בית משפט השלום בתל אביב קבע כי בעלי דירה הפרו הסכם שכירות כאשר שללו משוכרים את האפשרות לממש שתי שנות אופציה בטענה שהם רוצים למכור את הדירה, אף שבפועל לא נקטו פעולה ממשית למכירתה והשכירו אותה לשוכרים אחרים. השופטת טל פישמן לוי חייבה את בעלי הדירה להשיב 27,000 שקל מתוך הפיקדון ולשלם 17,700 שקל בגין דיור חלופי ו-20,000 שקל בגין עוגמת נפש והוצאות מעבר, לצד הוצאות משפט בסך 15,000 שקל והאגרה ששולמה.
צריכים עו"ד?
התביעה, בסך 180,000 שקל, הוגשה בידי בני זוג ששכרו דירת ארבעה חדרים בתל אביב. הסכם השכירות נחתם ביוני 2021 לתקופה של שנה, מ-7 ביוני 2021 עד 6 ביוני 2022, וכלל שתי תקופות אופציה נוספות בנות שנה. דמי השכירות עמדו על 10,000 שקל לחודש, עם תוספת של 5% בכל שנת אופציה.
בסעיף 9 להסכם נקבע כי אם המשכירים "ירצו למכור את המושכר", לא תעמוד לשוכרים זכות האופציה. בפברואר 2022 הודיעו בעלי הדירה לשוכרים שעליהם לפנות בתום שנת השכירות הראשונה משום שבכוונתם למכור את הנכס. בעקבות ההודעה חיפשו השוכרים דירה אחרת, ובאפריל חתמו על שכירות של דירת חמישה חדרים במחיר 14,500 שקל לחודש. הם פינו את הדירה המקורית באמצע מאי.
במקביל לפינוי פורסמה הדירה המקורית להשכרה במחיר של כ-12,000 שקל לחודש. באוגוסט 2022 היא הושכרה לשוכרים חדשים תמורת 11,500 שקל לחודש. בהליך התברר כי בעלי הדירה לא ביצעו בפועל פעולות למכירתה, המשיכו להתגורר בדירתם האחרת והדירה נשוא התביעה נותרה דירת השקעה המושכרת לאחרים.
השוכרים טענו כי מבחינתם "זכות האופציה הייתה סעיף מהותי ומרכזי בהסכם השכירות וללא זכות זו לא היו מתקשרים בהסכם מלכתחילה". לטענתם, הודעת המכירה שימשה אמתלה לשלילת האופציה, והסיבה האמיתית הייתה רצון להעלות את שכר הדירה ולגבות דמי תיווך נוספים. הם דרשו בין היתר את הפיקדון בסך 30,000 שקל, החזר דמי תיווך של 10,000 שקל, פיצוי בגין הפרשי שכירות בדירה החלופית ופיצוי בגין הפרת ההסכם ועוגמת נפש.
המשכירים דחו את הטענות. הם טענו כי "פעלו בהתאם לסעיף 9 להסכם השכירות המאפשר להם לסיים את השכירות במקרה של רצון למכור את הדירה". לדבריהם, רצונם לעבור לדיור מוגן היה אמיתי, והשוכרים היו מיוצגים בעת ניסוח ההסכם ולכן ידעו מה משמעות הסעיף. המשכירים גם טענו שהשוכרים עצמם הפרו את החוזה כשעזבו לפני תום התקופה, ביטלו את התשלום האחרון, הותירו חשבונות ונזקים והחזירו את הדירה במצב שאינו תקין.
בית המשפט קבע כי פרשנות שלפיה די ברצון סובייקטיבי שאינו מלווה בפעולה ממשית כדי לשלול את האופציה אינה מתקבלת. השופטת קבעה שהפעלת סעיף 9 כפופה לחובת תום הלב לפי סעיף 39 לחוק החוזים ולפי סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה. כאשר אין כוונה אמיתית למכירה ולא נעשית כל פעולה להוציאה לפועל, שימוש בתנאי החוזי כדי לסיים את השכירות חורג מן התכלית שלשמה הוא נכלל בהסכם.
