שקל, בשיעור של 91% מהפרש השווי בין הזכויות לפי התכנית החוזית לבין הזכויות לפי התכנית החדשה והקלה שאושרה. התובעת שילמה תחת מחאה כדי שלא לעכב את הבנייה, ולאחר מכן הגישה השגה משפטית ולבסוף את התביעה להשבת 8,387,206 שקל קרן.
הטענה העיקרית של התובעת הייתה שלא היה מקום לגבות ממנה דמי היתר כלל. היא הסתמכה על החלטה 789 של מועצת מקרקעי ישראל, שלפיה במכרזי קרקע למגורים ניתן לכלול גם זכויות עתידיות ללא תשלום נוסף, ועל הערה בשומת השמאי הממשלתי שצורפה למכרז 1997 ובה נכתב כי אם יתווספו זכויות, הזוכה לא ישלם למינהל סכומים נוספים. התובעת טענה כי הסתירה בין מסמכי המכרז צריכה להתפרש נגד רמ"י וכי הגבייה נעשתה שלא כדין. במסגרת טענותיה אף האשימה את רמ"י כי "ניצלה לרעה את כוחה הרב".
רמ"י טענה מנגד כי תנאי המכרז וחוזה החכירה שצורף אליו קבעו במפורש שתוספת זכויות עשויה לחייב בתשלום, וכי החלטה 789 לא חלה על המכרז המשותף שלה עם משרד הבינוי והשיכון. עוד טענה כי התובעת וקודמותיה חתמו לאורך השנים על תוספות חוזרות להסכם הפיתוח שבהן הובהרה זכות רמ"י לתשלום בגין זכויות נוספות. לשיטתה, הניסיון להתנער מהתחייבויות אלה לאחר שנים משקף "חוסר תום לב בוטה וקיצוני".
בית המשפט קיבל את הטענה כי קיימת סתירה במסמכי המכרז המקורי, ולא אימץ את ניסיונה של רמ"י לצמצם את משקל הדברים שנכתבו בשומת השמאי שצורפה למכרז. בפסק הדין נכתב: "כאמור, זוהי סתירה, שאין להכחיש". עם זאת, נקבע כי הסתירה אינה מכריעה את התביעה, משום שיש לבחון את התמונה החוזית וההתנהגותית שנוצרה במשך השנים שלאחר המכרז.
השופט קבע כי לא ניתן בשנת 2018 לתקוף לראשונה את עצם חוקיותו של מכרז משנת 1997 לאחר השתתפות בו ושנים ארוכות של ביצוע. מעבר לכך, התובעת לא הוכיחה שחובה היה להחיל על המכרז את החלטה 789. בית המשפט הבחין בין טענה נגד תוקף המכרז, שנדחתה, לבין שאלת פרשנות ההסכמים, שגם בה לא קיבל את עמדת החברה.
במרכז ההכרעה עמדו התוספות המאוחרות להסכם הפיתוח. בית המשפט מצא כי החל משנת 2010 נכללו שוב ושוב הוראות ברורות שלפיהן רמ"י זכאית לתמורה נוספת אם הגדלת קיבולת הבנייה או שינוי תכנית יעלו את ערך המקרקעין. הסכם 2010 צורף להסכם המכר שבמסגרתו רכשה התובעת את זכויותיה, ולכן נקבע כי היא ידעה על ההתחייבות עוד לפני רכישת הזכויות וקיבלה אותה על עצמה. הוראות דומות הופיעו גם בהסכם 2015, בכתב העברת הזכויות, בהסכם 2017 ובהסכם 2019.
בית המשפט ציין כי בהסכם משנת 2005 הופיעה דווקא הוראה שלפיה לא תידרש תמורה נוספת בגין בנייה מעבר לקיבולת, הוראה התומכת בעמדת התובעת. אלא שהוראה זו הוסרה בהסכם שנחתם בשנת 2006, ובהמשך נחתמו הסכמים מפורשים בכיוון ההפוך. השופט גם קיבל בקשה של התובעת שלא להתייחס להסכם משנת 2002, לאחר שרמ"י צירפה אותו לראשונה לסיכומיה בלי שהגישה בקשה מסודרת לצירוף ראיה. בית המשפט מתח ביקורת על דרך פעולה זו, אך קבע שהמסמך ממילא אינו נדרש להכרעה.
