בית המשפט המחוזי בחיפה אישר לכונסי הנכסים של חברת לי מרשל נכסים בע"מ למכור לדלקל נכסים (2015) בע"מ נכס בפארק התעשייה מבואות גלבוע תמורת 51.055 מיליון שקלים בתוספת מע"מ, אף שמומחה שמונה על ידי בית המשפט העריך את שוויו במימוש מהיר, ללא טופס 4, בסכום גבוה יותר. השופטת עפרה אטיאס קבעה כי נעשו פעולות שיווק משמעותיות, כי אין על הפרק הצעה ממשית טובה יותר, וכי בנסיבות השוק והנכס אין הצדקה לדחות הצעה קונקרטית מתוך תקווה להצעה גבוהה יותר בעתיד. בכך נדחו התנגדויות החייבת וחברת נדב ב. לוגיסטיקה בע"מ למכר.
הבקשה הוגשה על ידי שני כונסי הנכסים הקבועים, שביקשו לאשר מכירת זכויות החייבת בחלק מחלקה 6 בגוש 20808 בפארק התעשייה מבואות גלבוע. בעת הגשת הבקשה עמדה הצעת דלקל על 50.555 מיליון שקלים בתוספת מע"מ, ולצדה הופקדה ערבות בנקאית של 5.965 מיליון שקלים. לאחר התמחרות שופרה ההצעה ל-51.055 מיליון שקלים בתוספת מע"מ. הכונסים ביקשו גם אישור לחתום על הסכם המכר ולבצע את הפעולות הדרושות להשלמתו, לרבות מחיקת שעבודים, משכונות ועיקולים לאחר תשלום מלוא התמורה, בכפוף לחריגים שנקבעו בהחלטה.
בנק הפועלים, הנושה המובטח, הצטרף לבקשה, וגם מניף שירותים פיננסיים בע"מ, בעלת השעבוד השני בדרגה, הסכימה למכר. מנגד התנגדה החייבת, וכן הוגשה התנגדות מטעם נדב ב. לוגיסטיקה. המחלוקת התמקדה בעיקר בשאלה אם המחיר שהושג משקף ניסיון מימוש ראוי או שמא יש לדחות את המכירה, להשלים פעולות בנכס, ובעיקר לפעול לקבלת טופס 4, ולאחר מכן לפרסם אותו מחדש בתקווה למחיר גבוה יותר.
הליך הכינוס החל לאחר שבנק הפועלים הגיש ב-25 במרץ 2025 בקשה דחופה למימוש שעבודים קבועים ולמינוי כונס נכסים. הבנק טען אז לחוב של יותר מ-78.8 מיליון שקלים נכון ל-19 בפברואר 2025, שהיה בפיגור קרוב לשנתיים, ולכך שהפרויקט תקוע ונטוש. בהמשך מונו כונסי נכסים זמניים, ובספטמבר 2025 הפך המינוי לקבוע לאחר שהחייבת לא הפקידה סכום שנדרש ממנה לצורך עיכוב הליכי הכינוס.
בית המשפט בחן בהרחבה את פעולות השיווק. לפי ההחלטה, כבר בנובמבר 2025 ניתן אישור לפרסם את הנכס, אך הכונסים המתינו כחודש נוסף כדי לאפשר לבעל השליטה בחייבת להציג הצעה מצד משקיע שנזכר בהליך. ההצעה לא הבשילה. הכונסים החלו בפרסום בדצמבר 2025, דיווחו על עשרות מתעניינים, ערכו סיורים והפיצו את תיק המכרז. אחד הכונסים אמר בדיון כי הוא יכול להציג בטלפון שלו "את כל הפגישות בגלבוע עם משקיעים, מדובר בעשרות משקיעים", והגדיר את הנכס "מאוד מאוד מורכב". לפי ההחלטה, הכונסים טענו כי היו בקשר עם יותר מ-50 מתעניינים בעקבות הפרסומים ופניות יזומות.
