בית המשפט המחוזי בבאר שבע דחה תביעה של חברה ותובע נוסף, שרכש את מניותיה באמצעות חברה שבשליטתו, להשבת כ-3.55 מיליון שקל שרשות מקרקעי ישראל גבתה כדמי שימוש חורג בגין מגרש באזור התעשייה בבאר שבע ששימש משנת 2005 לתצוגה ולמכירת מכוניות. השופט עמית כהן קבע כי הסכם הפיתוח שנחתם בשנות ה-70 התיר שימוש במגרש לצורך מבני תעשייה ומלאכה בלבד, ולא שימוש מסחרי למכירת כלי רכב. התובעים חויבו בהוצאות של 100 אלף שקל.
עורכי הדין שלנו
החברה התקשרה עם רשות מקרקעי ישראל בהסכם פיתוח שנחתם מצדה באוקטובר 1972 ומצד הרשות בינואר 1974. לפי ההסכם, המגרש הוקצה לצורך הקמת מבני תעשייה ומלאכה להשכרה או להחכרה. המבנים שנדרשו בהסכם לא הוקמו, ומשנת 2005 השכירה החברה את המגרש לחברת "שלמה סיקסט", שהשתמשה בו לתצוגה ומכירת מכוניות.
רמ"י ראתה בשימוש הזה שימוש מסחרי החורג מהסכם הפיתוח. היא חייבה את החברה ב-3,552,898 שקל כדמי שימוש בגין שימוש חורג בשנים 2012-2019, וכן ב-5,225,970 שקל כדמי חכירה עבור שינוי ייעוד המגרש מתעשייה למסחר. שני הסכומים שולמו. במהלך ההליך נמחק בהסכמה הסעד שעסק בהשבת 5.225 מיליון השקלים, ולכן נותרה להכרעה הדרישה להשיב את דמי השימוש החורג.
הצדדים צמצמו את המחלוקת לשאלה אחת: האם לפני 2019 זכויות החברה במגרש כללו שימוש מסחרי, כטענתה, או היו מוגבלות לתעשייה ומלאכה, כטענת רמ"י. הם הסכימו שאם ייקבע שהזכויות כללו מסחר, התביעה תתקבל בכפוף לבדיקת החישוב, ואם ייקבע שהשימוש החוזי הוגבל לתעשייה ומלאכה, התביעה תידחה.
התובעים טענו כי "הצגה ומכירה של כלי רכב במגרש הם שימוש מותר במגרש", וכי גביית דמי השימוש החורג הייתה שלא כדין. לשיטתם, אין לקרוא את הביטוי "מבני תעשייה ומלאכה" באופן מילולי ומנותק מהתכנון שחל על הקרקע, ויש לפרש את ההסכם כך שהמונח "מלאכה" כולל גם מסחר שהותר בתוכנית, ובכלל זה תצוגה ומכירת כלי רכב. הם הסתמכו גם על התמורה ששולמה, על התנהלות הרשות לאורך השנים ועל חוות דעת מומחה בית המשפט.
רמ"י טענה מנגד כי יש להבחין בין המישור התכנוני למישור החוזי, וכי "זכויותיה של מוניטין נובעות מהסכם הפיתוח ולא מהתב"ע". לפי עמדתה, גם אם תוכנית בניין העיר אפשרה שימושים מסוימים בעלי אופי מסחרי, הדבר אינו מרחיב את הזכויות שניתנו לחברה בהסכם הפיתוח. הרשות טענה שלשון ההסכם והתנהלות החברה בזמן אמת מוכיחות שההקצאה נועדה לתעשייה ומלאכה בלבד.
מומחה שמינה בית המשפט בחן את השימושים שהותרו בתוכנית שחלה על המגרש בעת חתימת ההסכם. הוא מצא כי התוכנית אפשרה, בין היתר, מלאכה, מוסכים, תצוגת כלי תחבורה ומסחר בחלקי חילוף ומוצרים הדרושים למפעלי תעשייה ומלאכה. לשיטתו, אף שפעילות מסחר "נטו" הוגבלה למוצרים בעלי ממשק לתעשייה ומלאכה, השימוש במגרש לצורך מכירת מכוניות יכול להיחשב מותר משום שהתוכנית הזכירה תצוגת כלי תחבורה.
