דרישת התשלום הייתה יוצאת דופן בגודלה: 1,245,678,738.65 שקל. עיריית קריית ים דרשה מרפאל מערכות לחימה מתקדמות לשלם היטלי סלילה, תיעול ושטחים ציבוריים פתוחים לאחר שרוב מתחם רפאל צורף לתחום השיפוט של העיר. אבל בית המשפט המחוזי בחיפה קבע שהבעיה אינה רק המספר העצום. הבעיה עמוקה יותר: התעריפים שעליהם התבסס המספר חושבו כאילו המתחם החריג ביותר בעיר הוא עוד שכונת מגורים רגילה. העתירה התקבלה והדרישה בוטלה.
צריכים עו"ד?
מתחם רפאל משתרע על כ-6,800 דונם, מהם כ-6,000 דונם מצויים בתחום קריית ים. עד 2018 הוא היה שטח גלילי שאינו משויך לרשות מקומית. לפי פסק הדין, שטחו של המתחם גדול משטח שאר העיר. הוא סגור לציבור, מתפקד כמתחם ביטחוני ותעשייתי, ורפאל טענה שהיא הקימה ומתחזקת בתוכו את התשתיות שלה בעצמה. כאשר העירייה הוציאה באוגוסט 2021 את דרישת ההיטלים, נוצר עימות בין כללי מימון עירוניים שנועדו בדרך כלל להתפתחות של עיר לבין מתחם שכמעט שום דבר בו אינו רגיל במונחים עירוניים.
רפאל ביקשה לבטל את הדרישה. אחת מטענותיה המרכזיות הייתה שהתחשיבים ששימשו לקביעת תעריפי ההיטלים לא כללו את המתחם ולא נתנו משקל לייחודו. בעתירה נטען שהיא "לא נהנתה בעבר ואף לא כעת, מהתשתיות העירוניות" במובן שעליו מבוססים ההיטלים. היא הדגישה כי אין צפי להקמת שכונות מגורים, אזורי מסחר ותעסוקה עירוניים או רשת תשתיות עירונית בתוך המתחם, ולכן אי אפשר לקחת מדגם של אזורים בנויים עתירי תשתיות וליישם את העלויות על שטח עצום מסוג אחר.
עיריית קריית ים טענה מנגד כי "לא נפל כל פגם בעריכת תחשיבי ההיטל", וכי התחשיב הוכן עוד לפני שהייתה ודאות בדבר שיוך מתחם רפאל לעיר, ולכן לא היה פסול בכך שהמדגם התבסס על אזורים שמאפייניהם דומים לשאר העיר. היא גם טענה כי לפי צו חלוקת ההכנסות היא זכאית רק ל-21% מן התקבולים מרפאל, והפנתה לחשש שאם שטחי המתחם ייכנסו למכנה החישוב בלי עלייה מקבילה בעלויות, התעריף לכל העיר יירד בצורה חדה. המומחה מטעמה הזהיר למעשה מפגיעה במקור המימון של התשתיות העירוניות.
השופט הבכיר רון סוקול דחה את ההצדקה הזאת. הוא קבע שכאשר מתחם רפאל צורף לעיר, היה על הרשות לעצור ולבדוק אם שיטת החישוב הקיימת עדיין מתאימה. העובדה שהשיוך התגבש סמוך להשלמת תחשיב 2018 אינה מאפשרת להמשיך להשתמש בו כאילו דבר לא השתנה. במיוחד כאשר מדובר בשטח שגדול משטח שאר העיר ושבו לא צפויות הוצאות תשתית דומות לאלה שנלקחו במדגם.
בית המשפט הסביר שהיטלי פיתוח אמורים לכסות את הוצאות הרשות על תשתיות, לא להעשיר את הקופה. אם במכנה החישוב מתווסף שטח עצום, ובמונה אין תוספת מקבילה של עלויות משום שלא צפוי פיתוח עירוני רגיל באותו שטח, התעלמות מן השינוי עלולה ליצור חיובי יתר. פסק הדין לא קבע שהפתרון היחיד הוא להפחית באופן אחיד את התעריפים לכל העיר. הוא ציין שניתן לשקול תעריפים דיפרנציאליים, פטורים מסוימים או שיטה אחרת, ובלבד שתשקף את העלויות והמאפיינים האמיתיים.
גם היטל התיעול נבחן בנפרד. מהנדס מטעם רפאל הציג מערכת תיעול עצמאית במתחם וטען שחיבור למערכת העירונית אינו מעשי. מנגד, העירייה הכריזה על כל תחום השיפוט כאזור איסוף אחד, והציגה חוות דעת שלפיה מדובר בהגדרה מנהלית סבירה. בית המשפט קבע שהכרזה גורפת כזו דורשת בסיס מקצועי. תוכניות הניקוז העירוניות דווקא חילקו את העיר לכמה אזורים ולא כללו את מתחם רפאל בתוכם, והעירייה לא הציגה הסבר הנדסי מספק לכך שכל העיר ומתחם רפאל הם אזור איסוף אחד. ההכרזה נמצאה בלתי מנומקת ובלתי סבירה בנסיבות העניין.
בית המשפט מצא פגמים גם בחלוקת העיר לרובעים לצורך היטל שטחים ציבוריים פתוחים. עם זאת, הוא לא קיבל את כל טענות רפאל ולא קבע שאין שום זיקת הנאה בין המתחם לבין תשתיות מחוץ לו. ביחס להיטל סלילה נקבע שחלק מן העבודות כן יכולות להקים עילת חיוב. כך, הקמת חניון לרכב כבד ושביל אופניים בסמוך למתחם הוכרו כעבודות רלוונטיות. לעומת זאת, חניון חוף הבתולה, המרוחק בכ-450 מטרים וללא גישה למתחם, ועבודות בצומת שדרות ירושלים והפלמ״ח במרחק רב, לא נמצאו כבעלות זיקה מספקת לרפאל.
האיזון הזה חשוב לתוצאה. בית המשפט לא העניק לרפאל פטור עקרוני מהשתתפות בפיתוח העיר רק משום שהיא מתחם ביטחוני סגור. הוא קבע שהעירייה רשאית לחייב כאשר קיימת עילה מתאימה, אבל היא אינה יכולה לבסס חיוב של יותר ממיליארד שקל על תחשיב שלא נבנה עבור המציאות שנוצרה לאחר צירוף המתחם. לכן הדרישה הספציפית בוטלה, אך נותרה לעירייה האפשרות להכין תחשיב חדש שמביא בחשבון את כל ההערות ולשלוח דרישה חדשה, אם יהיה לכך בסיס.
פסק הדין גם הדגיש שהמסקנה בדבר פגמי התחשיב מתייחסת לדרישה מרפאל בלבד ואינה מבטלת את תעריפי ההיטלים שנדרשו מבעלי נכסים אחרים בעיר. עיריית קריית ים חויבה לשלם לרפאל הוצאות בסך 100 אלף שקל. הסיפור של התיק נמצא בפער בין מפה מוניציפלית לבין מציאות פיזית וכלכלית: אפשר לצרף שטח לעיר בצו, אבל אי אפשר להפוך אותו בכך לשכונת מגורים לצורך נוסחת הגבייה. מספר התיק: עת״מ 52349-12-21.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.