בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, קיבל את ערעורה של מקורות חברת מים בע"מ ודחה את ערעור מנהל הארנונה במועצה האזורית זבולון בעניין מאגר רחלי. השופטת אורית וינשטיין קבעה כי בשנות המס 2023-2025 המאגר עדיין היה בהקמה, לא היה ראוי לשימוש למטרה שלשמה נועד ולא נעשה בו שימוש בפועל. לכן סווג המאגר כ"אדמת בניין", ובהתאם נקבע שאין לחייבו בארנונה באותן שנים.
עורכי הדין שלנו
פסק הדין ניתן בשני ערעורים שאוחדו. מקורות ערערה על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד המועצה האזורית זבולון, שקבעה כי אין לסווג את המאגר כ"מבנים ומתקנים המשמשים לאספקת מים", כפי שקבע מנהל הארנונה, אך החליטה לסווגו כ"קרקע תפוסה". מנגד, מנהל הארנונה ערער על דחיית הסיווג שקבע וביקש לחייב את המאגר כ"מבנה" או כ"מתקן המשמש לאספקת מים".
מאגר רחלי הוא מאגר מים חפור בשטח של כ-80 דונם, שנועד לקליטה ולאגירה של מים ממתקן התפלה עתידי, וכן לטיפול במים, הולכתם ואספקתם. עבודות ההקמה החלו ב-2018. בשנים 2021-2022 כבר התנהלה מחלוקת על הארנונה, ובאותו שלב קבעה ועדת הערר כי המאגר מצוי בהקמה, אינו משמש למטרתו ואינו מפיק למקורות תועלת כלכלית, ולכן יש לסווגו כ"אדמת בניין".
בשנת 2022 ניתן למאגר טופס 4 זמני לצורך בדיקת מערכות ובדיקת איטום היריעות. במשך מספר שבועות הוזרמו אליו מים שאינם מי שתייה מהמוביל הארצי לצורך הבדיקה, ולאחר מכן המים נוקזו והמאגר נותר יבש. בעקבות זאת שינה מנהל הארנונה את הסיווג לשנים 2023-2025 וחייב את מקורות לפי הסיווג של מבנים ומתקנים המשמשים לאספקת מים. ועדת הערר דחתה את הסיווג הזה, אך סברה שהחיבור לתשתיות והפעלת המערכות לצורך בדיקה יצרו תועלת המצדיקה חיוב כ"קרקע תפוסה".
מקורות טענה בערעור כי המאגר הוא אתר בנייה פעיל, שבנייתו טרם הושלמה ושורה של עבודות עדיין נדרשות לפני שניתן יהיה להפעילו, ובהן עבודות במערכות המים, החשמל, החיטוי, הניטור, המיגון והכיסוי. לטענתה, עצם ביצוע בדיקת מערכות אינו הופך את הנכס לנכס פעיל. אחד מעדי מקורות תיאר את מצב האתר ואמר: "יש פה קבלנים שעובדים בשטח, המאגר מטונף ביריעות, בפסולת של יריעות, יש לי פה עוד המון עבודה".
המועצה טענה מנגד כי לקראת סוף 2022 חל שינוי מהותי: המאגר חובר לרשת החשמל ולתשתית המים הארצית, מולא במים לצורך בדיקות, הופעלו בו מערכות וניתן לו טופס 4 זמני. לפי עמדתה, המבחן המרכזי אינו השלמת הליכים פורמליים אלא השאלה אם הנכס ראוי לשימוש באופן אובייקטיבי. היא טענה כי מבחינה תפקודית המאגר הושלם, וכי אין לאפשר למקורות לשלוט במועד תחילת החיוב בארנונה באמצעות דחיית השלמת האישורים.
