בית המשפט המחוזי מרכז-לוד קיבל את תביעת החברות שביקשו לחייב את רשות מקרקעי ישראל לחתום על המסמכים הדרושים להעברת זכויות החכירה במקרקעין באזור התעשייה פולג בנתניה, וקבע כי רמ"י אינה רשאית להתנות את הרישום בתשלום דמי שימוש בגין השימושים המסחריים. עם זאת, השופטת וסגנית הנשיאה חנה קיציס קבעה כי ייעוד החכירה המקורי היה לתעשייה בלבד וכי החברות אינן פטורות מתשלום בגין השימוש המסחרי. סכום התשלום טרם נקבע: בית המשפט מינה שמאי מטעמו, ושאלת דמי השימוש תמשיך להתברר נגד חלק מהנתבעות שכנגד.
התביעה הוגשה בידי "אפרים רוגובין בע"מ" ו"ארעד הגליל השקעות בע"מ", שרכשו זכויות חכירה במקרקעין ששטחם 39,323 מ"ר. בהמשך נמכרה מחצית מהזכויות לחברות מקבוצת מגדל, ומ-2012 מוחזקות זכויות החכירה בפועל בידי רוגובין ומגדל בחלקים שווים. רמ"י, שמנהלת את המקרקעין הרשומים על שם מדינת ישראל, הגישה תביעה שכנגד שבה דרשה דמי שימוש ראויים בסך 53,038,063.92 שקל בגין שימוש מסחרי שנעשה במקרקעין החל מ-2014, וכן ביקשה להפסיק את השימושים המסחריים.
המחלוקת נגעה לשרשרת הסכמי חכירה שהחלה בשנות ה-60 וה-70. בהסכם חכירה שנחתם ב-1976 עם חברת עסיס נכתב בראש המסמך "תעשיה – מלאכה - מסחר", ובסעיף מטרת החכירה הופיע הנוסח "החזקת בית חרושת / בית מלאכה / בית מסחר בלבד". התובעות טענו כי הנוסח מאפשר שימוש מסחרי וכי רמ"י "מסרבת ללא הצדקה לבצע רישום טכני של העברת זכויות במקרקעין". הן הוסיפו כי רמ"י ידעה במשך שנים על הפעילות המסחרית, לא התנגדה לה ואף ביצעה פעולות רישום ומימון הקשורות לעסקאות במקרקעין.
רמ"י טענה מנגד כי המילים המתייחסות למסחר בהסכם ההיסטורי מקורן ב"טעות סופר" שלא נמחקה מחוזה סטנדרטי, וכי כוונת הצדדים הייתה להחכיר את הקרקע לתעשייה בלבד. הרשות הסתמכה, בין היתר, על התוכנית שחלה בעת חתימת ההסכם, על תעריף דמי החכירה ששולם בפועל ועל הסכמים מאוחרים שקבעו מנגנון תשלום במקרה של שינוי ייעוד או ניצול.
בית המשפט קיבל בנקודה זו את עמדת רמ"י. נקבע כי אין לבודד את המילים "בית מסחר" מתוך ההסכם, וכי יש לקרוא את שרשרת ההסכמים ואת נסיבות ההתקשרות כמכלול. השופטת קבעה כי החברה המקורית ביקשה קרקע להקמת מפעל תעשייתי, שילמה דמי חכירה לפי תעריף תעשייה, ובאותה עת התוכנית החלה על המקרקעין ייעדה אותם לתעשייה. עוד נקבע כי בהסכמים שבהם רכשו רוגובין וארעד את הזכויות הוצג ייעוד תעשייתי, וכי החברות היו מודעות לפער בין הבנתן את ההסכם ההיסטורי לבין העמדה שהוצגה להן לגבי מטרת החכירה.
בסיכום סוגיית הייעוד נקבע כי המילים "בית מסחר" נותרו בהסכם הסטנדרטי בשל שגגה טכנית, וכי "יעוד החכירה המוסכם בהסכם עסיס היה לתעשייה בלבד". בהתאם לכך דחה בית המשפט את טענת החברות שלפיהן עומדת להן זכות קנויה לשימוש מסחרי ללא תשלום נוסף.
