בית משפט השלום בראשון לציון קיבל ברובה תביעה של קבוצת משקיעים בעסקת נדל"ן בסנט לואיס, מיזורי, וקבע כי היזמים הפרו את ההתקשרות כאשר הודיעו שבכוונתם לגרום לחברה המשותפת ליטול הלוואה לצורך השלמת שיפוץ הנכס. השופט רפי ארניה קבע כי מדובר בהפרה צפויה של התוכנית העסקית, שהייתה ההסכם המחייב בין הצדדים, וחייב את הנתבעים להשיב לתובעים 886,773.44 שקל. מנגד, המשקיעים נדרשו להעביר את מניות חברת SHIMI LEO AMOS LLC בחברה המשותפת ל-ORAV HOLDINGS LLC או לנתבעים, כחיוב שלוב. התביעה שכנגד, בסך 414,538 שקל, נדחתה.
העסקה עסקה בנכס ברחוב Upton 221 בעיר סנט לואיס, בניין בן שש יחידות דיור שנרכש בידי Upton 6 units LLC. לפי מבנה האחזקות שתואר בפסק הדין, SHIMI, שבבעלות המשקיעים, החזיקה 80% ב-Upton, ואילו ORAV, שבבעלות היזמים, החזיקה 20%. התוכנית הייתה לרכוש את הנכס, לשפץ אותו, להשכיר את היחידות, לבצע בהמשך מימון מחדש ולנהל את הנכס כנכס מניב.
התוכנית העסקית שהוצגה למשקיעים ביולי 2021 העריכה השקעה של כ-132 אלף דולר ברכישה ועוד כ-110 אלף דולר בשיפוץ, בסך כולל של כ-242 אלף דולר. במקביל נקבע כי היזמים, באמצעות ORAV, יהיו בעלי 20% מן הנכס בלי השקעה כספית מצדם, ובתמורה יבצעו את הפעולות הנדרשות לאיתור, רכישה, שיפוץ, הכנסת דיירים, מימון מחדש וניהול. צפי השיפוץ הוגדר כארבעה עד שישה חודשים, ודמי השכירות הצפויים כ-600 דולר ליחידה. בפועל העבירו התובעים לחשבון Upton סכום בשקלים השווה ל-274,600 דולר.
לא נחתם בין הצדדים הסכם פורמלי נוסף, אף שהוחלפו טיוטות. המשקיעים טענו שהתוכנית העסקית עצמה הגדירה את ההתחייבויות: לדבריהם, הם יעמידו את ההון עד תקרה מוסכמת והיזמים יהיו "אחראים לכל היתר", ובהם השיפוץ, ההתקשרות עם ספקים וההשכרה. הם טענו שהשיפוץ נמשך מעבר למצופה, שהיחידות לא הושכרו בזמן, שנדרשו מהם כספים נוספים ושבוצעו מהלכים בחברה המשותפת שלא על דעתם. על בסיס אלה ביקשו לבטל את ההתקשרות, לקבל בחזרה את כספם ואף לקבל פיצוי נוסף.
היזמים טענו מנגד כי לא הוכח כלל מהו ההסכם שהופר, וכי התוכנית הציגה תחזיות ולא התחייבויות קשיחות. לשיטתם, השקעת נדל"ן מסוג זה כוללת סיכונים ועלויות שיפוץ בלתי צפויות, וגם התשואה ולוחות הזמנים הוצגו כצפי. הם טענו שהעיכוב בפרויקט נגרם דווקא משום שהמשקיעים לא העבירו את הכספים במועדים, וכי הדבר פגע ביכולת להשלים את השיפוץ, להשכיר את הדירות ולבצע השקעות נוספות. ORAV דרשה בתביעה שכנגד פיצוי בגין הנזקים הנטענים.
בית המשפט קבע תחילה מהו ההסכם המחייב. שני הצדדים, כך נקבע, התייחסו לתוכנית העסקית כמסמך המשקף את ההתחייבויות. אחד היזמים אף העיד ביחס לתוכנית: "וכל מה שכתבנו אנחנו עומדים מאחוריו, וגם פעלנו לפיו". משלא נחתם מסמך אחר, ומאחר שעל בסיס התוכנית הועברו סכומים משמעותיים, נקבע כי היא עצמה הייתה ההסכם בין הצדדים ולא מסמך שיווקי חסר תוקף.
