בעלי דירה בבית משותף בחיפה כבר עברו חלק משמעותי מהדרך לבניית ממ"ד: הם קיבלו אישור מפיקוד העורף, המפקחת על רישום המקרקעין קבעה שהבנייה לא תגרום לשכנים פגיעה מהותית, וכל ארבע הדירות במבנה הקדמי שבו מצויה דירתם תמכו במהלך. למרות זאת, בית המשפט המחוזי בחיפה עצר את הבנייה והחזיר את התיק לדיון נוסף. הסיבה לא הייתה עצם הצורך בממ"ד ולא שאלת התכנון, אלא הדרך שבה נספר הרוב הקנייני: המפקחת הגדירה את הבית כ"בית מורכב" כדי לראות את המבנה הקדמי כיחידה נפרדת, אך לא השלימה את הקביעה לגבי חלוקת הרכוש המשותף וההשלכות שנובעות ממנה.
צריכים עו"ד?
הבית המשותף ברחוב דרך הים 73 בחיפה מורכב משני מבנים נפרדים, קדמי ואחורי, שבכל אחד מהם ארבע דירות. בין שני המבנים עוברת רצועת קרקע משותפת ברוחב של כשמונה מטרים. בעלי דירה במבנה הקדמי ביקשו להקים את הממ"ד בתוך הרצועה. שכנים מן המבנה האחורי התנגדו וטענו שהבנייה תקרב את המבנים, תפגע באור ובאוורור ותבוצע במקום שסותר הבנות היסטוריות בין בעלי הדירות.
המערערים טענו כי המשיבים מנסים לנצל את המסלול המקוצר שנוצר לצורך בניית ממ"דים. לדבריהם, ההסכמה משנת 2005 קבעה שהמבנה הקדמי יתרחב "קדימה" לכיוון הרחוב ולא "אחורה" לכיוון הרצועה המפרידה. הם הוסיפו כי הממ"ד יגרום לפגיעה בדירתם וכי כלל בעלי הדירות במבנה האחורי מתנגדים למיקום. בדיון בערעור כינו את קביעת המפקחת שמדובר בבית מורכב "ליקוי מאורות", וטענו שהיא נועדה לאפשר ספירת רוב נוחה יותר.
בעלי הדירה שביקשו לבנות השיבו כי בניית הממ"ד "חיונית נוכח המצב הביטחוני" וכי קיבלו את האישור הנדרש מפיקוד העורף. הם טענו שקיים הרוב הדרוש גם מבחינה קניינית, ושבעלי דירות אחרים שביצעו בעבר הרחבות דומות נחשבים כמי שנתנו הסכמה להרחבה מקבילה. עוד טענו כי בדקו אפשרות לבנות את הממ"ד בחזית, אך האפשרות הזו תחייב שינויים בכניסה למבנה ותיצור מסדרון שאינו עומד בתקן.
המפקחת דחתה תחילה את הטענות הנוגעות להפעלת גן ילדים בדירה, לאחר שקבעה שסוגיות של רישיון עסק ושימוש חורג אינן בתחום סמכותה הקניינית. ביחס לממ"ד היא בחנה גם חוות דעת שמאית וקיבלה כי תהיה פגיעה מסוימת באיכות חיי השכנים, אך לא ברמה שמגיעה ל"פגיעה מהותית" במובן החוק. לפי קביעתה, גם לאחר הבנייה יישאר מרחק של כ-3.5 מטרים בין המבנים.
המחלוקת שהפכה למרכז הערעור הייתה אחרת. המפקחת ראתה את שני המבנים כ"בית מורכב" וקבעה שלצורך בניית הממ"ד ניתן להתייחס לאגף הקדמי כאל בית משותף נפרד. מאחר שכל ארבע הדירות באותו מבנה תמכו בבנייה, מבחינתה הרוב הושג. בית המשפט המחוזי, בהרכב בראשות השופטת תמר נאות פרי ובהשתתפות השופטים מוחמד עלי ואחסאן כנעאן, קבע שהדרך הזו אינה שלמה.
המחוזי לא פסל את האפשרות שבית אכן ייחשב "בית מורכב". הבעיה הייתה שאם עושים שימוש בסעיף 59 לחוק המקרקעין, לא ניתן לקחת ממנו רק את החלק שמאפשר לספור כל אגף בנפרד. ההכרזה דורשת גם לקבוע אילו חלקים מהרכוש המשותף יוצמדו או ישויכו לכל מבנה ומהן ההשלכות של ההפרדה. במקרה הזה הממ"ד עצמו אמור להיבנות ברצועה שבין המבנים, ולכן לשאלה למי שייך השטח לצורך ניהול ושימוש יש משמעות ישירה.
בית המשפט קבע כי הצדדים לא טענו מלכתחילה באופן מלא בשאלה הזו והמפקחת העלתה את מבנה הניתוח בפסק הדין. לכן אין מקום שערכאת הערעור תשלים בעצמה קביעות קנייניות שלא נדונו. התיק הוחזר למפקחת כדי לאפשר לצדדים להשלים טיעון ולקבל הכרעה משלימה בשאלה אם אכן מדובר בבית מורכב ומה משמעות הדבר לגבי השטח שבו אמור להיבנות הממ"ד.
מנגד, בית המשפט לא אימץ את כל טענות המערערים. הקביעות העובדתיות של המפקחת בנוגע להעדר פגיעה מהותית לא בוטלו, וגם ערעור בעלי הדירה על חיובם בהוצאות בסך 7,000 שקל נדחה. התוצאה היא ביניים ברורה: אין כרגע אור ירוק להמשיך בבנייה מכוח פסק הדין הקודם, אך גם לא נקבע שהממ"ד פסול או שלא ניתן יהיה לאשרו לאחר השלמת הדיון.
הסיפור בתיק אינו אם מצב ביטחוני מצדיק ממ"ד, שאלה שעליה הצדדים כמעט אינם חלוקים. הוא נמצא במפגש בין הרצון להקל על בניית מרחבים מוגנים לבין זכויות הקניין של בעלי דירות בבית משותף מורכב פיזית. המחוזי קבע שההקלה בספירת הרוב אינה יכולה להפוך את המונח "בית מורכב" לכלי חד-פעמי שנשלף רק כשהוא מסייע לבנייה. אם מפצלים את הבית לצורך ההצבעה, צריך להתמודד גם עם יתר המשמעויות של הפיצול. מספר התיק: עש"א 47539-05-26.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.