בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה תביעה של בעלת דירה בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, ששילמה 950 אלף שקל במסגרת שדרוג דירתה לדירת גן וטענה כי קיבלה גינה קטנה מזו שסוכמה. השופטת לימור ביבי קבעה כי התחייבות היזמית להגדלת הגינה הייתה חיוב השתדלות הכפוף לאישור העירייה, כי היזמית עמדה בחיוב זה וכי מדיניות התכנון לא אפשרה להצמיד לדירה את מלוא שטח הגינה שבחזית הרחוב. התביעה נדחתה גם נגד יתר בעלי הדירות, והתובעת חויבה לשלם ליזמית 30 אלף שקל הוצאות.
עורכי הדין שלנו
התובעת הייתה בעלת דירה בבית משותף ברחוב רננים 2-4 ברמת גן, שהתקשר עם "בית וגג רחוב רננים 4-2 רמת גן, שותפות מוגבלת" לביצוע פרויקט תמ"א 38. במסגרת השדרוג שילמה התובעת 950 אלף שקל. בתוספת הראשונה להסכם נקבע כי הגדלת הגינה ל-128 מ"ר תהיה "בכפוף לאישור העירייה", וכן נקבע כי אי קבלת האישורים לא תאפשר ביטול של ההסכם או קבלת הנחה או פיצוי. בהסכם התמ"א שנחתם בהמשך הוצגה דירת התמורה כדירה בשטח 130 מ"ר בנוי עם גינה של 90 מ"ר.
בשנת 2018 נחתמה תוספת נוספת, שלפיה תוצמד לדירה גינה כמתואר בתוכניות, ואם תהיה מניעה תכנונית או רישומית להצמדה, בעלי הדירות מסכימים להסדר אחר שיבטיח את זכויות התובעת בקשר עם שטח הגינה. בטבלה שצורפה לתוספת זו נרשם שטח של 90 מ"ר למרפסת שמש או גינה. בפועל, לטענת התובעת, לקראת מסירת הדירה בשנת 2022 התברר לה שחלק משטח הגינה נותר רכוש משותף וכי לדירתה הוצמדה גינה של כ-77 מ"ר.
התובעת ביקשה בראש ובראשונה צו שיחייב את הצמדת שטח הגינה לדירתה. לחלופין ביקשה 706 אלף שקל בגין ירידת ערך ופגיעה בפרטיות. היא טענה כי שילמה את התוספת בעיקר כדי לקבל דירת גן וכי "המהות היתה דירת גן עם שטח גינה של כ - 128 מ"ר". עוד טענה שהיזמית לא הוכיחה שהגישה בקשה להצמדת הגינה ולא הוכיחה שהעירייה סירבה לכך, וכי טבלת השטחים בהיתר הבנייה אף ציינה גינה בשטח 135.8 מ"ר.
היזמית טענה מנגד כי התשלום כלל גם הגדלה משמעותית של השטח הבנוי: דירת התמורה הרגילה הייתה אמורה להיות בשטח של כ-97 מ"ר, ואילו התובעת קיבלה דירה בשטח 130 מ"ר. לטענתה, "התחייבותה ביחס לשטח הגינה הייתה בגדר חיוב השתדלות בלבד, הכפוף לאישור העירייה, ולא חיוב תוצאה מוחלט". החברה הוסיפה כי התובעת ידעה על חוסר הוודאות התכנוני, וכי בשנת 2018 הוצע לה לבטל את השדרוג ולקבל את כספה בחזרה, אך היא בחרה להמשיך עם הדירה.
אחד הצירים המרכזיים בפסק הדין היה מדיניות התכנון. מנהל מחלקת הרישוי בעיריית רמת גן הגיש תעודת עובד ציבור שבה נכתב כי "מדיניות הועדה המקומית רמת -גן היא לא לאשר הצמדת חצרות בחזית". הוא העיד כי ככל הידוע לו, המדיניות הראשונה שהתייחסה לנושא פורסמה בשנת 2016 בהנחיות מרחביות. בית המשפט נתן לעדותו משקל משמעותי וקבע כי בהתאם למדיניות זו לא ניתן היה להצמיד לדירת התובעת את החצר הקדמית הפונה לשדרות העם הצרפתי.
