מוכר דירה בחיפה ביקש לבטל את עסקת המכר הראשונה ולהחזיר את הזכויות בדירה על שמו, לאחר שטען כי הקונה שילם רק 74 אלף שקל מתוך התמורה ולא השלים את התחייבויותיו. אלא שבינתיים הקונה כבר נרשם כבעלים ומכר את הדירה לרוכשת אחרת. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי הקונה הראשון אכן הפר את ההסכם הפרה יסודית, אך דחה את דרישת המוכר להשבת רישום הדירה והעדיף את זכותה של הרוכשת השנייה, שנמצאה תמת לב. לצד זאת חויב הקונה הראשון לשלם למוכר 37 אלף שקל כפיצוי מוסכם.
צריכים עו"ד?
ההליך, שנדון בפני השופט יוסי טורס, עסק בתחרות שנוצרה בין זכותו של המוכר להשבה בעקבות הפרת הסכם המכר לבין זכותה החוזית של הרוכשת השנייה. הסכם המכר הראשון נחתם בדצמבר 2023. לפי ההסכם נרשמה תמורה של 370 אלף שקל, ואולם המוכר טען כי הסכום הזה משקף 60% בלבד מערך הזכויות וכי במסמך נפרד התחייב הקונה לשלם 246,666 שקל נוספים לתובע נוסף. לטענת המוכר, לאחר שהוגשה נגדו תביעה מצד אותו תובע נוסף, הוא גילה כי הזכויות בדירה כבר נרשמו במרץ 2024 על שם הקונה הראשון, אף שלדבריו שולמו לו רק 74 אלף שקל.
המוכר טען כי סעיף בחוזה שאפשר את רישום הזכויות על שם הקונה לאחר שני התשלומים הראשונים נכלל ללא ידיעתו. הוא טען כי למרות מנגנונים אחרים שנועדו להגן עליו, רישום הזכויות בוצע לפני השלמת התמורה, ובסיכומיו תיאר את התוצאה במילים "הזכויות נגזלו". הוא ביקש לקבוע כי החוזה הופר באופן המצדיק את ביטולו, להחזיר את הרישום על שמו, לבטל את הערת האזהרה לטובת הרוכשת השנייה ולחייב את הנתבעים בפיצויים.
הקונה הראשון טען מנגד כי שילם את מלוא התמורה, בין השאר באמצעות התחשבנות וקיזוזים, וכי הרישום על שמו נעשה בהתאם להוראות החוזה. הוא טען כי אם נותר חוב כלשהו, אין בכך כדי להצדיק פגיעה ברוכשת השנייה, וכי המוכר אינו יכול לקבל "השבת בעלות בדיעבד על חשבון צד שלישי תם לב". בית המשפט דחה את גרסתו בדבר השלמת התמורה. נקבע כי אין מחלוקת ששולמו שתי העברות בנקאיות של 37 אלף שקל כל אחת, וכי לא הוכח תשלום יתרת התמורה. השופט התייחס גם למסמך ההתחשבנות שעליו ביקש הקונה להסתמך וקבע, לאחר בחינת הראיות וההקלטות, שאין בו כדי להוכיח כי היתרה שולמה.
במקביל בחן בית המשפט את העסקה השנייה. הרוכשת חתמה באפריל 2024 על הסכם לרכישת הדירה תמורת 850 אלף שקל, לאחר שהקונה הראשון כבר נרשם כבעלים. עד להוצאת צו המניעה היא שילמה 330 אלף שקל, בשתי העברות של 125 אלף שקל ובתשלום נוסף של 80 אלף שקל שנזקף, לפי גרסתה שהתקבלה, על חשבון התמורה. יתרת התמורה הופקדה בהמשך בקופת בית המשפט בהתאם להסכמת הצדדים.
