בית משפט השלום בתל אביב-יפו קיבל בחלקה תביעה בסך 490,200 שקל נגד קלבט בן גוריון 63 ת"א בע"מ ונגד בעליה ומנהלה, בקשר לעיכוב בפרויקט תמ"א 1/38 בבניין ברחוב בן גוריון 63 בתל אביב. השופטת נורית טביב מזרחי קבעה כי החברה איחרה ב-24 חודשים בתקופה שבה עוד הייתה אחראית לפרויקט, וכי בעליה ערב אישית להתחייבויותיה. עם זאת, מרבית ראשי הנזק לא הוכחו, והנתבעים חויבו יחד ולחוד ב-48 אלף שקל בלבד, כפיצוי מוסכם על האיחור.
עורכי הדין שלנו
התובע, בעל זכויות בדירה ובחנות בבניין, דרש פיצוי בשל הפרת הסכם התמ"א ואיחור במסירה. הוא תבע 214 אלף שקל בגין אובדן דמי שכירות, 171,200 שקל בגין תשלומים שנדרשו לטענתו לקבלן חלופי, 80 אלף שקל כפיצוי מוסכם ו-25 אלף שקל בגין עוגמת נפש. הנתבעים ביקשו לדחות את התביעה, בין היתר בטענה למעשה בית דין והשתק עילה בשל הליך קודם שעסק בשכירות החנות, וכן הסתמכו על הסכמי יציאה שנחתמו עם חלק מבעלי הדירות ושחררו את החברה מהמשך ביצוע העבודות.
הסכם התמ"א נחתם בנובמבר 2015, והנתבעת נכנסה בנעלי חברה אחרת לצורך ביצוע הפרויקט. בנספח שנחתם ביוני 2016 נקבע כי תקופת הביצוע תעמוד על 22 חודשים ממועד העלייה לקרקע. הנתבעת החלה בעבודות ב-13 ביוני 2019, ולכן קבע בית המשפט כי מועד המסירה החוזי היה 13 ביוני 2021. בהמשך נעצרו העבודות, וביוני 2023 נחתם הסכם יציאה בין הנתבעת לבין דיירים מקוריים. התובע לא חתם עליו.
עוד קודם לתביעה הנוכחית הגיש התובע הליך כספי נפרד בעניין חובות שכירות החנות, ארנונה, קנס ועוגמת נפש. אותו הליך הסתיים ביוני 2024 בפשרה שלפיה תשלם הנתבעת 50 אלף שקל לסילוק התביעה הנוגעת לשכירות. הנתבעים טענו כי פסק הדין בהליך הקודם מונע את התביעה הנוכחית, אולם בית המשפט דחה את הטענה. נקבע כי ההליך הקודם הוגבל להסכם שכירות החנות, בעוד ההליך הנוכחי עוסק בנזקי הדירה ובהסכם התמ"א. השופטת כתבה כי "השתק עילה לא קם רק מפני שהחנות והדירה נמצאות באותו בניין או קשורות לפרויקט התמ"א".
בית המשפט דחה גם את טענת בעל החברה כי לא נטל על עצמו ערבות אישית. סעיף הבטוחות בהסכם קבע כי בעל החברה "יערוב אישית לקיום כל התחייבויות וחובות הקבלן". הנתבעים ניסו לטעון כי לשון העתיד מלמדת על התחייבות שטרם נוצרה, אך השופטת קבעה כי פרשנות זו מרוקנת את הבטוחה מתוכן. מאחר שהתובע לא חתם על הסכם היציאה, נקבע כי הערבות האישית כלפיו נותרה בתוקף, בכפוף להיקף החיוב של החברה עצמה.
ביחס להסכמי היציאה קיבל בית המשפט רק חלק מעמדת הנתבעים. הוא קבע כי חתימות של דיירים אחרים אינן משחררות את הנתבעת מחיובי העבר כלפי התובע שלא חתם על הפטור, וכי תשלום של התובע לקבלן החדש והשתתפותו באסיפת הדיירים אינם שקולים לוויתור על זכויותיו בגין התקופה שקדמה ליציאת החברה. עם זאת, התנהלותו כן הוכיחה, לפי פסק הדין, שהסכים להחלפת הקבלן ולהשלמת הפרויקט באמצעות הקבלן החדש. משום כך לא הוטלה על הנתבעת אחריות לעיכובים שאירעו לאחר יציאתה מהפרויקט ב-18 ביוני 2023.
