ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז בלוד קיבלה חלקית ערר של ע.מ.ס.ת נהול והשקעות בע"מ על שומת מס השבח במכירת מחצית ממניות חברת שזר יעוץ פיננסי ותכנון אסטרטגי בע"מ. הוועדה, בראשות השופט אבי גורמן, קבעה כי שזר היא איגוד מקרקעין, כי מכירת המניות נעשתה במסגרת עסקת חליפין וכי יום המכירה הוא 5 באוקטובר 2021. עם זאת, היא דחתה את שווי המכירה בסך 36 מיליון שקל שקבע מנהל מיסוי מקרקעין רחובות, והעמידה את שווי מחצית המניות על 13,432,424 שקל. העוררת חויבה בהוצאות המשיב בסך 20 אלף שקל.
העוררת החזיקה ב-50% ממניות שזר, שהחזיקה מקבץ דיור בגדרה ובו 168 יחידות דיור. המחצית האחרת הוחזקה בידי חברות הקשורות לרוכשת, מל אל 1991 בע"מ. שתי קבוצות החברות פעלו בעבר בשותפות והחזיקו, בחלקים שווים, הן במניות שזר והן במרכז מסחרי בפרדס חנה. הסכם שנחתם בנובמבר 2018 קבע מנגנון היפרדות שלפיו, אם אחד הצדדים יודיע על רצונו להיפרד, צד אחד יקבל את מלוא האחזקות במרכז המסחרי בפרדס חנה והצד האחר יקבל את מלוא האחזקות במניות שזר, ובנוסף ישולם תשלום איזון של 1.5 מיליון שקל.
לאחר הודעת היפרדות במהלך 2020, נחתם באוקטובר 2021 הסכם נוסף שהסדיר את ההיפרדות. העוררת דיווחה על מכירת מניות שזר כפעולה באיגוד מקרקעין. בדיווח הועמד שווי מחצית ממניות שזר על 26 מיליון שקל, וממנו נוכו התחייבויות בסך 24,292,385 שקל, כך שהשבח המדווח הועמד על 1,707,615 שקל. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את החישוב. לאחר הליכי שומה והשגה הוא קבע כי מדובר בעסקת חליפין וכי, לנוכח השווי שנקבע למחצית מהזכויות במרכז המסחרי בפרדס חנה, יש להעמיד גם את שווי מכירת מחצית מניות שזר על 36 מיליון שקל.
בערר טענה העוררת כי שזר כלל אינה איגוד מקרקעין. היא גרסה כי פעילות החברה אינה מסתכמת בהחזקת מקרקעין ובהשכרתם, אלא כוללת פעילות עסקית של ניהול דיור מוגן ושירותים לדיירים. לפי טענתה, "נכסיה אינם מתמצים בזכויות במקרקעין אלא כוללים פעילות עסקית ענפה, אקטיבית ואינטנסיבית של ניהול בית אבות ודיור מוגן". עוד טענה כי אין מדובר בעסקת חליפין, בין היתר משום שמצד אחד נמכרו מניות ומצד אחר הועברו זכויות ישירות במקרקעין, וכן משום שהעסקאות בוצעו באמצעות חברות שונות בכל אחת מקבוצות החברות.
מנהל מיסוי מקרקעין טען מנגד כי העוררת עצמה דיווחה מלכתחילה על פעולה באיגוד מקרקעין, וכי עיקר נכסיה של שזר הוא מקבץ הדיור שממנו נובעות הכנסותיה. ביחס למבנה העסקה טען המשיב כי "הטענות כי אין מדובר בעסקת חליפין, הן טענות סרק, המתעלמות באופן ברור מהוראות הסכם 2018". הוא הוסיף כי העוררת לא הציגה תמונה מלאה של ההתחשבנויות בין שתי קבוצות החברות ולא הגישה שמאות מלאה ועדכנית של מקבץ הדיור, אף שהתבקשה לעשות כן.
הוועדה דחתה את טענת העוררת בעניין סיווג שזר. היא ציינה כי בדיווחיה הראשונים העוררת עצמה הצהירה על פעולה באיגוד מקרקעין, וכי הטענה ההפוכה עלתה לראשונה בהשגה. לגוף העניין נקבע כי ההכנסה המובהקת של שזר נבעה מדמי שכירות ששולמו בידי עמידר והדיירים, וכי העוררת לא הציגה ראיות של ממש להיקף הפעילות הנוספת שעליה הסתמכה. השופט גורמן כתב כי "מדובר בטענות בעלמא, שלא גובו בכל ראיה של ממש", והוסיף כי גם ההסכם מול עמידר לא הוצג ולא הובא עד מטעם החברה שיכול היה לשפוך אור על השירותים שניתנו במתחם.
