בית משפט השלום בבת ים דחה במלואה תביעה בסך 2,201,782 שקל שהגיש יזם יחד עם חברת בנייה שבשליטתו, בגין השקעות ושיפוץ במבנה בחוף "סי-פאלאס" בבת ים ואובדן רווחים נטען. השופטת מיטל בן בסט קבעה כי אמנם המזנון בקומת הקרקע עבר שיפוץ מקיף, וכי אחת הנתבעות הייתה מודעת לעבודות, אך התובעים לא הוכיחו את היקף ההוצאות בפועל, לא הצליחו להפריד בין עבודותיהם לעבודות שביצע השוכר ובין השיפוץ במזנון לעבודות בלתי חוקיות בגג, וגם לא הוכיחו שהתעשרות ממשית נותרה בידי הנתבעות.
התביעה הוגשה על ידי יזם וחברת י. ס. פרוייקטים עמית בע"מ. הם דרשו 1,721,782 שקל כהחזר השקעות נטענות בנכס, ועוד 480 אלף שקל בגין אובדן הכנסות ורווחים ממיזם של שיפוץ, הפעלה והשבחת המקום. מנגד, שתי המחזיקות בזכויות השימוש בנכס ביקשו לדחות את התביעה וטענו כי לא נכרת הסכם מחייב וכי התובעים נטלו על עצמם סיכון עסקי ללא עיגון חוזי.
הנכס הוא מבנה דו-קומתי בחוף הים, הכולל מזנון בקומת הקרקע ושתי יחידות דיור בקומה העליונה. לאחר פינויו של מחזיק קודם בשנת 2020, פנו אחת הנתבעות וקרובת משפחתה אל היזם כדי שיסייע בשמירה על המקום. בהמשך גובשו בעל פה הסכמות עקרוניות שלפיהן יבצע שיפוץ ויפעיל את הנכס באופן זמני, במטרה למנוע פלישות ולהשביחו לקראת אפשרות של מכירת זכויות השימוש או קבלת פיצוי בעת פינוי עתידי.
במהלך 2021 בוצעו עבודות שיפוץ ובמקביל הוחלפו טיוטות הסכם, אך חוזה מחייב לא נחתם. התובעים טענו כי למעשה נוצרה "עסקה יזמית" ושותפות עסקית, וכי השקיעו משאבים בהסתמך על מצגי הנתבעות והסכמותיהן. לטענתם, הנתבעות עקבו אחר העבודות בקבוצת ווטסאפ, ביקרו בנכס ואישרו את המהלכים, ולאחר השלמת השיפוץ חזרו בהן כדי ליהנות מההשקעה בלי לשלם עליה.
הנתבעות טענו מנגד כי ההסכמה הייתה לכל היותר ל"שיפוץ קוסמטי" במזנון לצורך הפעלה זמנית ומכירה מהירה, וכי לא ניתנה הרשאה לשיפוץ רחב או לעבודות ביחידות שעל הגג. הן הוסיפו שהתובעים לא הציגו קבלות, חשבוניות, אישורי תשלום או אסמכתאות בנקאיות להוצאות הנטענות, וכי חוות הדעת שעליה הסתמכו נשענה על תמחור תיאורטי ולא על הוצאות בפועל.
למחלוקת קדמה תביעת פינוי, שבה כבר נקבע בפסק דין חלוט כי בין הצדדים לא נכרת הסכם מחייב משום שפרטים מהותיים בעסקה נותרו פתוחים. בית המשפט קבע בהליך הנוכחי שהכרעה זו יוצרת השתק פלוגתא בכל הנוגע לעילה החוזית, ולכן התובעים אינם יכולים לשוב ולטעון לקיומו של חוזה המזכה אותם בפיצויי קיום או באובדן רווחים. עם זאת, נקבע כי עדיין ניתן לבחון בנפרד אם קיימת להם זכות להשבה מכוח עשיית עושר ולא במשפט.
