בית משפט השלום בתל אביב קבע שחברה המשכירה משרדים במודיעין הפרה את הסכם השכירות ואיחרה בתשעה חודשים במסירתם, אך דחה את תביעת השוכרת לפיצוי של 150 אלף שקל. השופטת הבכירה רונית פינצ'וק-אלט קיבלה את הפרשנות של השוכרת למועד המסירה ודחתה את ניסיונה של המשכירה להסתמך על היעדר טופס 4 כדי להצדיק דחייה בלתי מוגבלת. ואולם, השוכרת לא הצליחה להראות שהעיכוב הוא שגרם לירידה ברווחיה או להוצאות הכספיות שתיארה, ולכן עצם הפרת החוזה לא הובילה לפסיקת פיצויים.
התובעת, "בי.אף.פי. מס אמריקה בע"מ", עוסקת בשירותי דיווח לרשויות המס בארצות הברית ובייעוץ מס. באוגוסט 2019 היא התקשרה עם "יעקבי יוניברסל ייזום והשקעות בע"מ" בהסכם לשכירת משרדים ברחוב דם המכבים במודיעין. ההסכם קבע מועד לתחילת השכירות בסוף אוגוסט 2020 והסדיר את ביצוע עבודות ההתאמה בנכס. לטענת השוכרת, היא הסתמכה על המועד כשסיימה את שכירות משרדיה הקודמים, אך ללא אישורי האכלוס המתאימים לא יכלה להפעיל את המשרדים החדשים.
השוכרת טענה שנאלצה להמשיך לפעול כאשר עובדיה עובדים מן הבית ושלא יכלה להרחיב את פעילותה, לקבל לקוחות נוספים או לגייס עובדים בקצב שתכננה. היא ציינה שהשקיעה כחצי מיליון שקל בהתאמת המשרדים, וכי הנכס לא שימש אותה במשך תקופה ארוכה לאחר ההשקעה. בכתב התביעה הוצג אומדן נזק כולל של 551,179 שקל, אך הסכום שנתבע בהליך היה 150 אלף שקל. החברה ביססה את דרישתה על הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), המחייבות, כפי שתואר בפסק הדין, הוכחת נזק וקשר סיבתי להפרה.
המשכירה חלקה על עצם ההפרה. לטענתה, מועד האכלוס הותנה בקבלת טופס 4 או תעודת גמר לפרויקט, והיא אף הקדימה והעמידה את המושכר לרשות השוכרת לצורך עבודות התאמה בינואר 2021, לפני השלמת יתר התנאים. המשכירה הוסיפה שאישור האכלוס למעטפת ולשטחים הציבוריים התקבל בספטמבר 2021, ואישור שירותי הכבאות למשרדים התקבל בראשית ינואר 2022 לאחר שהושלמו עבודות ההתאמה. היא טענה שהשוכרת הייתה אחראית להשגת ההיתרים הדרושים להפעלת העסק ושהיעדר תשלום שכירות בתקופה זו חסך לה כסף.
בלב המחלוקת עמדה לשון נספח התנאים המיוחדים. אחד מסעיפיו קבע שהשוכר יתחיל לשלם את דמי השכירות רק לאחר תקופת התאמה, ובתנאי שכבר התקבל טופס 4 לבניין. סעיף אחר התיר למשכירה למסור את המושכר לצורך התאמות גם לפני קבלת טופס 4, בהתראה מראש. השופטת הבחינה בין תחילת החובה לשלם דמי שכירות לבין החובה למסור את הנכס במועד. לדבריה, הוראת טופס 4 הסדירה את תשלומי השכירות ואת האפשרות להכניס את השוכרת לביצוע עבודות, ולא העניקה למשכירה פטור מחובתה לעמוד במועד החוזי.
בית המשפט תיאר את טענת המשכירה כי הייתה רשאית לדחות את המסירה ככזו ש"מתבססת על פרשנות שאינה רשומה בהסכם". גם הפרוטוקול שלפיו נמסרה חזקה לצורך עבודות התאמה בינואר 2021 לא שינה את המסקנה: בהיעדר אישור לאכלוס הבניין, האפשרות להיכנס למשרד לצורך שיפוץ אינה שקולה למסירת משרד שמותר לעשות בו שימוש בהתאם למטרת השכירות. השופטת אף דחתה את ניסיון המשכירה להטיל על השוכרת את האחריות לטופס 4 של הבניין כולו, והבהירה שהתחייבות השוכרת להיתרי עסק אינה מחליפה את חובות המשכירה בעניין אכלוס הפרויקט.
