בית משפט השלום בחדרה קיבל בחלקן שתי תביעות הדדיות שנולדו ממכירת בית בעיר: הרוכשים חויבו לשלם למוכרים 722 אלף שקל בשל איחור בתשלום התמורה, ואילו המוכרים חויבו לשלם לרוכשים 858,220 שקל בשל איחור במסירת החזקה ובגין תיקונים שהתחייבו לבצע ולא ביצעו. השופטת יפעת אונגר ביטון דחתה טענות נוספות של שני הצדדים, ובהן טענת המוכרים כי רישום הזכויות על שם הרוכשים נעשה שלא כדין, וכן חלק ניכר מטענות הרוכשים לפיצוי בגין חריגות הבנייה. בנוסף חויבו המוכרים בהוצאות משפט של 18 אלף שקל.
צריכים עו"ד?
ההליך עסק בחוזה מכר שנחתם ב-2 ביולי 2023 למכירת נכס בחדרה בתמורה כוללת של 4.95 מיליון שקל. המוכרים הגישו תביעה על סך 990 אלף שקל מטעמי אגרה, והרוכשים הגישו תביעה שכנגד על סך 1,458,631 שקל. במרכז התביעה העיקרית עמדה טענת המוכרים כי הרוכשים לא עמדו במועדי התשלום שנקבעו בחוזה. לטענתם, האיחור המצטבר הגיע ל-277 ימים. הם הדגישו כי "לא מדובר באיחור טכני", אלא בהפרה יסודית המזכה אותם הן בפיצוי של 1,000 שקל לכל יום איחור והן בפיצוי המוסכם הכללי שנקבע בחוזה בסך 495 אלף שקל.
הרוכשים חלקו על התיאור הזה. הם טענו כי התשלום הראשון בוצע במועד, כי לגבי התשלום השני לא נקבע מועד באופן שמקים את ההפרה הנטענת וכי עיכובים בהעברות נבעו מקשיים בנקאיים ורגולטוריים. ביחס לתשלום השלישי טענו כי פרוץ מלחמת חרבות ברזל וסירוב הבנק בצרפת לממן את העסקה יצרו "מניעה בלתי נשלטת", שלשיטתם אינה נחשבת הפרה לפי החוזה. עוד טענו כי שילמו את מלוא התמורה, לאחר שהמחיר הופחת ל-4.85 מיליון שקל לפי מנגנון שנקבע בנספח לחוזה בעניין חריגות הבנייה, וכי הבעלות נרשמה על שמם כדין.
בית המשפט דחה תחילה את הטענה שלפיה עצם העובדה שהמוכרים קיבלו תשלומים באיחור מלמדת כי ויתרו על זכויותיהם לפי החוזה. בפסק הדין הודגש כי החוזה כלל הוראה שלפיה פעולה, חוסר פעולה, ויתור או הנחה אינם משנים את תנאיו בלי הסכמה בכתב. הסכמה כזו לא הוצגה. השופטת הפנתה גם לפסיקה ולספרות בדיני חוזים והבהירה כי אי עמידה מיידית על זכות אינה שקולה בהכרח למחילה על החיוב או להסכמה לשינוי תנאי החוזה.
עם זאת, בית המשפט לא קיבל את מלוא חישוב האיחורים שהציגו המוכרים. לגבי אחד התשלומים נקבע כי העיכוב עמד על שמונה ימים בלבד וכי בנסיבות שנבחנו הוא נכלל במנגנון החוזי שעסק בקשיים בנקאיים. המחלוקת המרכזית נותרה התשלום השלישי. לפי פסק הדין, מועד התשלום היה 2 באוקטובר 2023, ובצירוף תקופת החסד של שבעה ימי עסקים, המועד הרלוונטי היה 16 באוקטובר. התשלום הושלם רק ב-30 במאי 2024, ולכן נקבע איחור של 227 ימים.
בית המשפט לא קיבל את הטענה שהמלחמה פטרה את הרוכשים מן האחריות לאיחור הזה. בפסק הדין ניתן משקל לכך שהפנייה לבנק בצרפת לצורך קבלת המימון נעשתה רק ב-10 באוקטובר 2023, לאחר מועד התשלום המקורי, וזאת על רקע קשיים בנקאיים שכבר היו ידועים קודם לכן. על בסיס הוראות החוזה קבעה השופטת כי בגין 227 ימי האיחור זכאים המוכרים ל-227 אלף שקל, ובנוסף לפיצוי המוסכם בסך 495 אלף שקל בגין עצם ההפרה. כך הגיע החיוב בתביעה העיקרית ל-722 אלף שקל.