במקרה הזה נקבע שלא הייתה כוונה אמיתית למכור. בעלי הדירה העידו על מחשבה לעבור לדיור מוגן, אך לפי פסק הדין הם המשיכו להתגורר בביתם, לא הציגו פעולות ממשיות למכירת הדירה, וכשלושה חודשים לאחר פינוי השוכרים השכירו אותה מחדש במחיר גבוה יותר מזה שהיה משתלם אילו האופציה מומשה. לכן נקבע שהודעת סיום השכירות הייתה שלא כדין ושבעלי הדירה הם שהפרו את ההסכם.
מחלוקת נפרדת עסקה בבתם של בעלי הדירה, ששימשה מתווכת בעסקה וגבתה מהשוכרים 10,000 שקל דמי תיווך. השוכרים טענו שלא גילתה להם כנדרש את הקשר המשפחתי ואת העניין האישי שלה בעסקה. בית המשפט ציין כי דעתו אינה נוחה מן הסיטואציה וכי מתווך חב חובות אמון, הגינות וגילוי מוגברות, במיוחד כאשר יש לו עניין אישי בנכס.
עם זאת, הטענה להפרת סעיף 10 לחוק המתווכים נדחתה. הוצגה התכתבות כתובה מ-3 ביוני 2021 שבה הודיעה המתווכת לבא כוח השוכרים: "הסברתי באותו הרגע שאמנם זו דירה של ההורים שלי אבל אני מתווכת את העסקה". בא כוח השוכרים השיב: "בסדר". בית המשפט קבע כי דרישת הגילוי וההסכמה בכתב התקיימה, גם אם ההודעה לא הופיעה דווקא בטופס הזמנת שירותי התיווך.
השופטת דחתה גם את הטענה שלפיה עצם היותה מתווכת מטעם המשכירים אסר לגבות מן השוכרים דמי תיווך לפי חוק השכירות והשאילה. נקבע שהאיסור חל כאשר המשכיר מגלגל על השוכר תשלום שהוא עצמו חייב לצד שלישי, ואילו כאן השוכרים חתמו על הסכם תיווך עצמאי ונפרד. לכן לא נפסקה השבה של 10,000 השקלים ששולמו כדמי תיווך.
בסוגיית הפיקדון קבע בית המשפט כי בעלי הדירה זכאים לנכות 3,000 שקל בגין תשעה ימי שכירות שלא שולמו בחודש מאי 2022. יתרת הפיקדון, 27,000 שקל, הושבה לשוכרים בתוספת הצמדה וריבית מחודש יוני 2022. טענות נוספות לנזקים ולחובות לא הצדיקו החזקה של יתרת הפיקדון.
השוכרים ביקשו לפצותם לפי דמי השכירות הגבוהים ששילמו בדירה החדשה, 14,500 שקל לחודש, אך בית המשפט לא קיבל את הסכום הזה כבסיס להשוואה משום שמדובר בדירת חמישה חדרים ולא בדירה דומה לדירה המקורית. במקום זאת השתמש בית המשפט בדמי השכירות שבהם הושכרה אותה דירה לשוכרים החדשים, 11,500 שקל, כנקודת השוואה.
לפי הסכם האופציה, השוכרים היו אמורים לשלם 10,500 שקל לחודש בשנת האופציה הראשונה ו-11,025 שקל בשנה השנייה. על בסיס הפער בין הסכומים לבין שכר הדירה של 11,500 שקל קבע בית המשפט שהנזק בגין הצורך בדיור חלופי בתקופת האופציה עומד על כ-17,700 שקל.
בנוסף נפסקו 20,000 שקל כפיצוי כללי בגין עוגמת נפש והוצאות המעבר. בית המשפט נתן משקל לכך שהודעת הפינוי ניתנה כשמונה חודשים לאחר הכניסה לדירה, כאשר השוכרים תכננו שלוש שנות שכירות, וכן לנסיבות המעבר שתוארו בפסק הדין. סכום זה כלל גם את ההוצאות הנלוות שנקבעו על דרך אומדנה, ובהן הובלה, אריזה ורכיבים נוספים הכרוכים במעבר.
בסופו של דבר התקבלה התביעה בחלקה נגד בעלי הדירה. הם חויבו להשיב 27,000 שקל מהפיקדון, לשלם 17,700 שקל בגין דיור חלופי ו-20,000 שקל בגין עוגמת נפש והוצאות מעבר, וכן לשאת בהוצאות משפט של 15,000 שקל ובאגרה ששולמה. הדרישה להשבת דמי התיווך נדחתה.
תיק ת"א 72240-05-24.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.