בית המשפט דחה את ערעור המועצה על הסיווג כ"בניין" או "מתקן". נקבע כי ועדת הערר בחנה באופן סביר את העובדות, ובהן העובדה שלא ניתן היה לעשות שימוש מלא ופעיל במאגר, שלא ניתן לו טופס 4 קבוע ושלא נעשה בו שימוש מלא בפועל. בית המשפט קבע כי הראיות הצביעו על כך שנדרשו השלמות הנדסיות ועבודות נוספות, וכי המחלוקת אינה מצטמצמת לעבודות שיקום נופי בלבד.
במקביל קיבל בית המשפט את טענת שני הצדדים שלפיה נפל פגם בדרך שבה ועדת הערר בחרה בסיווג השלישי, "קרקע תפוסה". השופטת קבעה כי סעיף 18 לחוק הפרשנות יכול להקנות לוועדת הערר סמכות להחליט אחרת ממנהל הארנונה, אך הפעלת הסמכות חייבת להיעשות בזהירות ותוך מתן אפשרות מלאה לצדדים לטעון ולהביא ראיות. במקרה הזה אף אחד מהצדדים לא טען לסיווג כקרקע תפוסה ולא הונחה תשתית ייעודית לבחינת התנאים לסיווג זה.
בית המשפט הדגיש כי תקנה 17 לתקנות הערר מגבילה את ועדת הערר לנימוקים שהעלו הצדדים, בכפוף לחריגים שנקבעו בתקנה. כאשר הוועדה עצמה מבקשת לחרוג ממסגרת המחלוקת, עליה להתריע על כך מראש ולאפשר לצדדים לטעון גם במישור העובדתי וגם במישור המשפטי. השופטת קבעה כי אי מתן אפשרות כזאת פגע בזכויות שני הצדדים. המועצה ביקשה להחזיר את הדיון לוועדת הערר בשל הפגם, אך בית המשפט דחה את הבקשה והחליט להכריע בעצמו בסיווג המאגר, בין היתר על רקע ההחלטה הקודמת של הוועדה לשנים 2021-2022.
בפסק הדין נקבע כי העובדה שהוועדה העלתה אפשרות של סיווג כקרקע תפוסה במסגרת הצעת פשרה אינה מחליפה זכות טיעון מסודרת. בית המשפט כתב כי קביעת הסיווג השונה "מהווה פגיעה קשה בזכויותיהן הדיוניות והמהותיות של חברת מקורות ושל המועצה", וכי די בפגם הזה כדי להצדיק התערבות בהחלטת ועדת הערר.
גם לגופו של הסיווג קבע בית המשפט כי המאגר אינו קרקע תפוסה. לפי פסק הדין, יסוד ה"שימוש" מחייב שימוש בפועל ולא די ביכולת עתידית או פוטנציאלית להשתמש בנכס. השופטת דחתה את המסקנה שלפיה חיבור המאגר לתשתית הארצית לצורך בדיקות הוא שינוי שהופך אותו לנכס בשימוש, וקבעה: "בדיקת מערכות אינה מהווה שימוש במאגר, אלא מהווה חלק מעבודות ההקמה של המאגר".
בית המשפט הוסיף כי טופס 4 זמני לצורך בדיקות אינו מעיד שהמאגר ראוי לשימוש לפי ייעודו. בפסק הדין הודגש כי המאגר לא שימש בפועל לאספקת מים, וכי כל עוד לא הושלמו עבודות ההקמה ולא ניתן היה להפעילו למטרתו, לא צמחה למקורות תועלת כלכלית מהחזקתו. המסקנה הייתה כי בשנים 2023-2025 המאגר היה נכס בהקמה, שיש לסווגו כ"אדמת בניין" ושאין להשית בגינו ארנונה.
בסיום קיבל בית המשפט את ערעור מקורות בעמ"נ 3889-09-25 ודחה את ערעור מנהל הארנונה בעמ"נ 71728-09-25. המועצה חויבה בהוצאות מקורות ובשכר טרחת עורך דינה בסכום כולל של 15,000 שקל. פסק הדין ניתן ב-1 בספטמבר 2026.
עמ"נ 3889-09-25; עמ"נ 71728-09-25
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.