בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת דחה תביעה של שני אחים שביקשו להצהיר כי הם בעלי הזכויות הבלעדיים בארבעה דונם של מקרקעין לא מוסדרים באזור תל אל-ריחאן סמוך למג׳דל שמס. השופט אסף זגורי קבע כי התובעים לא הוכיחו שהאדם שממנו רכשו את השטחים היה בעל זכויות שאותן יכול היה להעביר להם. התביעה נדחתה, והאחים חויבו לשלם 25 אלף שקל הוצאות לנתבעים הפרטיים ו-15 אלף שקל לרשות מקרקעי ישראל, בסך הכול 40 אלף שקל.
התביעה עסקה בשתי חלקות בלתי מוסדרות. לפי הסכמי המכר שהציגו האחים, אחד מהם רכש ב-14 בספטמבר 2014 שטח של 2.030 דונם תמורת 54 אלף דולר, ואחיו רכש ב-8 בפברואר 2017 שטח של 2.017 דונם תמורת 60 אלף דולר. שניהם רכשו מאותו מוכר. לטענתם, אותו מוכר קיבל את הקרקע במתנה מאביו, והאב קיבל את זכויותיו בירושה. על בסיס שרשרת זו ביקשו התובעים להצהיר על בעלותם ועל זכותם הבלעדית להחזיק ולהשתמש בשטח.
ברקע המחלוקת עמדה העובדה שמדובר במקרקעין לא מוסדרים, וכן ההיסטוריה של השטח. לפי פסק הדין, חלק מן האזור שימש במשך שנים כשטח צבאי וכמוצב, והגישה אליו הייתה מוגבלת. התובעים תיארו חלוקות היסטוריות של קרקעות בין משפחות והסתמכו על מסמכים מקומיים, מדידות, תצהירים ומידע שקיבלו לדבריהם מזקנים, משכנים ומגורמים מקומיים. הם טענו כי במציאות שבה אין רישום מוסדר לכל הקרקעות, זו הדרך המקובלת לבחון עסקאות.
אחד התובעים הסביר בעדותו את הקושי. לדבריו: "לצערי הרב, אצלנו אין קרקעות מוסדרות, וכל אדמה שקנינו, שעשינו, לקחתי את המדידה מהוועדה, אותן הערות רשומים." בהמשך הוסיף כי הוועדה המקומית אינה מקנה גוש וחלקה או חזקה, אך "אין לנו פתרון אחר, כרגע אין לנו פתרון אחר". מבחינת התובעים, ההסכמים, המדידות והמסמכים המשפחתיים שהוצגו להם לפני הרכישה היו בסיס מספיק להסתמכות על המוכר.
הנתבעים הפרטיים חלקו על שרשרת הזכויות מן היסוד. הם טענו כי משפחתם החזיקה ועיבדה את הקרקע עוד לפני 1968 וכי לחלק מבני המשפחה מסמכי רכישה ישנים. ביחס לתובעים הם טענו כי "אין כל ראיה כי המקרקעין שבמחלוקת הינם לתובעים", וכי מדידה שבוצעה שנים לאחר העסקאות אינה יוצרת זכויות. הם הפנו גם להליך קודם, ת"א 49726-06-16, שבו נדונו טענות לזכויות של אותו מוכר ושל אביו, וביקשו להסיק ממנו כי שרשרת הזכויות שעליה הסתמכו האחים אינה מוכחת.
רשות מקרקעי ישראל התנגדה אף היא לתביעה. עמדתה הייתה כי במסגרת הליכי הסדר יש לרשום את הקרקע למדינה, וכי התובעים לא הראו התאמה מספקת בין המסמכים שעליהם הסתמכו לבין המקרקעין המסוימים שבמחלוקת. הרשות טענה כי מי שמבקש להצהיר על בעלות במקרקעין לא מוסדרים חייב להראות מקור זכות מוכר, בין מכוח החזקה רוכשת במועדים הרלוונטיים ובין מכוח רכישה או ירושה ממי שהוכח כבעל הזכות.