בחודש מאי 2026 התקבלו שתי הצעות מחייבות, אחת של נדב-אשטרום בסך 50 מיליון שקלים ואחת של דלקל בסך 50.555 מיליון שקלים, שתיהן בצירוף ערבויות בנקאיות. לאחר מכן נעשה ניסיון לקיים התמחרות. בסופו של התהליך שיפרה דלקל את הצעתה ל-51.055 מיליון שקלים. בהליך עלתה גם הצעה קודמת בסך 53 מיליון שקלים, אך היא לא לוותה בערבות בנקאית ולא הפכה להצעה מחייבת. בית המשפט אף נתן הזדמנות להביא הצעה של 56 מיליון שקלים בצירוף ערבות של 5.6 מיליון שקלים, אך הצעה כזו לא הוגשה במועד שנקבע.
החייבת טענה שהמחיר נמוך באופן בלתי סביר ביחס להערכות השווי וכי הליך השיווק לא מיצה את הפוטנציאל. בא כוחה טען שהיעדר טופס 4 פוגע קשות בתמורה וכי ניתן לתקן את המצב "בעלות זניחה של 600,000 ₪" בתוך פרק זמן קצוב. עוד נטען כי טופס 4 שהיה קיים "בוטל באופן מפתיע" בתקופת הכינוס, כי הפרסום היה מצומצם מדי וכי תקופת המכירה חפפה לתקופת מלחמה שהקשתה על קבלת הצעות גבוהות. לשיטת החייבת, עדיף היה להשלים את הכשרת הנכס ולצאת למהלך מכירה חדש.
הכונסים והנושים המובטחים התנגדו לדחייה. הכונסים טענו כי הושקעו מאמצים נרחבים בשיווק וכי הנכס מורכב וייחודי, וכי אין ודאות שפרסום נוסף יביא הצעה גבוהה יותר. הם גם חלקו על הערכת העלות והזמן הנדרשים לקבלת טופס 4. ההחלטה ציינה כי אין הסכמה בין הצדדים ביחס לעלויות ההכשרה, וכי הנושה המובטח אינו מוכן לממן את הפעולות לצורך קבלת טופס 4. עוד הובאו בחשבון עלויות התמשכות הכינוס, תפיחת החוב וסיכוני התפעול.
מומחה בית המשפט העריך את שווי הנכס, במצבו ללא טופס 4 ובמימוש מהיר, ב-62.2 מיליון שקלים לפני מע"מ. הפער בין ההערכה לבין ההצעה שאושרה היה אפוא משמעותי, ובית המשפט לא התעלם ממנו. עם זאת, השופטת אטיאס קבעה שהערכת שמאי אינה חזות הכל כאשר ההליך בפועל אינו מניב הצעות ברמה דומה. בהחלטה נאמר: "בסופו של דבר כוחות השוק אמרו את דברם", ובהמשך הוסבר כי ההצעות האופרטיביות שהתקבלו בתקופה של אי ודאות ובשוק הנדל"ן הנוכחי נמוכות מן ההערכה, אך אין בכך כשלעצמו להצדיק סבב פרסום נוסף.
גם טענת טופס 4 לא שינתה את התוצאה. בית המשפט קבע שלא הוכח שניתן להשיב את האישור בעלות ובזמן שהחייבת הציגה, ושאין בסיס לכפות על הנושה המובטח לממן את הכשרת הנכס במקום למכור אותו במצבו. עוד צוין כי מהנדס המועצה הודיע לכונסים ביוני 2025 על ביטול טופס 4, בין היתר בשל חריגות בנייה, היעדר אישור כיבוי אש והעובדה שהמבנה אינו גמור. השופטת לא קבעה שהכונסים אחראים לביטול, ואף לא השתכנעה שטופס 4 ניתן מלכתחילה כדין.
בסיכום קבעה השופטת כי הכונסים פעלו בשקידה ראויה לפרסום אפקטיבי, שני הנושים המובטחים הראשונים מסכימים למכר, החייבת קיבלה הזדמנויות להביא רוכש או משקיע מטעמה ולא הצליחה, ואין הצעה ממשית וקונקרטית טובה יותר. לנוכח מאפייני הנכס, הבעיות התכנוניות, עלויות ההמתנה והסיכון לאבד את ההצעה היחידה המוגבלת בזמן, אושר המכר לדלקל חרף הפער מחוות דעת המומחה. בית המשפט אישר גם את חתימת הכונסים על ההסכם ואת הפעולות הדרושות ליישומו, לרבות מחיקת השעבודים, המשכונות והעיקולים בהתאם לתנאים שנקבעו.
מספר התיק: פר"ק 66312-03-25.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.