הפער בין הערכת שווי של 5.1 מיליון שקל לבין הצעה ממשית של 4.25 מיליון שקל לא הספיק כדי לעצור מכירה של דירת עיזבון. בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה בקשת רשות ערעור שהגישו שלושה יורשים על החלטה לאשר מכירת דירת אביהם המנוח. השופט נפתלי שילה הדגיש שמנהל העיזבון ניסה במשך שנים למצוא רוכש, ושאף אחד מן המתנגדים למכירה לא הציג קונה המוכן לשלם את המחיר הגבוה שלטענתם אפשר להשיג. שיקול נוסף, בעל משקל עצמאי, היה זכותה של אחותם שלא להמשיך להחזיק בנכס במשותף בניגוד לרצונה.
על פי הצוואה והסדר בין ארבעת הילדים, לכל אחד מהם רבע מזכויות העיזבון. מנהל עיזבון מונה בסוף שנת 2022, ובהמשך ניסה למכור את הדירה. שניים מהיורשים התגוררו בה כברי רשות עד למכירתה. במסגרת ההסדר המשפחתי שולם לאחותם, שאינה מתגוררת בנכס, סכום בעבור השימוש בחלקה בדירה מתוך כספי העיזבון. על הרקע הזה נחלקו היורשים בשאלה אם יש למכור כעת או לדחות את המימוש בתקווה למחיר גבוה יותר.
מאמצי המכירה החלו בשנת 2023. הערכת שמאי שהוזמנה במרץ אותה שנה נקבה בשווי של כ־4.96 מיליון שקל. הדירה פורסמה למכירה בעיתונים ובאתרי נדל"ן, וביולי התקבלה הצעה של 3.5 מיליון שקל שלא אושרה. לאחר כישלון ניסיון זה הוזמנה הערכה חדשה באפריל 2025, שהעמידה את שווי הדירה על 4.7 מיליון שקל והציגה גם שיעור נמוך יותר למימוש מהיר. ביוני 2026 שוב פורסמה הדירה, אך לפי ההחלטה לא הוגשה בעקבות הפרסום הצעה בכתב.
מנהל העיזבון פנה לאחר מכן למתווך, ובהמשך הזמין שמאות נוספת לנוכח ההצעות הנמוכות. הערכה זו העמידה את שווי הדירה במאי 2026 על 4.44 מיליון שקל. ההצעה הגבוהה ביותר שהוגשה בפועל הייתה 4.25 מיליון שקל. הרוכש חתם על מסמכי ההצעה והסכם המכר בתחילת יולי 2026 והעמיד המחאה בנקאית בסך 425 אלף שקל, עשירית מן התמורה. מנהל העיזבון ביקש מבית המשפט לענייני משפחה לאשר את העסקה.
שלושה מהיורשים התנגדו. לטענתם, שווי הדירה עומד על לפחות 5.1 מיליון שקל, בהתאם להערכת שמאי שהזמינו ולדברי מתווכים. הם טענו כי המנהל שיווק את הנכס במחיר נמוך, לא פעל בשיתוף מספק עם אחד היורשים ולא מסר דוחות על פעילותו. הם ביקשו ארכה של שלושה חודשים למציאת רוכש במחיר גבוה יותר, ולחלופין רישום הדירה על שם כלל היורשים וסיום ניהול העיזבון. הם גם ביקשו לבטל את אישור המכירה ולהחזיר את הדיון לבירור נוסף ככל שיהיה בכך צורך.
באוגוסט 2026 אישר בית המשפט לענייני משפחה את המכירה, למרות התנגדותם. בהחלטתו עמד על כך שאפילו על פי השווי הגבוה שהציגו המתנגדים, מחיר העסקה נמוך ממנו בשיעור שנבחן כסביר בנסיבות המכר, וכי לא הונחה על שולחן בית המשפט הצעה חלופית ממשית. הערכאה הראשונה דחתה גם את הטענה שמנהל העיזבון סיכל עסקה אחרת ואת הבקשה להאריך פעם נוספת את הליך החיפוש. נגד החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור למחוזי.
מנהל העיזבון ואחותם של המבקשים התנגדו לבקשה. מנהל העיזבון טען כי השמאות הגבוהה שהוגשה מטעמם אינה מתייחסת כנדרש למצבה הפיזי של הדירה ולעלות השיפוץ האפשרית, וכי למבקשים הייתה אפשרות להביא הצעה טובה יותר במשך תקופה ארוכה אך הם לא עשו זאת. לטענתו, הם ממשיכים ליהנות ממגורים בדירה בעוד האחות ממתינה למימוש חלקה. האחות הצביעה על כך שאין ברצונה להישאר במערכת שיתוף ארוכה ומסוכסכת ועל כך שהמבקשים לא נענו להצעה לרכוש את חלקה לפי השווי הגבוה שהם עצמם טוענים לו.