בית המשפט הדגיש כי נקודת המוצא היא נטל ההוכחה המוטל על התובעים. הם שביקשו לשנות את המצב המשפטי באמצעות פסק דין הצהרתי, ולכן עליהם להוכיח זכות טובה יותר. גם אם ניתן להעביר זכויות במקרקעין לא מוסדרים באמצעות הסכם, הקונה אינו יכול לקבל מן המוכר יותר זכויות מאלה שהיו למוכר עצמו. לכן, השאלה המכרעת הייתה אם הוכח שהמוכר אכן היה בעל הזכויות בשטח שמכר.
השופט זגורי מצא קשיים ניכרים בראיות התובעים. הוא נתן משקל להליך הקודם ולממצאים שנקבעו בו ביחס למסמך המתנה שעליו נשענה שרשרת הזכויות. עוד עמד על סתירות בעדות המוכר ועל שאלות שנותרו ללא מענה. בפסק הדין צוין כי המוכר היה בהליך פשיטת רגל ולא הצהיר שם על הקרקע הנטענת או על התמורות שקיבל בגין מכירתה, נתון שהחליש את גרסתו ביחס לבעלות ולהעברת הזכויות.
גם עדות התובע לא פתרה את החסר. הוא אישר שהעסקה לא דווחה לרשות המסים. עוד העיד כי לפני הרכישה לא נכנס פיזית לקרקע, וכי גם אחיו לא ביקר בה, בין היתר בשל מצב השטח והשימוש הצבאי בו. בית המשפט בחן גם את הפער בין שטח של 2,960 מ"ר שנזכר במסמך המתנה לבין שטח מצטבר של ארבעה דונם שהתובעים טענו כי רכשו. כל אלה הצטרפו לקושי לזהות ולהוכיח את מקור הזכות המדויק.
מנגד, הנתבעים ביקשו להראות כי למשפחתם זכויות מכוח החזקה ועיבוד ממושכים. אחד מהם העיד על עיבוד חקלאי עם אביו לאורך שנים ועל חלוקה משפחתית של האדמות. אלא שבית המשפט הבהיר כי אין לפניו תביעה נגדית שבה הוא נדרש להכריע שבעלות הנתבעים הוכחה. לכן השוואת הגרסאות נעשתה רק לצורך השאלה אם התובעים עמדו בנטל שלהם.
בנקודה זו ניסח השופט את מסקנתו באופן חד: "אין גרסת התובעים עדיפה על גרסת הנתבעים, אפילו לא במעט". משמעות הקביעה אינה שהנתבעים הוכרו כבעלים, אלא שהתובעים לא הצליחו להוכיח זכות טובה יותר המצדיקה את הסעד ההצהרתי שביקשו. גם טענות רשות מקרקעי ישראל לא הובילו בפסק הדין להצהרה שהמדינה היא הבעלים, משום שלא עמדה להכרעה תביעה שכנגד לבעלות המדינה.
התוצאה היא אפוא מצומצמת אך ברורה: תביעת האחים להצהרה על בעלות, החזקה ושימוש בלעדיים בשתי החלקות נדחתה. בית המשפט לא קבע למי שייכת הקרקע בסופו של דבר, אלא קבע כי שרשרת הזכויות שעליה הסתמכו התובעים אינה מספקת כדי להכיר בזכויות שהם ביקשו לרשום ולהגן עליהן. לצד הדחייה חויבו התובעים בהוצאות בסך כולל של 40 אלף שקל.
פסק הדין עסק גם ברקע ההיסטורי שעליו ביקשו הצדדים לבסס את גרסאותיהם. הוצגו טענות ל"חלוקת 12 הפדנים" בין משפחות, לצד עדויות של תושבים ותיקים וחומר מתצלומי אוויר. השופט בחן את החומר אך קבע שגם מכלול העדויות ההיסטוריות אינו משלים את החוליה החסרה בשרשרת הקניינית של התובעים. השאלה לא הייתה אם קיימות מסורות מקומיות לגבי חלוקת השטח, אלא אם ניתן לקשור באופן מוכח את המקרקעין המסוימים לזכות משפטית של המוכר שממנה נגזרת זכותם של האחים.
מספר התיק: ת"א 49826-02-24
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.