בית המשפט ציין כי פרשנותו המרחיבה של המומחה "מוקשית", אך קבע שאין צורך להכריע אם היא נכונה. השאלה בתיק אינה מה מותר לפי התוכנית, אלא מה הותר לחברה לפי הסכם הפיתוח. השופט כהן קבע: "הסכם הפיתוח התיר למוניטין לעשות במגרש שימוש רק לתעשייה ומלאכה, ולא התיר שימוש מסחרי של תצוגה וממכר של מכוניות".
למסקנה זו הגיע בית המשפט תחילה מלשון ההסכם, שבה חזר שוב ושוב הייעוד של הקמת מבני תעשייה ומלאכה להשכרה או להחכרה. ההסכם אף קבע שהרשות רשאית לבטלו אם היזם ישנה את הייעוד שלשמו קיבל את המגרש. בית המשפט קבע שהנוסח ברור וחד-משמעי, וכי גם נסיבות ההקצאה מחזקות את אותה מסקנה.
בין הראיות שנבחנו היה מכתב משנת 1972 שבו משרד התעשייה והמסחר המליץ להקצות לחברה את הקרקע בפטור ממכרז לצורך הקמת כ-4,000 מ"ר של מבני תעשייה ומלאכה. לאחר שהרשות עצרה בשלב מסוים את הטיפול בהקצאה בשל פרסום שלא התאים למטרות ההמלצה, השיבה החברה במכתב כי הובהר לה שהמקום מיועד "להקמת מוסכים ומבנים למלאכה ולא למסחר", והתחייבה שהמבנה שיוקם יהיה בהתאם לייעוד המקורי בלבד. בית המשפט ראה בכך ראיה ישירה להבנת החברה בזמן אמת.
השופט דחה גם את הטענה שיש להתאים את ההסכם לכל שימוש שהתוכנית התכנונית התירה. לדבריו, רשות מקרקעי ישראל רשאית להגביל בחוזה את השימוש בקרקע מעבר למה שהתכנון מאפשר, וביחסים בינה לבין היזם השימוש המותר הוא זה שנקבע בהסכם. לכן גם אם תצוגה ומכירת מכוניות היו מותרות מבחינה תכנונית, היה מדובר בשימוש חורג מההסכם כל עוד תנאיו לא שונו.
בית המשפט בחן גם הליכים קודמים בין הצדדים משנות ה-70 וה-80 ומכתבים שנשלחו לאחריהם. הוא קבע כי גם בהם החברה עצמה תיארה את ההסכם ככזה שנועד לבניית מבני תעשייה ומלאכה, ובשלב מאוחר יותר התייחסה לשינוי תוכנית הקרקע מתעשייה למסחר כשינוי שמצריך התאמה של ההתקשרות. הדברים, נקבע, אינם מתיישבים עם הטענה שההסכם המקורי כלל כבר מלכתחילה זכות למסחר במכוניות.
לבסוף נדחו טענות ההשתק, המניעות וחוסר תום הלב נגד רמ"י. בית המשפט הכיר בכך שהתנהלות הרשות במשך השנים לקתה במחדלים ואף גרמה נזק לציבור, בין היתר משום שלא פעלה במשך זמן רב נגד הפרת ההסכם וגבתה דמי שימוש רק שנים לאחר תחילת השימוש המסחרי. אולם נקבע שמחדלים אלה אינם מעניקים לחברה הרשאה להשתמש במקרקעי ציבור בניגוד להסכם ואינם מאפשרים לרשות לוותר על תשלום המגיע לציבור.
מנגד קבע השופט כי "התנהלות מוניטין לוקה בחוסר תום לב". לדבריו, החברה קיבלה את המגרש בפטור ממכרז למטרה מוגדרת, לא קיימה את התחייבויותיה במשך שנים, עשתה שימוש חורג במגרש ולאחר מכן ביקשה להשיב את הסכום שנגבה ממנה, באמצעות פרשנות שנקבע כי היא סותרת את לשון ההסכם, התחייבויותיה והראיות ההיסטוריות. התביעה נדחתה, והתובעים חויבו לשלם לרמ"י הוצאות של 100 אלף שקל. ת"א 41178-07-22.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.