המחלוקת על 1.77 דונם ברחובות הוצגה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד כאילו קיימות שתי אפשרויות בלבד. מצד אחד עמדו יורשי החוכרים, שטענו כי לאחר שינוי ייעוד הקרקע למגורים יש לפצות אותם כאילו היו בעלי קרקע פרטיים, בסכום שהעמידו על 15 מיליון שקל. מן הצד האחר עמדה רשות מקרקעי ישראל, שסברה כי זכויותיהם הן זכויות חכירה חקלאיות הכפופות להשבה ולמנגנוני הפיצוי הקבועים בדין ובהחלטות הרשות. השופטת הלית סילש דחתה את שני הקצוות ובחרה בדרך שלישית: הפיצוי לא ייגזר משווי בעלות פרטית מלאה, אך גם לא יוכרע אוטומטית לפי הסכום המצומצם שטענה לו המדינה.
צריכים עו"ד?
שורשי הסכסוך מגיעים לעסקאות שנעשו עוד בשנות ה-40 של המאה הקודמת. לפי פסק הדין, הקרקע נרכשה במקורה בידי אדם פרטי, ובהמשך הועברו זכויות הבעלות לקרן קיימת לישראל ונחתם הסכם חכירה ארוך טווח. התובעים, יורשי אחד מבעלי הזכויות המאוחרים, תיארו את רישום הבעלות הציבורית כ"עטיפה בלבד" וטענו כי מבחינה כלכלית והיסטורית המשפחה היא זו שמימנה את רכישת הקרקע ושמרה לאורך השנים על הזיקה המהותית אליה. עם חלוף השנים פוצלו הזכויות, והחלק הרלוונטי לתביעה הגיע לידי התובעים בירושה.
בשנת 2018 הודיעה רשות מקרקעי ישראל על דרישתה להשבת הקרקע בעקבות הליך תכנוני ששינה את ייעודה מחקלאות למגורים. הודעת ההשבה נשענה על סעיף 29ב לחוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור. מבחינת התובעים, כאן נוצר הפער הגדול: קרקע שהוחזקה במשך עשרות שנים במסגרת חכירה חקלאית קיבלה פוטנציאל תכנוני חדש, בעוד שההצעה לפיצוי, לטענתם, הסתכמה בעשרות אלפי שקלים בלבד. הם ביקשו שבית המשפט יחייב את הרשות ואת קק"ל לשלם 15 מיליון שקל, סכום שנגזר לטענתם משווי הזכויות לאחר שינוי הייעוד.
התובעים טענו כי אין להשלים עם מצב שבו המדינה מקבלת לידיה את מלוא ההשבחה בלי לתת ביטוי למקור ההיסטורי של הקרקע ולמערכת ההסכמית שנבנתה לאורך השנים. במסגרת ההתנגדות להשבה טענו במפורש כי "אין הרשות זכאית ליטול חזרה את המקרקעין". הם הסתמכו גם על ההיסטוריה של הרכישה והעברת הבעלות וטענו, בתמצית, כי המעטפת המשפטית לא משקפת את מלוא התוכן הכלכלי. לצד הסעד החוזי העלו גם טענות של עשיית עושר ולא במשפט. מבחינתם, ההשבה אינה יכולה למחוק את העובדה שהחוכרים ומשפחתם החזיקו בקרקע במשך תקופה ארוכה ושילמו את המחיר הכלכלי המקורי.
רמ"י וקק"ל דחו את התמונה הזאת. בכתב ההגנה טענה הרשות כי "זכות התובעים במקרקעין הייתה והינה זכות חכירה", וכי החוזים מעולם לא העניקו למשפחה בעלות מלאה וכי עם שינוי הייעוד קמה חובת השבה. מבחינתן, הפיצוי צריך להיגזר מהזכויות החקלאיות שהיו לתובעים בפועל ולא מהשווי של קרקע זמינה לבנייה. המדינה גם הסתמכה על המסגרת הסטטוטורית ועל החלטות מועצת מקרקעי ישראל, וטענה שאין בסיס להפיכת החוכרים לבעלי קרקע פרטית בדיעבד. בעניין ההיסטורי הפנתה הרשות לפסיקה שקבעה כי גם תרומה או השתתפות של מתיישבים במימון רכישת מקרקעין אינן יוצרות כשלעצמן בעלות פרטית.
בית המשפט קבע תחילה שהתובעים אינם זכאים לקבל את מלוא שווי הקרקע כאילו היו בעליה הפרטיים לאחר שינוי הייעוד. זכויותיהם נובעות מהסכמי החכירה, והעברת הבעלות לקק"ל אינה מתאיינת משום שהעסקה ההיסטורית הייתה בעלת מאפיינים מיוחדים. בכך נדחתה התשתית לדרישה הישירה של 15 מיליון שקל. גם הטענה שניתן פשוט לאמוד את הנזק בדרך של הערכה שיפוטית לא התקבלה. השופטת קבעה כי מדובר בנזק שניתן לבחון באמצעות שמאות, ולכן אין הצדקה לעקוף את הצורך בראיות מקצועיות מתאימות.
אבל דחיית דרישת ה-15 מיליון לא סיימה את התביעה. בית המשפט לא קיבל את בקשת הרשות לסלק את ההליך כולו ולהעמיד את התובעים על הפיצוי הסטטוטורי בלבד. השופטת מצאה כי מערכת היחסים ההיסטורית והחוזית בין הצדדים עשויה להצדיק בחינה פרטנית של שווי הזכויות שהוחזרו. במילים אחרות, הפיצוי צריך לשקף את מה שהחוכרים באמת החזיקו בו ואת תנאי העסקה, לא בעלות שלא הייתה להם, אך גם לא בהכרח סכום אחיד שאינו מתחשב בנסיבות הספציפיות.
לשם כך מונתה שמאית המקרקעין נורית גרבי כמומחית מטעם בית המשפט. היא נדרשה לבחון, בין היתר, את שווי הקרקע במועד דרישת ההשבה, את הסכמי הרכישה והחכירה ההיסטוריים, את התקופה הארוכה שבה הוחזקו הזכויות, את התמורה שקיבלו הגופים הציבוריים בעבר ואת המגבלות שנקבעו בפסיקה קודמת. ההחלטה בעניין הפיצוי הכספי הסופי והוצאות ההליך נדחתה לשלב שלאחר קבלת חוות הדעת.
לכן מדובר בפסק דין חלקי בלבד, ולא בפסיקה של סכום לטובת התובעים. הזווית המרכזית היא דווקא מה שבית המשפט סירב לעשות: הוא לא הפך חכירה חקלאית לבעלות פרטית של 15 מיליון שקל, אבל גם לא סגר את הדלת בפני פיצוי מותאם להסדר ההיסטורי. המחלוקת עברה משאלה של הכול או כמעט כלום לבחינה שמאית של מה באמת שוות הזכויות שהמדינה דורשת להחזיר. מספר התיק: ת"א 26151-02-23.
הצטרפו לדיון
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.