רוכשי דירה בחיפה שקיבלו נכס שנראה משופץ ונקי גילו בעיית רטיבות שהובילה לתביעה נגד המוכרים. לטענתם, קירות גבס וצבע הסתירו מפניהם ליקויים ישנים שהמוכרים הכירו. המוכרים טענו כי היו משוכנעים שהבעיות ההיסטוריות תוקנו וכי הרוכשים לא בדקו את הדירה והודיעו על הליקוי באיחור. בית משפט השלום קיבל את התביעה בחלקה וחייב את המוכרים ב־265,000 שקל: 90,000 שקל בגין תיקוני רטיבות ו־175,000 שקל פיצוי מוסכם בשל הפרת הסכם המכר. לכך נוספו שכר טרחת עורכי דין והוצאות, ובית המשפט סירב לייחס לרוכשים אשם תורם על כך שלא גילו את הליקויים בעצמם.
הדירה נמצאת בקומה הראשונה של בית משותף ברחוב הביכורים בחיפה. הסכם המכר נחתם בנובמבר 2021, והתמורה עמדה על 1.75 מיליון שקל. הרוכשים קיבלו את החזקה בפברואר 2022 ולאחר מכן ביקשו להשכיר אותה. לטענתם, בעת ביקוריהם לפני הקנייה נראתה הדירה משופצת, קירותיה לבנים ולא ניכרו בה רטיבות או נזילות. הם לא ערכו בדיקה הנדסית מקיפה, אך הסתמכו על הצהרת המוכרים בהסכם שלפיה, ככל הידוע להם, אין בדירה מומים נסתרים או רטיבויות.
הקושי התגלה כאשר השוכרת העתידית נכנסה לדירה לצורך ניקיון והבחינה בסימני רטיבות בחדר הארונות. לאחר ניסיונות תיקון ראשוניים, ובהמשך בעקבות שיחה עם שכנה שהצביעה על היסטוריה של רטיבות, הזמינו הרוכשים מומחה איטום. לדבריהם, הבדיקה גילתה כי בעיית המים אינה תקלה מקומית חדשה אלא ליקוי מתמשך, וכי חלק מהסימנים הוסתרו מאחורי מחיצות גבס. המוכרים דחו את הטענות ולא קיבלו על עצמם אחריות לתיקונים.
בהמשך התברר לרוכשים כי בעלי הדירה הקודמים, שמכרו אותה למוכרים הנוכחיים, היו צד להליך משפטי קודם שעסק באותן בעיות רטיבות. בהסכם הרכישה הישן נכללה הודאה כי היו בנכס בעבר רטיבויות ונזילות שתוקנו בידי איש מקצוע. כמו כן נזכרה אחריות לעבודות איטום. הרוכשים טענו כי המידע הזה היה מהותי להחלטתם לקנות את הדירה והיה צריך להימסר להם במפורש, בייחוד נוכח הצהרת המוכרים בחוזה החדש.
התביעה הוגשה על סכום של יותר מ־340 אלף שקל ונסמכה על טענה להפרה יסודית של הסכם המכר, אי־התאמה של הנכס והפרת חובת הגילוי ותום הלב. הרוכשים ביקשו לקבל את הפיצוי המוסכם בחוזה, 175,000 שקל, ובנוסף להשיב להם את עלויות התיקונים שכבר ביצעו ולחייב את המוכרים בעלויות תיקונים נוספים. הם הסתמכו על חוות דעת מומחים ועל עדויות שכנים, ובהן עדותו של שכן שתיאר פניות של המוכרים בענייני רטיבות בעבר.
המוכרים טענו מנגד כי ההתקשרות נעשתה במתכונת של רכישת הדירה במצבה כפי שהיא, וכי הרוכשים יכלו לבדוק אותה לפני החתימה. לדבריהם, במשך שנות מגוריהם לא סבלו מבעיה מתמשכת; אירוע המים שאירע ב־2015 היה מבחינתם הצפת ביוב חד־פעמית, שאינה מעידה על רטיבות קבועה. הם טענו כי בעת שרכשו בעצמם את הדירה היו בידיהם הסברים שלפיהם הליקויים הישנים תוקנו, ולכן סברו שאין עוד בעיה שעליהם לגלות.
עוד טענו המוכרים שהרוכשים השתהו חודשים ארוכים עד שהודיעו על הרטיבות, ובכך מנעו מהם לבדוק את מצב הדירה המקורי. לטענתם, בוצעו בדירה ובחצר עבודות לאחר הרכישה, ולכן אי אפשר לשלול שינויים שגרמו או תרמו לחדירת המים. הם ביקשו לדחות את הטענה להסתרה מכוונת, וטענו שהקשר בין התנהלותם לבין הנזקים המבוקשים לא הוכח. המחלוקת ההנדסית הובילה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, לאחר שהוצגו חוות דעת סותרות של הצדדים.