ראיות ההתכתבות בין הצדדים סייעו לקבוע את הרצף. בספטמבר 2020 הציעה השוכרת "לבטל איתכם את הסכם השכירות שנחתם ללא תביעת פיצויים של מי מהצדדים", אך המשכירה סירבה והציעה להתחיל בהתאמות. בשנת 2021 שלח נציג השוכרת פניות חוזרות בשאלה מתי יתקבל טופס 4. במייל מאוגוסט אותה שנה השיבה המשכירה כי היא נמצאת בשלבים האחרונים לקבלת האישור, וכי אינה יכולה להתחייב למועד סופי משום שהדבר תלוי ברשויות. כעבור כחודש התקבלה תעודת הגמר למעטפת הבניין ולשטחיו הציבוריים.
לפי פסק הדין, התקופה שבין המועד החוזי לבין קבלת האישור בספטמבר 2021 הייתה שנה ושבועיים בקירוב. המשכירה טענה שחלק מהעיכוב נגרם ממשבר הקורונה, מהיעדרויות עובדים ומקשיי אספקה ושינוע, אך לא הביאה ראיות מספקות ואף לא את עדות הקבלן שעליו הסתמכה. השופטת סברה שבתקופת הקורונה היו עשויים להיווצר עיכובים מסוימים והביאה בחשבון שלושה עד ארבעה חודשים, אף שהטענה הקונקרטית לא הוכחה. כך נקבע, בסופו של דבר, איחור של תשעה חודשים במסירה המיוחס למשכירה.
ההכרעה השתנתה כשבית המשפט בחן את הנזק. נציגת השוכרת הציגה נתונים שלפיהם החברה הגדילה את רווחיה בשנת 2020 וביתר שאת בשנת 2021, אך בשנת 2022 חלה ירידה של 275,134 שקל. השוכרת ייחסה את הירידה לכך שלא יכלה להתפתח ולגייס עובדים בשל היעדר משרד. השופטת קבעה שהנתונים אינם מספקים: בשנת 2021, שבה טרם היה אפשר להשתמש במשרד, דווקא נרשם גידול גדול ברווח, ואילו בשנת 2022 כבר היה אישור להפעלת המשרד. מן הנתונים לא ניתן להסיק שהעיכוב הוא שגרם לירידה בהכנסות בתקופה המאוחרת.
בית המשפט הציע כהמחשה אפשרות שהעבודה מן הבית והחיסכון בדמי השכירות דווקא סייעו לחברה בתקופה מסוימת, אך הדגיש במפורש שאין זו קביעה עובדתית אלא סברה בלבד, שאינה חזקה מסברת השוכרת. האחרונה, כך נקבע, הייתה צריכה לתמוך את טענת הנזק בנתונים ובאסמכתאות הקושרים את האיחור לתוצאות העסקיות שלה. גם טענתה בדבר כסף שהושקע בשיפוץ לא הובילה לפיצוי, משום שלא הוצגו ראיות מספקות להוצאה נוספת שנגרמה דווקא בגלל העיכוב, למשל הוצאות ריבית מיותרות על מימון ההתאמות.
בהכרעה צוינו גם קשיים באופן הגשת הראיות: תיקונים שנדרשו בדוחות הכספיים, וטענה בכתב התביעה שבמאי 2022 עדיין לא נמסרה החזקה במושכר, אף שראיות ועדויות הצביעו על כך שכבר התקבלו האישורים קודם לכן. השופטת דחתה גם את הטענה שההסכם הוא חוזה אחיד מקפח רק משום שלא נכלל בו מנגנון פיצוי מוסכם, וציינה שהחוזה נחתם לאחר משא ומתן. הדרישה המאוחרת לפיצוי על דרך אומדנה הועלתה רק בסיכומים, ונקבע שיש בה הרחבת חזית; גם לגופה לא הונחה תשתית הראיות הנדרשת לפסיקת פיצוי בדרך זו.
התוצאה הייתה דחיית התביעה הכספית במלואה. עם זאת, מאחר שנמצא שהמשכירה הפרה את ההסכם, לא פסקה השופטת הוצאות לטובתה: כל צד יישא בהוצאותיו. פסק הדין מבחין אפוא בין הוכחת ההפרה החוזית, שהצליחה השוכרת לבסס, לבין הוכחת הנזק שנגרם ממנה, שלא צלחה במקרה זה.
ת"א 35051-05-22
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.