בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה בקשה לצו מניעה זמני שהגיש מוכר מגרשים בראשון לציון לאחר עסקה בסך 41.5 מיליון שקל, שבמסגרתה ביקש למנוע מן הרוכשות לבצע פעולות בזכויות שרכשו עד להכרעה בתביעה לביטול ההסכם. השופט נפתלי שילה קבע כי בשלב הזמני לא הוצגה תשתית שמצדיקה את הקפאת הנכסים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובת החברות הרוכשות, ששילמו את מלוא התמורה. ההחלטה אינה מכריעה בתביעה העיקרית ואינה קובעת סופית אם נפל פגם בעסקה.
צריכים עו"ד?
המבקש הוא בעלים של מגרשים בראשון לציון, שביקש למכור אותם. עורך דין שייצג אותו במשך שנים טיפל בעסקה. שלוש חברות העוסקות בנדל"ן רכשו את הזכויות תמורת 41.5 מיליון שקל. לפי פסק הדין, בטרם החתימה נבדק המוכר בידי פסיכיאטר עצמאי, ובדיקה נוספת נערכה גם לאחר החתימה. בשתי הבדיקות נקבע כי הוא צלול וכשיר להבין את העסקה. לאחר חתימת ההסכם נרשמה הערת אזהרה, הרוכשות שילמו תשלומים שונים, ובהמשך שולמה מלוא התמורה.
לאחר מכן הגיש המוכר תביעה לביטול ההסכם ובקשה לצו מניעה זמני. הוא טען כי "מדובר בקנוניה", וכי עורך הדין והרוכשות ניצלו את גילו ואת העדרותה של בתו כדי לקדם עסקה במחיר נמוך בהרבה משווי המקרקעין. לטענתו, הוא לא הבין כראוי את משמעות ההסכם ואת מכלול הפעולות שנעשו. הוא העלה גם טענות כלפי שכר הטרחה ששולם לעורך הדין וכלפי אופן קבלת ההחלטות סביב העסקה.
החברות הרוכשות דחו את הטענות. הן טענו שמחיר העסקה הוא מחיר שוק, שהמוכר היה כשיר לקבל החלטות ושהן נקטו זהירות מיוחדת לפני ההתקשרות. הן הצביעו על שתי בדיקות הכשירות ועל חוות דעת שמאית שהייתה בידי המוכר עצמו. עוד טענו שהעבירו את כל התמורה, ולכן צו שימנע מהן לעשות שימוש במקרקעין לאחר שהשלימו את התשלום יגרום להן נזק משמעותי. עמדתן הייתה כי "מחיר העסקה הוא מחיר שוק" וכי אין בסיס להקפאת הזכויות.
בית המשפט בחן את הבקשה לפי התנאים למתן סעד זמני: קיומה של עילת תביעה לכאורה, מאזן הנוחות ותום הלב של המבקש. השופט הדגיש כי מדובר בטענות חמורות, ובהן טענות לקנוניה ולהטעיה, ולכן גם בשלב הזמני יש לבחון אם קיימת תשתית מספקת שתצדיק פגיעה משמעותית בזכויות הצד השני. הוא הפריד בין הטענות המופנות כלפי עורך הדין של המוכר לבין הטענות נגד החברות שרכשו את המגרשים.
ביחס לעורך הדין קבע בית המשפט כי התמונה מורכבת יותר, בשל חובותיו כלפי לקוחו והטענות הנוגעות לשכר הטרחה ולדרך ניהול העסקה. עם זאת, ביחס לרוכשות נקבע שעילת התביעה אינה פשוטה. פסק הדין מציין שהרוכשות דרשו בדיקות כשירות ונקטו צעדים שנועדו לוודא שהמוכר מבין את העסקה. בנוסף, חוות דעת שנערכה עוד לפני ההסכם ואשר הייתה קשורה למוכר עצמו העריכה את שווי המקרקעין בסכום דומה למחיר העסקה.