השופטת בחנה גם את המסמכים התכנוניים. בטבלת השטחים של בקשת ההיתר נרשמה גינה של 135.8 מ"ר, אך בתשריט הגרפי החצר הקדמית סומנה כגינון או מדשאה ולא כחצר פרטית, בעוד חצרות עורפיות סומנו במפורש כחצר פרטית. בית המשפט קבע כי קיימת סתירה בין הטבלה לתשריט וכי בנסיבות המקרה יש להעדיף את התשריט. נקבע שהרישום בטבלת השטחים היה טעות, ושדווקא הפער בין הטבלה לבין התשריט תומך בגרסת היזמית שלפיה בתחילה ניסתה להצמיד שטח גדול יותר, אך התוכנית תוקנה בעקבות עמדת העירייה.
בית המשפט קיבל גם את גרסת היזמית שלפיה בינואר 2018 נערכה פגישה עם התובעת ובה הוסברה הבעיה התכנונית. נקבע כי התובעת עצמה אישרה בעדותה שבפגישה הוסבר לה שקיימת בעיה בהצמדת מלוא הגינה. השופטת קבעה עוד כי התוספת השנייה להסכם, שנחתמה לפי הראיות לפני מתן היתר הבנייה, משקפת את העלייה ברמת אי הוודאות ואת הניסיון למצוא מנגנון חלופי אם לא יהיה ניתן לבצע הצמדה רישומית.
בהכרעה המשפטית קבעה השופטת כי "החיוב אשר נטלה על עצמה הנתבעת הוא חיוב השתדלות ולא חיוב תוצאה". לדבריה, הניסוח שלפיו הגדלת הגינה כפופה לאישור העירייה מלמד שההתחייבות הייתה מותנית בהחלטת גורם חיצוני. לכך הצטרפה ההוראה שלפיה אי קבלת האישור לא תזכה בביטול או בפיצוי. בית המשפט קבע גם כי המילה "דירה" באותה הוראה הייתה טעות קולמוס וכי לפי ההקשר הכוונה הייתה ל"גינה".
לפי פסק הדין, היזמית עמדה בחובת ההשתדלות: היא ניסתה לקדם הצמדת שטח גינה גדול יותר, אך נתקלה במדיניות תכנונית שמנעה זאת. השופטת ציינה שגם כיום המדיניות אינה מאפשרת להצמיד את השטח הקדמי לדירת התובעת. לכן נקבע שלא הייתה הפרת חוזה, וממילא אין בסיס לפיצוי נגד היזמית.
בית המשפט הוסיף כי מאחר שלא הוכחה הפרה, אין צורך להכריע במחלוקת על גובה הנזק. עם זאת צוין כי לפי התוספת השנייה שטח הגינה כבר הופחת ל-90 מ"ר, ולכן גם אילו היה מקום לפיצוי, הפער הרלוונטי היה לכל היותר בין 90 מ"ר ל-77 מ"ר. השופטת גם דחתה את הטענה שניתן להתעלם מערכה של תוספת 33 מ"ר לשטח הבנוי של הדירה במסגרת השדרוג.
התביעה נדחתה גם כלפי יתר בעלי הדירות. בית המשפט קבע כי סעד של הצמדה בפועל אינו אפשרי נוכח המדיניות התכנונית הקיימת, וכי התובעת לא ביקשה כלפיהם פיצוי כספי חלופי או הציגה מנגנון אחר שניתן לאכוף. בסיום חויבה התובעת לשלם ליזמית 30 אלף שקל הוצאות, בעוד שליתר הנתבעים לא נפסקו הוצאות משום שלא נטלו חלק פעיל בהליך.
ת"א 47648-11-22
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.