גם הטענה לחוסר תום לב במשא ומתן נדחתה. השופטת קבעה כי פרישת הנתבעות מהמגעים הייתה עניינית ונבעה מפערים מהותיים בנושאי ליבה, ובהם היקף השיפוץ, החזר ההשקעות, חלוקת הרווחים ומשך ההתקשרות. לכך הצטרף משבר אמון לאחר שהיזם השכיר את המזנון לצד שלישי ללא אישור מפורש של הנתבעות. בפסק הדין נקבע כי התובע השקיע משאבים עוד לפני שעיגן את זכויותיו בהסכם חתום, וכי בכך נטל סיכון עסקי מודע.
במסלול של עשיית עושר קבע בית המשפט כי התובעים לא הוכיחו שהנתבעות קיבלו טובת הנאה בעלת שווי שניתן לכמת. לא הוגשה שמאות המשווה את שווי הנכס לפני השיפוץ ואחריו. בנוסף, הוצג מכתב של בעלת זכויות רשומה במקרקעין המטיל ספק ביכולת הנתבעות למכור זכויות בנכס, והמזנון נסגר בצו מנהלי לאחר שהופעל ללא רישיון.
לצד זאת, בית המשפט קיבל עובדתית את הטענה שהמזנון אכן עבר שינוי ממשי. השופטת קבעה כי "המזנון בקומת הקרקע אכן עבר שיפוץ מקיף ביותר", וציינה שגם שמאי מטעם הנתבעות תיאר את מצבו הקודם כרעוע ולא ראוי לשימוש ואת מצבו לאחר העבודות כמשופץ, מאובזר ובטיחותי. עוד נקבע שאחת הנתבעות עודכנה בזמן אמת בעבודות ואף לא מחתה על היקפן.
אולם עצם ביצוע השיפוץ לא הספיק להוכחת סכום ההשבה. החברה הקבלנית לא הציגה ולו קבלה אחת, חשבונית, אישור תשלום או כרטסת הנהלת חשבונות להוצאות שביצעה. מסמכים שעליהם הסתמך הכמאי מטעם התובעים לא צורפו לראיות, ובחקירתו הוא אישר שלא יכול להפריד בין עבודות התובעים לעבודות של אחרים או בין עלויות המזנון לעבודות שבוצעו ביחידות הגג.
הקושי התחזק לאחר שהתברר כי גם השוכר השקיע בעבודות חשמל, אינסטלציה וציוד. בית המשפט קבע שהתובעים לא הוכיחו שהם לבדם נשאו בכל עלויות ההקמה. בנוסף, חלק מהעבודות בגג בוצעו למרות קיומו של צו הריסה, ולא ניתן היה להפריד את עלותן מהוצאות השיפוץ האחרות.
השופטת דחתה את בקשת התובעים שבית המשפט יאמוד בעצמו את ההוצאות. נקבע שלא מדובר בקושי אובייקטיבי בהוכחה אלא במחדל ראייתי, משום שהמסמכים החשבונאיים היו אמורים להיות בשליטת החברה. בפסק הדין נאמר כי בנסיבות אלה "כל ניסיון לערוך אומדן שיפוטי... יהיה בגדר ניחוש שרירותי וספקולטיבי".
למעלה מן הצורך קבע בית המשפט שגם אילו הוכח סכום השקעה מסוים, נסיבות המקרה מצדיקות פטור מלא מהשבה: התובע נטל סיכון עסקי בלי הסכם חתום, התובעים גבו דמי שכירות מהשוכר, המזנון נסגר בצו מנהלי, וחלק מהמהלכים לא הובאו לידיעת הנתבעות בזמן אמת. לגבי אחת הנתבעות נקבע גם שלא הוכח שנתנה הסכמה כלשהי לעבודות.
התביעה נדחתה אפוא במלואה. התובעים חויבו יחד ולחוד לשלם הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך 20 אלף שקל לנתבעת אחת ו-15 אלף שקל לשנייה. בית המשפט ציין כי שיעור ההוצאות המתון משקלל מצד אחד את העובדה שהתובעים השקיעו כספים בפועל ושאחת הנתבעות ידעה על כך, ומצד אחר את המחדלים הראייתיים ואי החוקיות בפעילות בנכס.
מספר התיק: ת"א 62399-12-22
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.