בית המשפט ייחס משקל לכך שבבקשה לצו המניעה לא הוצגו מלכתחילה כל הנתונים שהיו רלוונטיים לתמונה. בין השאר לא הודגשה חוות הדעת השמאית שהייתה בידי המוכר ולא הוצגו שתי בדיקות הכשירות באופן שמאפשר להבין מיד את מלוא התמונה. השופט ראה בכך קושי הנוגע לחובת תום הלב המוגברת שחלה על מי שמבקש סעד זמני, שבו בית המשפט מתבקש לפעול לפני שההליך העיקרי הוכרע.
גם חלוף הזמן השפיע. ההסכם בוצע בפועל במשך תקופה, הרוכשות שילמו סכומים משמעותיים, והיתרה האחרונה שולמה זמן קצר לפני הגשת התביעה. בית המשפט ציין שהמוכר קיבל את כספי העסקה ובמקביל נערך להגשת תביעה לביטולה. השופט לא קבע שדי בכך כדי לדחות את התביעה העיקרית, אך סבר שההתנהלות מחלישה את ההצדקה למתן צו זמני דרסטי שמקפיא את הנכס בידי הרוכשות.
מאזן הנוחות היה רכיב מרכזי בהחלטה. המוכר עצמו אינו טוען שהוא רוצה לשמור את המגרשים לצרכיו האישיים, אלא שהמחלוקת נוגעת למחיר ולנסיבות שבהן בוצעה המכירה. מדובר במקרקעין מסחריים ולא בדירת מגורים. בית המשפט קבע כי אם בסוף ההליך יוכח שנגרם למוכר נזק כספי, ניתן יהיה לפצותו בכסף. מנגד, הקפאת זכויות הרוכשות לאחר ששילמו את מלוא התמורה עלולה למנוע מהן לממן, להשכיר או לקדם שימושים בנכס, ולגרום להן נזק שוטף.
השופט גם התייחס לכך שהמוכר בן 92, אך לא הפך את הגיל כשלעצמו לקביעה בדבר חוסר כשירות. מהחומר שהוצג עלה כי מומחים שבדקו אותו מצאו שהוא כשיר לקבל החלטות, ואף בית המשפט התרשם ממנו ישירות במהלך הדיון. בפסק הדין צוין שהוא השיב באיטיות, אך נתן תשובות ענייניות. לכן לא ניתן היה בשלב הזמני להסיק רק מגילו שהוא לא הבין את העסקה.
ההחלטה נזהרת שלא להכריע בטענות שטרם נשמעו במלואן. בית המשפט לא קבע שאין כל בסיס לטענות נגד עורך הדין, ולא קבע שהעסקה חסינה מביטול. הוא קבע רק שבאיזון הנדרש לצו מניעה זמני, במיוחד ביחס לחברות הרוכשות, אין הצדקה להשאיר את המקרקעין מוקפאים עד תום ההליך. בכך נשמרת האפשרות לברר את התביעה העיקרית ללא הגבלה מוקדמת על זכויות החברות.
המסגרת הדיונית הייתה בקשה לסעד זמני, ולכן בית המשפט הדגיש את יחסי הגומלין בין סיכויי התביעה לבין מאזן הנוחות. ככל שסיכויי ההליך נראים חזקים יותר ניתן לעיתים להסתפק במאזן נוחות חלש יותר, ולהפך. במקרה הזה השופט מצא שגם סיכויי הטענות נגד הרוכשות אינם ברורים וגם מאזן הנוחות פועל לטובתן, ולכן שני השיקולים הובילו לאותה מסקנה.
בסופו של דבר בוטל הצו הזמני והבקשה לצו מניעה נדחתה. המבקש חויב לשלם למשיבות 1-3 ולמשיב נוסף הוצאות בסך 25,000 שקל, ולעורך הדין שהיה משיב נוסף 6,250 שקל. אלה הוצאות הבקשה הזמנית בלבד, ולא תוצאה של התביעה העיקרית. מספר התיק: ת"א 13446-08-26.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.