טענה נוספת של המוכרים הייתה שהרוכשים רשמו את הזכויות בנכס על שמם לפני ששילמו את מלוא התמורה. בית המשפט דחה את הטענה. נקבע כי מלוא התמורה החוזית שולמה בסופו של דבר, וכי המסמכים ששימשו להעברת הזכויות נמסרו על ידי בא כוח המוכרים לבא כוח הרוכשים. עוד נקבע כי הפיצויים המוסכמים אינם חלק מתמורת המכר עצמה. לכן, כל עוד החוזה לא בוטל ולאחר ששולמה התמורה, לא נמצא פסול בעצם רישום הזכויות על שם הרוכשים.
בתביעה שכנגד עמדה במוקד שאלת מסירת החזקה. הרוכשים טענו כי לאחר שהשלימו את התמורה היה על המוכרים לפנות את הבית ולמסור להם אותו, וכי הם זכאים לפיצוי של 1,000 שקל לכל יום איחור וכן לפיצוי המוסכם הכללי. המוכרים טענו מנגד כי כל עוד התמורה לא שולמה במלואה לא חלה עליהם חובת פינוי. בית המשפט קבע כי לאחר השלמת התשלום היה על המוכרים למסור את החזקה, אך הם המשיכו להחזיק בנכס עד 1 באוגוסט 2025.
הרוכשים העמידו את דרישתם בגין האיחור במסירת החזקה על 320 ימים, ובית המשפט פסק להם את הסעד שהתבקש, 320 אלף שקל, אף שבפסק הדין צוין כי תקופת האיחור בפועל הייתה ארוכה יותר. לכך נוסף פיצוי מוסכם של 495 אלף שקל בגין הפרת החוזה. רכיב נוסף שנבחן נגע לתיקונים שהמוכרים התחייבו לבצע בנכס לפני מסירתו. בית המשפט קבע כי עצם ההתחייבות לא הוכחשה, וכי המוכרים לא הראו שביצעו את התיקונים לפני הפינוי. על בסיס הראיות התקבל ברכיב זה סכום של 43,220 שקל. סכום התביעה שכנגד שהתקבל הגיע לכן ל-858,220 שקל.
חלק נרחב נוסף של פסק הדין עסק בחריגות בנייה. הרוכשים טענו כי הוצג להם מצג שלפיו החריגות מצומצמות יותר וניתנות להכשרה, וכי לאחר העסקה התברר שחלקים נרחבים יותר אינם ניתנים להסדרה. המוכרים הכחישו הטעיה וטענו כי החריגות היו ידועות וכי הרוכשים הסכימו במפורש לרכוש את הנכס במצבו. בית המשפט קבע כי כמוכרים חלה עליהם חובת גילוי אקטיבית, ואף ציין כי אי גילוי מפורט ומדויק של היקף החריגות שמעבר למה שנמסר לרוכשים עשוי להוות הפרת חובת גילוי.
למרות זאת, בית המשפט לא פסק לרוכשים פיצוי נוסף בגין החריגות. בנספח לחוזה נקבע מנגנון שלפיו אם לא ניתן יהיה לקבל היתר בנייה לתוספת, התמורה תופחת ב-100 אלף שקל, מ-4.95 מיליון ל-4.85 מיליון שקל. בפועל התברר שלא ניתן להסדיר את הבנייה, והמוכרים הסכימו להפחתה. השופטת קבעה כי הצדדים בחרו במסלול הפחתת המחיר שנקבע מראש וכי אין מקום לפיצוי כפול על אותה סוגיה. טענת הרוכשים כי המחיר המופחת עדיין אינו משקף את שווי הנכס תוארה בפסק הדין כטענה הנוגעת ל"טעות בכדאיות העסקה". גם הראיות שהוגשו להוכחת נזק נוסף לא נמצאו מספיקות.
בסיכום פסק הדין נקבע אפוא כי הרוכשים ישלמו למוכרים 722 אלף שקל בגין האיחור בתשלום והפיצוי המוסכם, וכי המוכרים ישלמו לרוכשים 858,220 שקל בגין האיחור במסירת החזקה, הפיצוי המוסכם והתיקונים שלא בוצעו. בית המשפט לא הציג את הסכומים כחיוב נטו אחד, אלא קבע כל חיוב בנפרד. בנוסף הוטלו על המוכרים הוצאות משפט בסך 18 אלף שקל. מספר התיק: ת"א 41835-08-24.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.