בפסק הדין הובהר כי עיקר השאלה הוא אם המוכרים ידעו או היו צריכים לדעת על ליקויי הרטיבות בעת מכירת הדירה. לפי חוק החוזים וחוק המכר, חובת הגילוי אינה מסתכמת בהצגת מה שהמוכר בוחר לומר. סעיף 16 לחוק המכר מתייחס גם למידע שהיה על המוכר לדעת על קיומו ולא גילה לקונה, בכפוף לחובת הודעה לאחר גילוי אי־התאמה. בית המשפט הסתמך גם על פסיקת בית המשפט העליון בעניין עיני, המדגישה את חובת המוכר לגלות פגמים אף כאשר הקונה לא ניצל הזדמנות לערוך בדיקה יסודית.
בהכרעה העובדתית נתן בית המשפט משקל מיוחד להיסטוריה של הנכס. המוכרים ידעו על פסק הדין הקודם שעסק ברטיבות, ועל סעיף בהסכם הרכישה שלהם עצמם שבו הוזכרו בעיות רטיבות ותיקונן. הם הודו גם כי בשנת 2015 חדרו מים למקלט. בית המשפט לא השתכנע מהניסיון להציג את אותו אירוע כסתימת ביוב חסרת קשר לתופעה הרחבה, ותהה מדוע לא נעשה שימוש באחריות הנטענת לתיקון האיטום. המוכר לא הצליח להציג את תעודת האחריות שלטענתו ניתנה לו.
עדות השכן שהכירה את בעיות הרטיבות בבניין נמצאה אמינה. בית המשפט דחה את הניסיון לערער את מהימנותו בטענה לאינטרס הנובע ממחלוקות כספיות של ועד הבית. מן הצד המקצועי אימץ את ממצאי המומחה שמינה. המומחה תיאר כמה מקורות אפשריים וממשיים לרטיבות, ובהם בעיות בחדרי הרחצה, צינור ניקוז, היעדר איטום של קיר המרפסת וחדירת מים מקיר המקלט. הוא מצא שמקור מרכזי לחדירה הוא המקלט שאינו אטום ושאין לו דלתות המונעות כניסת מי גשמים.
חשוב להבחין בין ממצא הנדסי לבין קביעת ידיעה אישית: מומחה בית המשפט לא טען שהוא יודע לומר מתי התחילה כל רטיבות או מה המוכרים ידעו בזמן העסקה. הוא הסביר שהכרעה בשאלת הידיעה היא בידי בית המשפט. השופט הגיע למסקנתו מתוך מכלול העובדות: ההליך הקודם, הסעיף בחוזה הישן, אירוע המים במקלט, מצב הבניין ומיקומו על צלע הר, והעדויות שנשמעו. על יסודן קבע כי המוכרים, כלשון ההכרעה, "ידע אודות הרטיבויות בדירה או למצער היה צריך לדעת על הרטיבויות בדירה", ולא גילו את מלוא ההיסטוריה לרוכשים.
בית המשפט דחה גם את הטענה ששינויים שביצעו הקונים בחצר הם מקור הרטיבות. המומחה לא מצא ממצאים התומכים בגרסה זו. הוא התייחס לעבודת תיקון דחופה שבוצעה בעלות של כ־45 אלף שקל, וקבע כי אף שמדובר בעלות גבוהה, ניתן להבין אותה בהתחשב במצב החירום. בנוסף קבע צורך בתיקון קיר המרפסת בעלות של 45,000 שקל. בית המשפט אימץ את שתי העלויות, ובהכרעתו כתב כי "על הנתבעים לשלם לתובעים סך של 90,000 ₪", ופסק סכום זה עבור תיקון שכבר בוצע ועבור התיקון הנוסף שנדרש.
ההפרה לא הוגבלה לעלות העבודה ההנדסית. בהסכם המכר הייתה הצהרה בדבר היעדר רטיבויות ידועות ותניה לפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית. בית המשפט ראה באי־גילוי הפרה המצדיקה גם פיצוי מוסכם של 175,000 שקל. הוא הבהיר: "הנתבעים הפרו את חובתם כלפי התובעים". הוא דחה את הטענה שיש להפחית את הפיצוי בשל התרשלות הרוכשים. לדבריו, גם אם ביקרו בדירה ולא בדקו אותה לעומק, הם היו רשאים להסתמך על תיאור הנכס שהמוכרים מסרו, בייחוד כשהקירות שנראו לעין לא גילו את הבעיה.
בסופו של דבר נפסקו לרוכשים 265,000 שקל, ולא מלוא הסכום שביקשו בתביעה. המוכרים חויבו בנוסף בשכר טרחת עורך דין בשיעור 20% בתוספת מע״מ ובהוצאות המשפט, לרבות הוצאות מומחים ואגרות לפי פירוט פסק הדין. ההכרעה ממחישה את ההבדל בין מוכר שמוסר מידע מלא על עבר הנכס לבין מוכר שמסתפק באמירה שהבעיה הישנה נפתרה, כאשר מסמכי הרכישה הקודמים והעובדות שהיו ידועות לו מחייבים גילוי רחב יותר.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.