המוכר ביקש לערער על תום לבה של הרוכשת וטען כי התקשרה בעסקה "חרף תחושתה כי מדובר בעסקה לא כשרה". הוא הפנה בין היתר לאופן ביצוע התשלומים, למועד הדיווח על העסקה ולפרטים שלטענתו היו צריכים לעורר חשד. הרוכשת טענה מנגד כי הסתמכה על רישום נקי, ביצעה את הבדיקות שנדרשו ולא ידעה על המחלוקת הכספית שבעסקה הראשונה. לדבריה, דרישה לחקור מחלוקות שאינן משתקפות במרשם תוביל לכך ש"כל רוכש יידרש לחקור סכסוכים נסתרים...והרישום יאבד מערכו כמקור סופי".
בית המשפט קיבל את גרסת הרוכשת בנקודה המרכזית. השופט טורס כתב כי התרשם מעדותה כאמינה וקבע כי היא ביצעה עסקת אמת, לא ידעה על בעיה בעסקת היסוד ולא הייתה צריכה לחשוד בה. נקבע גם כי הוכח ששילמה את 330 אלף השקלים שעליהם הצהירה. עם זאת, בית המשפט הבהיר כי היא אינה יכולה להסתמך על תקנת השוק שבסעיף 10 לחוק המקרקעין במובנה המלא, משום שהעסקה השנייה טרם הושלמה ברישום. ההכרעה לטובתה נשענה על בחינת התחרות בין זכות ההשבה של המוכר לבין הזכות החוזית שרכשה בתום לב עוד לפני שהתגבשה דרישת המוכר להשבת הזכויות.
במרכז ההכרעה עמדה גם הדרך שבה נוצרה התחרות. בית המשפט קבע שהמוכר חתם על חוזה שאפשר לקונה הראשון לרשום את הדירה על שמו לאחר תשלום סכום נמוך בלבד, עוד לפני השלמת מלוא התמורה. השופט כתב כי המוכר הוא שגרם לתאונה המשפטית בכך שאפשר את הרישום המוקדם ולא דאג לבטוחות מתאימות או להערת אזהרה שתגן על זכויותיו בתקופת הביניים. בהקשר זה הסתמך בית המשפט, באנלוגיה, גם על הפסיקה הנוגעת לעסקאות נוגדות ולמשמעות אי רישום הערת אזהרה.
בית המשפט הוסיף כי מאזן הנזקים אינו מצדיק להעדיף את המוכר. עד הגשת התביעה שילמה הרוכשת השנייה 330 אלף שקל, בעוד שלמוכר נותרה תביעה כספית כלפי הקונה הראשון בגין היתרה. עוד הודגש כי המוכר עצמו בחר מלכתחילה למכור את הדירה תמורת זכות כספית, וכי לא מדובר במקרה שבו הסכמתו למכור נפגמה בשל טעות או הטעיה שנקבעה בפסק הדין. מכלול הנתונים הוביל למסקנה כי זכותה של הרוכשת השנייה עדיפה על זכות ההשבה הנטענת של המוכר.
בסופו של דבר נדחתה תביעת המוכר לביטול ההסכם ולהשבת רישום הדירה על שמו, ובית המשפט הצהיר כי הרוכשת השנייה זכאית להירשם כבעלת הזכויות בכפוף להשלמת מלוא התמורה לקונה הראשון ולעמידה בדרישות לשכת רישום המקרקעין. במקביל, מאחר שנקבע כי הקונה הראשון הפר את ההסכם הפרה יסודית, התקבלה תביעת המוכר לפיצוי המוסכם והוא חויב לשלם 37 אלף שקל. דרישה נוספת לפיצוי בסך 100 אלף שקל נדחתה לאחר שנקבע שלא הובאה ראיה לנזק שעליו התבססה.
התביעה של התובע הנוסף נמחקה ללא צו להוצאות. המוכר חויב לשלם לרוכשת השנייה 25 אלף שקל הוצאות ושכר טרחת עורך דין, והקונה הראשון חויב לשלם למוכר סכום זהה. שאלת חלוקת הכספים שהופקדו בקופת בית המשפט נותרה להחלטה משלימה לאחר קבלת עמדות הצדדים.
מספר התיק: ת"א 63193-06-24.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.