שתי דירות בחיפה, שהמנוחה ביקשה בצוואתה להקדיש למטרה חריגה ומובהקת, הגיעו עשרות שנים לאחר מותה לדיון בוועדת הערר למיסוי מקרקעין. בצוואה משנת 1982 כתבה כי את שני הבתים היא מורישה "לטובת נופש לנשים מרובות ילדים שינוחו שבוע". בפועל, המנגנון הזה התקשה להתקיים לאורך השנים, ובית המשפט לענייני משפחה אישר למנהל העיזבון למכור את הדירות ולהשתמש בתמורה לקידום מטרת הצוואה. אלא שבמכירה נולדה שאלה חדשה: האם מדובר ב"דירות מגורים" של "יחיד" המזכות בחישוב מס שבח ליניארי מוטב. ועדת הערר בחיפה קבעה שלא.
צריכים עו"ד?
המנוחה נפטרה בשנת 1990. הוראת הצוואה לא העניקה את הדירות לאישה מסוימת או למשפחה מסוימת, אלא קבעה יעד ציבורי: שימוש קצר של שבוע לצורך מנוחה של נשים מרובות ילדים. עם הזמן התברר שהפעלת הדירות עצמן לצורך זה אינה מעשית, בין היתר בשל מצבן והעלויות הכרוכות בהחזקתן. לאחר הליך בבית המשפט למשפחה הותר למכור את הנכסים ולהשתמש בכספים באופן שימשיך להגשים את המטרה שנקבעה בצוואה.
בעת המכירה ביקש מנהל העיזבון להחיל את מנגנון החישוב המוטב הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין לגבי דירות מגורים מזכות. הוא טען כי מבחינה קניינית הדירות נותרו חלק מהעיזבון וכי יש לראות במנוחה, אדם בשר ודם, כ"יחיד" שבבעלותו היו הדירות. ביחס למצב הפיזי טען שיש להסתכל על הנכסים במבט רחב ולא לבחון רק אם בכל רגע היו בהם כל המתקנים הדרושים למגורים. הוא הפנה לכך שלפחות אחת הדירות כללה את המתקנים החיוניים, ולפסיקה שבה המבחן האובייקטיבי לא צומצם לרשימת מתקנים טכנית.
מנהל מיסוי מקרקעין חיפה טען מנגד שהצוואה יצרה למעשה הקדש, והזכויות הוחזקו למען ציבור בלתי מסוים של נהנות ולא כדירה פרטית של "יחיד". בנוסף טען כי במועד המכירה מצבם הפיזי של הנכסים היה ירוד עד כדי כך שלא ניתן לראות בהם דירות המיועדות למגורים לפי טיבן. לגבי אחת הדירות צוין מצב קשה במיוחד לאחר פריצה ושריפה. לשיטת המשיב, שני תנאים נפרדים של ההטבה אינם מתקיימים.
יו"ר הוועדה, השופטת אורית וינשטיין, קיבלה תחילה את עמדת מנהל המיסוי בנוגע לאופי הזכויות. היא בחנה את לשון הצוואה ואת מטרת ההורשה וקבעה שאין מדובר בהעברת זכויות לנשים מסוימות אלא ביצירת הקדש ציבורי. העובדה שהקדש אינו בהכרח אישיות משפטית נפרדת ואינו נרשם כבעלים בטאבו אינה הופכת את הנכס לדירתו הפרטית של אדם. המונח "יחיד" בחוק, קבעה הוועדה, מתייחס לאדם מסוים ומזוהה ולא לציבור משתנה של נהנות.
הוועדה מצאה חיזוק גם באופי השימוש שתכננה המנוחה. הצוואה לא ביקשה שהדירות ישמשו בית קבע של משפחה, אלא מקום לנופש קצר ומוגבל בזמן. פסק הדין הדגיש כי גם מבחינה זו המטרה רחוקה מהרעיון הרגיל של דירת מגורים פרטית. מנהל העיזבון טען שהמנוחה עצמה הייתה היחידה שבבעלותה היו הדירות ושאין לשנות זאת רק בשל הוראות השימוש לאחר מותה, אך הוועדה קבעה שהמבחן במועד המכירה מחייב להביא בחשבון את מסגרת ההקדש שנוצרה.
גם התנאי הפיזי לא התקיים. הוועדה בחנה את חוות הדעת שהוגשו ואת מצב שתי הדירות בעת המכירה. היא לא הסתפקה בייעוד התכנוני של הנכסים ולא קבעה שכל חסרון במתקן שולל מעמד של דירת מגורים, אך מצאה שבמקרה הזה מצבם האובייקטיבי היה רחוק ממגורים בפועל ונדרש שיקום משמעותי. בכך נדחתה הטענה כי עצם המבנה המקורי והאפשרות לשפצו מספיקים כדי להעניק את ההטבה.
מנהל העיזבון גם טען לאי-עקביות של רשות המסים, בין היתר לנוכח שומות שהוצאו לרוכשים. אלא שהמשיב הודיע במהלך ההליך כי זיהה טעות בשומות מס הרכישה ותיקן אותה. הוועדה קבעה שאין להנציח טעות רק משום שנעשתה בשלב קודם. עם זאת, דווקא משום שנקבע שהנכסים אינם דירות מגורים לצורך ההטבה, הורה פסק הדין למשיב לתקן רכיב אחר בחישוב מס השבח ולבטל ניכוי פחת שביצע.
בסופו של דבר נדחה הערר במלואו. נקבע כי במועד המכירה הדירות לא היו בבעלות "יחיד" במובן הנדרש בחוק, וגם לא היו "מיועדות למגורים לפי טיבן". החלטת מנהל מיסוי מקרקעין נותרה על כנה בכפוף לתיקון ניכוי הפחת, ומנהל העיזבון חויב בהוצאות ושכר טרחה בסך 25 אלף שקל.
האירוניה המשפטית שבמרכז המקרה ברורה: נכסים שנקראו במשך עשרות שנים "דירות" ושנועדו בצוואה לאירוח נשים, לא עברו את ההגדרה המיסויית של דירת מגורים דווקא ברגע מכירתם. המטרה הציבורית שהעניקה להם את ייחודם הייתה גם אחת הסיבות לכך שלא נתפסו כדירתו של יחיד, ומצבם הפיזי השלים את התמונה. מספר התיק: ו"ע 1701-07-24.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.