אלא שבית המשפט הגיע למסקנה שונה ביחס להתנהלות רמ"י לאורך השנים. נקבע כי הרשות ידעה בפועל על הפעילות המסחרית במתחם. בין היתר הוזכרו דו"ח פיקוח משנת 2002 שתיעד סופרמרקט פעיל, בקשות לשימוש חורג שהומצאו לרשות, מעורבותה בקידום תוכנית ששינתה את ייעוד הקרקע, וכן פעולות שביצעה לצורך עסקה שבמסגרתה נמכרו זכויות לקבוצת מגדל. בית המשפט ציין כי רמ"י חתמה על מסמכים הקשורים למשכנתאות ולשכירות משנה ולא הציגה במשך שנים דרישה לתשלום כתנאי להעברת הזכויות.
השופטת קבעה כי "אין מדובר בעצימת עיניים אלא בידיעה בפועל". עם זאת, הידיעה והשתיקה אינן פוטרות את החברות מתשלום עבור השימוש המסחרי. בית המשפט הסתמך על העיקרון שלפיו רשות אינה רשאית לוותר בשתיקה על תשלום המגיע לציבור, וקבע כי פטור מלא מדמי שימוש יוביל להתעשרות החברות על חשבון הקופה הציבורית.
ההבחנה המרכזית בפסק הדין הייתה בין עצם החיוב בתשלום לבין יכולתה של רמ"י להשתמש ברישום הזכויות כאמצעי לחץ לגבייתו. בנושא זה קיבל בית המשפט את טענת החברות. נקבע כי התנהלות רמ"י בכל הקשור לרישום הזכויות הייתה אקטיבית ולא הסתכמה במחדל פיקוח: הרשות הנפיקה אישורים, חתמה על שטרי שכירות משנה וטיפלה ברישום משכנתאות בלי להבהיר שבכוונתה להתנות את השלמת העסקאות בתשלום דמי שימוש.
בית המשפט קבע כי מצגים אלה מחייבים את רמ"י וכי "רמ"י מנועה מלהתכחש למצגיה האקטיביים למפרע". עוד נקבע כי מטעמי תום לב והגינות מינהלית, התניית העברת הזכויות בתשלום דמי השימוש היא בנסיבות אלה טעם בלתי סביר. לפיכך רמ"י נדרשה לחתום על המסמכים הדרושים להעברת הזכויות, והיא רשאית לדרוש חתימה על הסכם משולש ומסמכים נוספים לפי כלליה, אך אינה רשאית להציב את תשלום דמי השימוש כתנאי לחתימתה.
התוצאה הייתה מורכבת גם בתביעה שכנגד. בקשת רמ"י לצו שיפסיק את השימושים המסחריים נדחתה. גם התביעה הכספית נגד ארעד נדחתה, לאחר שנקבע כי ארעד מכרה את זכויותיה ולא היו לה הכנסות מהמקרקעין בתקופה שמ-2014, שהיא התקופה שלגביה נתבעו דמי השימוש. בית המשפט דחה את הטענה שניתן לחייב אותה רק משום שנותרה רשומה כחוכרת משנה, כאשר רמ"י עצמה מסרבת לרשום את העברת הזכויות.
לעומת זאת, שאלת דמי השימוש כלפי רוגובין והחברות הנוספות מקבוצת מגדל לא הוכרעה סופית. רמ"י הציגה חוות דעת שלפיה דמי השימוש לתקופה מתחילת 2014 עד פברואר 2021 עומדים על כ-46.9 מיליון שקל, ובנוסף כ-28.6 מיליון שקל לתקופה שמפברואר 2021 עד פברואר 2025. שמאי מטעם החברות העריך את דמי השימוש לשנים 2014-2020 בכ-2.406 מיליון שקל. בית המשפט קבע שלא ניתן לאמץ אף אחת מחוות הדעת.
השופטת מינתה שמאי כמומחה מטעם בית המשפט והורתה לו לבדוק את התשלומים שעל החברות לשלם בגין השימוש המסחרי. המומחה נדרש לערוך הן תחשיב של דמי שימוש לתקופת החכירה והן תחשיב של תוספת לדמי החכירה, לרבות בדרך של עסקת שינוי ייעוד וניצול או בדרך אחרת. ההוצאות למומחה יחולקו בשלב זה שווה בשווה בין התובעות לרמ"י.
בפסק הדין נקבע עוד כי רמ"י תשלם לארעד הוצאות בסך 40 אלף שקל. שאלת ההוצאות ביחס לתובעות האחרות תידון בפסק הדין המשלים, לאחר שתתקבל חוות דעת המומחה ותוכרע שאלת גובה התשלום.
ת"א 3606-11-20
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.