בית המשפט המחוזי מרכז לוד דחה ערעור של בני זוג שחויבו לפנות דירת דופלקס ברחובות, לאחר שלא הצליחו להוכיח את טענתם כי רכשו את הזכויות בדירה. ההרכב קבע כי אף שקיימות נסיבות המעוררות שאלות בנוגע להתנהלות בעלי הזכויות, הראיות שהוצגו אינן מספיקות להוכחת עסקת מכר במקרקעין.
את פסק הדין נתנו סגנית הנשיאה חנה קיציס והשופטים אבי סתיו וקרן אזולאי. ההרכב הותיר על כנה את תוצאת פסק דינו של בית משפט השלום ברחובות, שחייב את המערערים לפנות את הדירה, אך הבהיר כי שאלת הבעלות בה טרם הוכרעה באופן סופי.
צריכים עו"ד?
המחלוקת התפתחה על רקע שותפות עסקית ממושכת בין אחד המערערים לבין אביה של המשיבה. השניים עסקו בארגון קבוצות רכישה ובייזום פרויקטים בתחום הבנייה, עד שפרץ ביניהם סכסוך. המקרקעין שעליהם נבנה הבניין ברחובות נרכשו בתקופה שבה השותפות עדיין התקיימה. בדצמבר 2013 נחתם הסכם שיתוף בין רוכשי המקרקעין, ובו חולקו הדירות העתידיות בבניין. דירת הדופלקס בקומה הרביעית יועדה למשיבים, ואילו למערער יועדה דירה בקומה השנייה. ההסכם העניק לכל שותף זכות חזקה ושימוש ייחודיים בדירה שהוקצתה לו. המערער מכר בהמשך את זכויותיו בדירה בקומה השנייה לצדדים שלישיים. לאחר השלמת הבנייה בשנת 2015 עברו המערערים להתגורר בדופלקס שיועד למשיבים. לאחר שבני הזוג נפרדו, נותרה המערערת להתגורר בדירה.
המשיבים, ששהו במשך תקופה ממושכת בחו"ל, פנו למערערים בינואר 2018 ודרשו לערוך התחשבנות בקשר להקמת הבניין. הם טענו כי המערערים עושים שימוש בדירתם ללא תשלום ומונעים מהם להתגורר בה או לממש את השקעתם בנכס. במרץ 2019 דרשו המשיבים מהמערערים לפנות את הדירה ולשלם דמי שכירות עבור תקופת העבר. לאחר שהדירה לא פונתה, הוגשה נגדם תביעה לסילוק יד, כלומר תביעה שמטרתה לחייב מחזיק בנכס למסור את החזקה בו לבעליו או למי שזכאי להחזיק בו. המשיבים טענו כי שילמו את חלקם ברכישת הקרקע ובהקמת הבניין וכי זכותם בדופלקס מעוגנת בהסכם השיתוף. המערערים טענו מנגד כי הדירה נמכרה להם בהסכמה מלאה וכי הם עצמם מימנו חלק ניכר מעלויות בנייתה.
לפי גרסת המערערים, אביה של המשיבה הסכים למכור להם את הדירה תמורת 2.1 מיליון שקל. לצורך מימון העסקה מכרה המערערת דירה שהייתה בבעלותה, והתמורה בסך 2.3 מיליון שקל הועברה לפרויקט. המערערים טענו כי העסקה סוכמה עם אביה של המשיבה, שניהל את ענייני המשיבים בפרויקט והיה מוסמך לפעול בשמם. לדבריהם, המשיבים ידעו על מכירת הדירה, הסכימו לה ואף אפשרו להם להתגורר בה במשך שנים. ביולי 2025 קיבל בית משפט השלום ברחובות את תביעת הפינוי. השופט א' פת קבע כי המשיבים הוכיחו את זכותם בדירה מכוח הסכם השיתוף והתשלומים שביצעו, בעוד שהמערערים לא הוכיחו כי הזכויות נמכרו להם. בערעור בחן בית המשפט המחוזי את שני התנאים הקבועים בסעיף 16 לחוק המקרקעין. התנאי הראשון הוא שהתובע הוא בעל המקרקעין או זכאי להחזיק בהם. התנאי השני הוא שהנתבע מחזיק בנכס שלא כדין.
המחוזי קבע כי המשיבים הוכיחו שהם זכאים להחזיק בדירה. הסכם השיתוף ייחד להם את הדופלקס, וזכויותיהם במקרקעין נרשמו. לעומת זאת, לא נרשמה הערת אזהרה המעידה כי זכויותיהם הועברו למערערים. עם זאת, ההרכב דחה את טענת המשיבים שלפיה המערערים פלשו לדירה. לפי פסק הדין, המשיבה הודתה בחקירתה כי כניסת המערערים לדירה נעשתה בהסכמת המשיבים, או לכל הפחות ללא התנגדותם. המשיבה הסבירה כי ההסכמה ניתנה על רקע היחסים הטובים בין הצדדים והאפשרות שהמערערים ירכשו את הדירה. לכן קבע בית המשפט כי בתחילת מגוריהם החזיקו המערערים בדירה ברשות ולא כפולשים. אלא שהרשות הסתיימה לכל המאוחר במרץ 2019, כאשר המשיבים דרשו מהמערערים לפנות את הדירה. מאותו מועד עבר הנטל למערערים להראות כי הם ממשיכים להחזיק בה כדין, מכוח עסקת המכר שלה טענו.
סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. במקרה זה לא היה הסכם כתוב בין המשיבים לבין המערערים המתעד מכירה של הזכויות בדופלקס. בית המשפט הזכיר כי במקרים חריגים ניתן להתגבר על היעדרו של מסמך כתוב מכוח עקרון תום הלב, כאשר נסיבות המקרה מקימות את מה שכונה בפסיקה "זעקת ההגינות". עם זאת, נקבע כי התשתית הראייתית במקרה הנוכחי אינה מספיקה להחלת החריג. השופטים ציינו כי גרסת המערערים אינה מופרכת וכי קיימות נסיבות העשויות לתמוך בה. בין היתר, המשיבים שילמו 200 אלף שקל בלבד מתוך 1.1 מיליון שקל שנקבעו בהסכם הבנייה עבור הדופלקס.
עוד צוין כי המערערים הזמינו ושילמו עבור תוספות בדירה, ובהן מטבח, ארונות וארונות אמבטיה, בעוד שהמשיבים או מי מטעמם לא היו מעורבים בכך. גם העובדה שהמערערים התגוררו בדירה משנת 2015 ללא הסכם שכירות וללא דרישת פינוי מיידית עוררה שאלות. המחוזי הצביע גם על הפער בין טענת הפלישה שהועלתה בתחילת ההליך לבין הודאת המשיבה כי המגורים נעשו בהסכמה. כן צוין כי רק בשנת 2018 נשלח מכתב שבו נטען במפורש כי למערערים אין זכויות בדירה, ובאותו מכתב הוזכרה האפשרות לערוך התחשבנות. לצד הנסיבות האלה מצא בית המשפט קשיים משמעותיים בגרסת המערערים. העסקה הנטענת לא תועדה בכתב, לא דווחה לרשויות המס, לא נרשמה בגינה הערת אזהרה ולא נערכה התחשבנות מסודרת בזמן אמת.
בנוסף, הכספים ששילמו המשיבים לרכישת הקרקע, בסכום של יותר מ־400 אלף שקל, לא הושבו להם. בית המשפט קבע כי גם עניין זה אינו מתיישב באופן ברור עם הטענה שלפיה מכרו את מלוא זכויותיהם בדירה. הקושי המרכזי היה שאביה של המשיבה, שלפי גרסת המערערים ניהל את העסקה והתקשר בה בשם המשיבים, לא זומן לעדות. ההרכב קבע כי המערערים, שנשאו בנטל להוכיח את העסקה ואת סמכותו לפעול בשם המשיבים, היו צריכים להביא את עדותו. ללא עדותו לא ניתן היה לברר אם הושגה הסכמה מחייבת, מהם תנאי העסקה, האם התקיימו גמירות דעת ומסוימות, והאם הוא אכן היה מוסמך למכור את זכויות המשיבים. המחדל באי זימונו נזקף לחובת המערערים.
למרות דחיית הערעור, בית המשפט הדגיש כי לא נקבע באופן סופי שלא הייתה עסקה. בית משפט השלום נדרש לשאלת הבעלות רק לצורך ההכרעה בתביעת הפינוי, ולא במסגרת תביעה שמטרתה להכריע מי בעל הדירה. הכרעה בשאלה נלווית כזאת, המכונה הכרעה "אגב גררא", אינה יוצרת מעשה בית דין בשאלת הבעלות. המשמעות היא שהמערערים עדיין רשאים להגיש לבית המשפט המחוזי תביעה נפרדת ולהביא במסגרתה ראיות נוספות בנוגע לעסקה הנטענת. ההרכב הוסיף כי ממכלול הראיות עולה לכאורה שהמערערת פעלה בתום לב וסמכה על המערער בכל הקשור לרכישת הדירה. עם זאת, נקבע כי תום לבה אינו מוכיח שהמשיבים מכרו את זכויותיהם או שאביה של המשיבה היה מוסמך לעשות זאת בשמם.
בסופו של דבר נדחה הערעור והחיוב בפינוי נותר בתוקף. בהתחשב במשך הזמן שבו מתגוררת המערערת בדירה ובתקופת החגים, נדחה מועד הפינוי עד ל־1 בנובמבר 2026. המערערים חויבו לשלם למשיבים הוצאות ערעור בסך 10,000 שקל. הסכום ישולם מתוך הערובה שהפקידו לצורך ההליך, והיתרה תוחזר להם. פסק הדין מחדד כי מגורים ממושכים בדירה, השקעה בשיפוצה והסכמה ראשונית של בעלי הזכויות עשויים לתמוך בטענה לקיומה של עסקה, אך אינם מספיקים לבדם. כאשר אין הסכם כתוב, רישום או דיווח על העסקה, יש חשיבות מכרעת להצגת מסכת ראייתית מלאה ולעדותם של מי שניהלו אותה.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.