גם הרוכש, שצורף להליך הערעור בהוראת בית המשפט, התנגד לביטול העסקה. הוא טען שכדי להתאים את הדירה לצרכיו נדרשים שינויים ושיפוץ בהיקף ניכר, בין היתר משום שהדירה הותאמה בעבר לצרכיו של בעליה המנוח. הוא הסתמך על ההסכם שעליו חתם ועל הכספים שהעמיד, וביקש להגן על השלמת המכירה. טענות אלה הוצגו לצד הטענה הכללית שיש חשיבות להסתמכות של רוכשים המשתתפים בהליכי מכר בפיקוח בית המשפט.
השופט שילה הזכיר כי התערבות ערכאת ערעור בהחלטות הנוגעות למכירת נכסים בפיקוח הערכאה הדיונית שמורה למקרים חריגים. ניתן לאשר מכירה גם כאשר ההצעה נמוכה משמאות, במיוחד כשהנכס הוצע שוב ושוב ולא נמצא רוכש במחיר גבוה יותר. הוא ציין כי במקרה זה נעשו ניסיונות מכירה במשך יותר משלוש שנים, והצעת הרוכש הייתה הטובה ביותר שהתקבלה. גם לאחר שחלף פרק זמן שאורכו כאורך הארכה הנוספת שביקשו היורשים, לא הוצגה הצעה אחרת.
בית המשפט לא התעלם מן השמאויות שהציגו הצדדים. השופט הפנה להערכת השווי העדכנית של 4.44 מיליון שקל, שבה תוארו גימור בסיסי ומצב פיזי שאינו עומד בסטנדרט המקובל לדירה חדשה, לצד חלוקה פנימית המותאמת לצורכי הבעלים הקודם. מול נתונים אלה ותקופת השיווק הממושכת, נקבע כי ההפרש בין אותה הערכה למחיר של 4.25 מיליון שקל אינו מצדיק את ביטול העסקה. השופט לא אימץ בהכרעתו כעובדה את כל טענות הרוכש על עלויות השיפוץ, אלא בחן את המצב שתואר בחוות הדעת ואת ההצעות שהתקבלו בפועל.
באשר לזכות האחות, ההחלטה הייתה ברורה: אין לכפות עליה להמשיך להיות בעלת זכויות בדירה במשותף. השופט הסתמך על סעיף 117(ג) לחוק הירושה, הקובע כי "אין למסור נכס אחד ליורשים אחדים בלי הסכמתם". הוא הסביר שרישום הדירה על שם כל היורשים, בניגוד לרצון אחת מהם, אינו פותר את המחלוקת אלא עלול להוביל לתביעה נוספת לפירוק השיתוף, למינוי בעל תפקיד חדש ולהוצאות נוספות. לכן אין הצדקה לדחות את מימוש העיזבון בדרך זו.
השופט אף אימץ את עמדת הערכאה הראשונה כי הדרישה להסתפק ברישום הדירה על שם היורשים אינה תמת לב בנסיבות התיק, כשהאחות מבקשת לקבל את חלקה. לדבריו, "זכותה של המשיבה לקבל את חלקה בדירה ללא שהות נוספת". הוא הזכיר את העובדה ששניים מן המבקשים ממשיכים להתגורר בדירה ואת היעדר ההצעה שלהם לרכוש את חלקה לפי השווי הנטען על ידם.
טענות המתנגדים כלפי מנהל העיזבון, ובהן היעדר דוחות והפרת חובת שיתוף פעולה לפי הצוואה, נדחו בהיעדר ביסוס מספק או פגם בהליך המכירה. נקבע כי ההוראה בצוואה לשתף פעולה עם יורש מסוים אינה גוברת על החובה לפעול לחלוקת העיזבון באופן שיכבד גם את זכויות האחות. משקל ניתן גם להסתמכות הרוכש, שחתם על מסמכי המכר לאחר שהצעתו התקבלה.
בקשת רשות הערעור נדחתה. שלושת המבקשים חויבו לשלם הוצאות ושכר טרחה בסך 10,000 שקל למנהל העיזבון, 10,000 שקל לרוכש ועוד 2,000 שקל לאחות שלא הייתה מיוצגת, ובסך הכול 22 אלף שקל. בית המשפט הורה להעביר למשיבים את חלקם היחסי בערובה שהפקידו המבקשים על חשבון ההוצאות. ההחלטה הותרה לפרסום רק בהשמטת פרטים מזהים, ולכן לא נכללו כאן שמות או נתונים העלולים לזהות את בני המשפחה, את הדירה או את המעורבים האחרים.
רמ"ש 67876-08-26
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.