עם זאת, בית המשפט לא אימץ את כל טענות המשקיעים. צפי השיפוץ של ארבעה עד שישה חודשים פורש כחיוב השתדלות ולא כמועד קשיח שהפרתו לבדה מאפשרת ביטול. נקבע כי העובדה שבדצמבר 2022 הנכס עדיין לא שופץ במלואו אינה מספיקה כדי להוכיח הפרה של ההתחייבות, ולא הוכח שמשך העיכוב כשלעצמו היה בלתי סביר. גם הכוונה להשתמש בדמי השכירות לתשלום חובות תפעוליים לרשויות ולספקי תשתיות לא נמצאה פסולה, משום שהתוכנית עצמה צפתה שהכנסות השכירות ישמשו גם להוצאות תפעוליות של הנכס.
נקודת המפנה הייתה הודעת היזמים מ-14 בדצמבר 2022, שנשאה את הכותרת "הודעה על החלטת מנהלים". באותה הודעה נאמר, בין היתר, שבכוונתם לגרום ל-Upton ליטול הלוואה לצורך מימון תשלומים לקבלנים והשלמת עבודות שיפוץ, ולפרוע את ההלוואה באמצעות דמי השכירות של החברה. בית המשפט קבע שהמהלך הזה מנוגד לחלוקת הסיכונים שנקבעה בתוכנית העסקית.
לפי פסק הדין, המשקיעים נטלו על עצמם את הסיכון להעמיד את תקרת ההשקעה, ותו לא. היזמים, לעומתם, קיבלו 20% מן המיזם ללא השקעה כספית והתחייבו להביא את הנכס למצב משופץ ומוכן להשכרה. לכן כל עלות שיפוץ שמעבר לתקרת ההשקעה הוטלה על היזמים. כאשר הודיעו כי החברה המשותפת, שבה למשקיעים 80%, תממן באמצעות הלוואה את העלויות העודפות שנועדו להשלים את חיוב השיפוץ שלהם, הם למעשה העבירו לחברה ולמשקיעים סיכון שנועד להיות שלהם.
בית המשפט סיווג את ההודעה כהפרה צפויה לפי סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). נקבע שאין די בחשש כללי להפרה, אלא נדרש גילוי דעת ברור או נסיבות המלמדות באופן חד משמעי שלא יקויים החוזה. במקרה זה ההודעה הייתה קונקרטית: היא הציגה כוונה להשתמש בשליטה ב-Upton כדי ליטול הלוואה לצורך מימון חיובים שהיזמים עצמם נשאו בהם לפי התוכנית. פסק הדין הוסיף כי מבנה היחסים היה דומה לשותפות וכי פעולה חד צדדית בנכס המשותף לא התיישבה גם עם החובות שנמנו בפקודת השותפויות.
הכוונה גם יצאה לפועל. בהודעה נוספת מפברואר 2023 נאמר כי Upton נטלה הלוואה של 35 אלף דולר מצד שלישי. בפירוט השימוש בכספים הופיעו תשלומים לקבלנים, מיזוג אוויר, השלמת שיפוץ יחידות ורכישת מכשירי חשמל למטבחים. בית המשפט קבע שלפחות חלק מן הרכיבים האלה היו עלויות שיפוץ שהיזמים היו אמורים לממן בעצמם, ולכן לא מדובר רק בהצהרה תיאורטית אלא גם במהלך שבוצע בפועל.
משנקבע שהמשקיעים היו זכאים לבטל את ההסכם, חלה חובת השבה. בית המשפט חייב את הנתבעים להשיב 886,773.44 שקל, הסכום שנפסק בגין ההשקעה, ובמקביל הורה למשקיעים לעשות את כל הנדרש להעברת מניות SHIMI ב-Upton ל-ORAV, לנתבעים או לפי הוראתם. פסק הדין הבהיר כי בית המשפט בישראל אינו מורה לרשויות במיזורי לשנות את הרישום, אך יכול להטיל על הצדדים עצמם חיוב אישי לבצע את הפעולות הנדרשות.
המשקיעים לא קיבלו את כל הסעדים שביקשו. דרישה לפיצוי מוסכם נדחתה, משום שהפיצוי הופיע בטיוטות שלא נחתמו ולא בתוכנית העסקית שנקבעה כהסכם המחייב. גם התביעה שכנגד של ORAV נדחתה: אפילו אם היו איחורים בהעברת כספים מצד המשקיעים, היזמים לא מחו עליהם בזמן אמת ולא ביטלו את ההתקשרות, והנזקים הנטענים לא הוכחו כנדרש או השתייכו לחברה המשותפת ולא ל-ORAV. נוסף להשבה חויבו הנתבעים באגרת המשפט ששילמו התובעים ובשכר טרחת עורך דין של 100 אלף שקל. מספר התיק: ת"א 64584-12-22.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.