מבחינת בית המשפט, ריבוי ההסכמות המאוחרות מילא שלושה תפקידים: הוא שימש כלי לפרשנות ההסכמות המקוריות, יצר התחייבויות חוזיות עצמאיות ומחייבות, והקים מכוח עקרון תום הלב השתק מפני ניסיון להתנער מהן לאחר שנים. השופט קבע כי לא הוצגה ראיה לטענת התובעת שההסכמים נחתמו תחת לחץ ובאין ברירה, וכי לא הובא לעדות גורם מטעם החברה שזכתה במכרז המקורי שיכול היה לתמוך בגרסה זו.
גם הטענה שלפיה תוספת שטחי השירות נדרשה עקב שינויים רגולטוריים לא שינתה את התוצאה. בית המשפט קבע שההסכמים נוסחו באופן רחב וקשרו את הזכות לתשלום לעליית ערך המקרקעין, בלי להחריג שינוי שמקורו בדרישות רגולטוריות. עם זאת, השופט הבהיר כי שאלת השווי הכלכלי של תוספת כזו היא שאלה שמאית, שלא הועמדה להכרעה בתביעה.
התובעת העלתה גם טענה חלופית: אם קיימת חבות בדמי היתר, לטענתה היה על רמ"י לגבות לכל היותר 31% מעליית הערך ולא 91%, בהתאם לפסק הדין בעניין בר יהודה. רמ"י השיבה כי החיוב נעשה לפי החלטה 1513 של מועצת מקרקעי ישראל, שנכנסה לתוקף בשנת 2017 וקובעת מנגנון של 91% כאשר יזם שלא עמד במועדי הבנייה מבקש ארכה לצד רכישת זכויות נוספות, תוך החזר היטל השבחה ששולם ובכפוף לכך שדמי ההיתר לא יפחתו מ-31%.
בית המשפט דחה גם את הטענה החלופית. נקבע כי המועד הרלוונטי אינו מועד המכרז המקורי אלא מועד אישור הזכויות הנוספות. בקשת התובעת לאישור התכנית החדשה התקבלה אצל רמ"י באפריל 2018, ורכישת הזכויות הנוספות אושרה באותה שנה, לאחר כניסתה לתוקף של החלטה 1513. לכן נקבע כי התובעת משתייכת לקבוצה שעליה חלה ההחלטה.
השופט קבע כי החלטה 1513 מחילה מדיניות אחידה על מי שמצוי בהסכם פיתוח ועל חוכר, ובכך אינה עומדת בסתירה לעיקרון שנקבע בעניין בר יהודה. הוא ציין כי בעניינה של התובעת הושב היטל ההשבחה ששילמה, בסך 1,078,901 שקל, כפי שמאפשר המנגנון. עוד נקבע כי תכלית ההחלטה לעודד יזמים לעמוד במועדי הבנייה היא מדיניות ראויה, ובמקרה זה מדובר בעיכוב חריג של כעשרים שנה, לאחר הארכות חוזרות של תקופת הפיתוח.
לצד דחיית התביעה, בית המשפט לא הכריע במחלוקת על גובה השומה עצמה. התובעת הצביעה על פער גדול בין שומת דמי ההיתר לבין השומה שעל בסיסה שילמה היטל השבחה, ובית המשפט ציין כי מדובר בפער ניכר וכי ספק אם הוצג לו בשלב זה הסבר של ממש. עם זאת, השופט הדגיש שאינו מביע עמדה בנושא, משום שהמחלוקת השמאית לא הוצבה לבחינתו. בהתאם להסכמת הצדדים, התובעת רשאית לבקש לחדש את ההשגה השמאית בתוך 45 ימים מהמועד שבו פסק הדין יהפוך לחלוט.
בסופו של דבר נדחתה התביעה להשבת דמי ההיתר במלואה, ונוף ים כחול חויבה בהוצאות רמ"י בסך 30 אלף שקל. האפשרות להמשך בירור שמאי נשמרה בנפרד ואינה משנה את ההכרעה המשפטית שלפיה עצם החבות בדמי היתר ושיעור החיוב לפי החלטה 1513 לא נפסלו.
מספר התיק: ת"א 11537-06-22.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.