המחלוקת העיקרית עברה אפוא לשאלת הנזק. ראשית, נדחתה דרישת התובע ל-214 אלף שקל בגין אובדן דמי שכירות. הוא הציג שני הסכמי שכירות שחפפו זה לזה במשך יותר משנה ונקבו בסכומים שונים, אך לא הציג אסמכתאות לתשלומים בפועל ולא העיד את השוכרים. בנוסף הוגש מכתב קצר של מתווכת נדל"ן שהעריכה את שווי השכירות, אך היא לא הגישה חוות דעת מומחה, לא הציגה נתוני השוואה ובחקירתה התברר שלא ידעה שהבניין היה בהליכי שיפוץ. בית המשפט העניק למכתב ולעדות "משקל אפסי" וקבע כי גובה דמי השכירות הראויים וההפסד לא הוכחו.
נדחתה גם הדרישה להחזר 171,200 שקל עבור תשלומים לקבלן החלופי. התובע לא הציג את ההסכם עם אותו קבלן ואף העיד שאינו צד לו. בחקירתו הסביר כי שילם 100 אלף שקל "מתוך רצון טוב לקדם את הבניין, שהבניין לא ייתקע". בית המשפט קבע כי לאחר שהנתבעת יצאה מהפרויקט לבקשת נציגות הדיירים והעבירה כספים לצורך השלמתו, אין להטיל עליה דרישות כספיות של קבלן חלופי שאינן בשליטתה. בעניין זה צוטט הנתבע שאמר: "אני בוודאי לא קוסם שיכול גם להיות מוצא מהפרויקט וגם להיות אחראי על מה שקורה עוד שנים אחר כך".
לעומת זאת, בית המשפט קיבל את הדרישה לפיצוי המוסכם, אך בסכום נמוך מזה שנתבע. הנספח להסכם קבע פיצוי של 2,000 שקל לכל חודש איחור. מאחר שמועד המסירה החוזי היה 13 ביוני 2021 והנתבעת נשארה בפרויקט עד 18 ביוני 2023, נקבע כי היא אחראית ל-24 חודשי איחור מלאים. מכאן נגזר חיוב של 48 אלף שקל. השופטת הבהירה כי הסכם היציאה אינו משחרר את החברה באופן רטרואקטיבי מהפיצוי שנצבר כלפי מי שלא חתם עליו.
גם דרישת התובע ל-25 אלף שקל בגין עוגמת נפש נדחתה. נקבע כי לא הונחה תשתית ראייתית לנזק לא ממוני, ובית המשפט נתן משקל לכך שמדובר בדירה שיועדה להשכרה ולא למגורי התובע. השופטת הוסיפה כי אינה סבורה שמדובר במקרה המצדיק פסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש.
לפני סיום העלה בית המשפט קושי נוסף הנוגע לזכויות התובע בנכס. בפסק הדין צוין כי התובע לא צירף נסח מקרקעין עדכני, וכי בעדותו אישר שחתם על הסכם התמ"א בשם אמו שנפטרה שנים קודם לכן, בלי שהציג ייפוי כוח או צו ירושה. לכן ביצוע החיוב הותנה בהצגת נסח עדכני, צו ירושה או צו קיום צוואה המוכיחים כי התובע הוא היורש החוקי ובעל הזכויות בדירה. זוהי תנאי מהותי לתשלום שנפסק ולא רק הוראת תשלום טכנית.
בסיכום קבע בית המשפט כי התביעה מתקבלת בחלקה ונדחית ברובה. החברה ובעליה חויבו יחד ולחוד ב-48 אלף שקל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם להוראות פסק הדין. בשל הפער הניכר בין סכום התביעה לבין הסכום שנפסק, נקבע שכל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת עורך דינו.
ת"א 23142-10-24
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.