הוועדה קבעה כי גם הטענה שאין מדובר בעסקת חליפין אינה מתיישבת עם הסכם 2018. לפי פסק הדין, לשון ההסכם קבעה החלפת נכסים בין שתי קבוצות החברות ותשלום איזון. העובדה שמצד אחד הועברו מניות ומצד אחר זכויות ישירות במקרקעין אינה שוללת כשלעצמה עסקת חליפין, וגם השימוש בחברות שונות בתוך כל קבוצה לא שינה את האופן שבו הצדדים עצמם עיצבו את ההיפרדות.
גם בעניין יום המכירה נדחתה עמדת העוררת. מנהל מיסוי מקרקעין קבע את יום המכירה ל-5 באוקטובר 2021, מועד חתימת הסכם ההיפרדות הסופי. הוועדה ציינה כי העוררת לא השיגה על מועד זה במסגרת ההשגה, ומעבר לכך קבעה שגם לגוף העניין ההסכם מ-2018 רק יצר מנגנון עתידי ולא ביצע את ההיפרדות בפועל. פסק הדין הדגיש כי לא הוצגה הודעת ההיפרדות הנטענת משנת 2020 ולא הובהר מה אירע במשך התקופה שעד חתימת ההסכם בשנת 2021.
המחלוקת שבה התקבל הערר נגעה לשווי המכירה. הוועדה קיבלה את העיקרון שלפיו בעסקת חליפין יש לבחון שקילות כלכלית בין הנכסים המוחלפים, אך קבעה כי מנהל מיסוי מקרקעין שגה כשהשווה באופן מספרי בין שווי זכויות ישירות במקרקעין לבין שווי מניות בחברה. במכירת מניות, נקבע, יש להביא בחשבון גם את התחייבויות החברה. לכן השווי ברוטו של הזכויות במרכז המסחרי, 36 מיליון שקל למחצית, אינו יכול לעבור כמות שהוא לשווי מחצית מניות שזר. בלשון פסק הדין, "השקילות היא של הערך הכלכלי ולא של המספר הטכני שנקבע".
עם זאת, הוועדה לא אימצה גם את השווי הנמוך שעליו דיווחה העוררת. היא קבעה כי העוררת לא נתנה הסבר מניח את הדעת לפער בין השווי הכלכלי של הנכס שקיבלה לבין השווי של כ-1.7 מיליון שקל שעליו דיווחה ביחס למניות, ולא הציגה את מלוא ההתחשבנויות בין הצדדים. טיוטת שמאות משנת 2020, שעליה ביקשה להסתמך, הוגדרה בפסק הדין כמסמך בן עמוד אחד שכותרתו טיוטה, ועורכה לא הובא להעיד. גם המשיב ספג ביקורת: השופט גורמן כתב כי קביעת 36 מיליון השקלים אינה נכונה וכי היה ראוי שהמשיב יפעל בדרך מתאימה יותר כדי לבסס את השווי.
במקום להחזיר את הדיון לשלב ההשגה, הוועדה קבעה את השווי על בסיס התשתית שהוצגה לה. היא העמידה את השווי הנכסי של כלל מניות שזר על 60 מיליון שקל. מהסכום הופחתו התחייבויות בסך 33,135,152 שקל, נתון שנלקח מהדוחות הכספיים לשנת 2021 ולא היה שנוי במחלוקת. כך התקבל שווי כולל של 26,864,848 שקל למניות, ומחציתו, 13,432,424 שקל, נקבעה כשווי המניות שמכרה העוררת. הוועדה סירבה להפחית מסכום זה את תשלום האיזון של 1.5 מיליון שקל, משום שהחישוב נעשה ישירות לפי נתוני שזר ולא לפי שווי המרכז המסחרי.
חברי הוועדה, שמאי המקרקעין גידי גבאי וגבע בלטר, הצטרפו לתוצאה ולנימוקים. גבאי הדגיש כי הקושי המרכזי בקביעת השווי נבע מהתשתית הראייתית החסרה שהעמידה העוררת, ואילו בלטר ציינה כי החישוב משקף, על בסיס הנתונים שהוצגו, שווי סביר בנסיבות העניין. לצד קבלת הערר בסוגיית השווי, הוועדה ציינה כי חלק ניכר מטענות העוררת נדחו וכי דרך התנהלותה הכבידה על בירור ההליך, ולכן חייבה אותה בהוצאות של 20 אלף שקל.
תיק ו"ע 70763-08-23.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.