ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין דחתה דרישה של חברה קבלנית להשבת 1,060,997 שקל ממס הרכישה ששילמה על קרקע ברעננה, אף שהצביעה על פגמים בהתנהלות רשות המסים ועל מדיניות מקלה שלא פורסמה במועד. חברת בריגה עיר ימים יזום ופיתוח טענה כי עיכובים בהוצאת היתר בנייה נבעו ממדיניות הרשות המקומית, וכי אילו נחשפה מוקדם יותר לפרשנות מקלה של רשות המסים הייתה עומדת בתנאי ההטבה. מנהל מיסוי מקרקעין נתניה טען שתנאי יסודי בחוק לא התקיים. ועדת הערר אימצה את עמדתו בעניין הזכאות, אך הביאה את התנהלות הרשות בחשבון בעת פסיקת ההוצאות.
החברה רכשה ביוני 2020 זכויות בקרקע בדרום רעננה בשתי עסקאות, מכר מלא וקומבינציה, ודיווחה עליהן לצורכי מס רכישה בשיעור שישה אחוזים. תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה מאפשרת להשיב לרוכש שישית מן המס אם התקיימו תנאים מסוימים, ובהם קבלת היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום המכירה. מבחינה כספית מדובר בהפחתת המס האפקטיבי מ־6% ל־5% במקרים המזכים, אך רק לאחר עמידה בדרישות התקנה. ההחזר שהחברה תבעה כאן אינו סכום שנפסק לטובתה אלא סכום שבקשתו נדחתה.
הפרויקט שתכננה החברה כלל כ־150 יחידות דיור, מרתפים ומחסנים. היא הגישה בקשה להיתר בנייה ביוני 2021, ובדצמבר פנתה למהנדס עיריית רעננה כדי לבדוק אם ניתן לפצל את הליך הרישוי, כך שיינתן תחילה היתר לחפירה ולדיפון. המהנדס השיב כי מדיניות העירייה אינה מאפשרת פיצול כזה. במרץ 2022 התקבל אישור מותנה של ועדת המשנה לתכנון ולבנייה, אך היתר הבנייה הסופי נחתם רק ב־15 בדצמבר 2022, לאחר שחלפו יותר מ־24 חודשים ממועד הרכישה ביוני 2020. מנהל המיסוי דחה בשל כך את בקשת החברה לתיקון השומות.
החברה ניסתה להוכיח שלא הייתה צריכה להפסיד את ההטבה בשל אופן ניהול הרישוי. במסגרת בירור מול רשות המסים התברר לה שבהחלטת מיסוי שלא פורסמה, משנת 2020, הוכרה בנסיבות מיוחדות אפשרות לראות בהיתר חפירה ודיפון כהיתר הרלוונטי להטבה. בשנת 2024 פורסם גם נייר עמדה מקצועי שהתייחס לפיצול היתרים, בין השאר בפרויקטים גדולים ובתנאים שבהם הוועדה המקומית עצמה דרשה את הפיצול. החברה טענה שאי־פרסום המדיניות יצר סטנדרט שאינו גלוי לציבור, ומנע ממנה לכלכל את צעדיה בזמן אמת מול עיריית רעננה. בית המשפט הדגיש גם כי "נותרה בגדר טענה שלא הוכחה".
לשיטתה, אילו ידעה שאפשר לקבל את ההטבה על בסיס היתר דיפון וחפירה, הייתה עומדת על קבלת היתר כזה בתוך התקופה הקבועה בתקנה. היא הסתמכה על העובדה שהפרויקט מורכב מבחינה הנדסית ושבעקבות שינויי גישה ברשות המקומית החלו מאוחר יותר להתאפשר פיצולים מסוג זה. נוסף על כך התלוננה על החלטת דחייה קצרה ולא מנומקת די הצורך ועל סירוב לכנס דיון או שימוע בבקשתה לתיקון השומה. מבחינתה, הצטברות הפגמים מצדיקה סעד שייתן לה את ההחזר שהיה מתקבל אילו נהגה הרשות בשקיפות.
בלב ההכרעה הדגיש יו״ר ועדת הערר כי "לעוררת לא ניתן בפועל היתר חפירה ודיפון". הוא הסביר את ההבדל בין אישור תכנוני לבין היתר מלא במילים "אישור מותנה – כפוף לתנאי עתידיים".
מנהל המיסוי השיב כי המחלוקת אינה על השאלה אם ייתכנו נסיבות חריגות שבהן היתר חפירה ודיפון מזכה בהטבה. במקרה הנוכחי לא הוצא לחברה היתר כזה כלל בתקופת 24 החודשים, ולכן אין אפשרות להתייחס אליה כאילו הוצא היתר שלא היה קיים. הוא טען שאין בידיו סמכות לשנות תנאי מהותי הקבוע בתקנה באמצעות הארכת מועד, וכן שההנחה שעיריית רעננה הייתה חוזרת בה ממדיניותה אילו נמסרה לחברה עמדה אחרת היא השערה בלבד. עוד הצביע על ההבדלים בין הפרויקט ברעננה לבין מקרה המיסוי הספציפי שבו ניתנה ההקלה. בנימוקיו ציין בית המשפט כי "אין הוא מוסמך, מכוח סעיף 107 לחוק, להאריך מועד שהוא תנאי שנקבע בחקיקה למתן הקלת מס".
ועדת הערר הבחינה בין הביקורת על התנהלות הרשות לבין התנאים המהותיים לקבלת הטבת מס. היא בחנה את התקנה, את ההסדרים שנקבעו בנוגע למועדי היתר ואת העובדות שהתרחשו בפועל. קבלת אישור מותנה להקמת פרויקט או קיומו של סיכוי לקבל היתר מפוצל אינם זהים לקבלת היתר שמאפשר בניית דירת מגורים כנדרש במועד. גם טענה לפגיעה בהגינות המנהלית אינה יכולה לבדה ליצור מצב עובדתי הפוך מזה שהוכח. ההטבה הותנתה בהתקיימות תנאים מצטברים, והם לא התקיימו כאן.
עם זאת, טענות החברה על האופן שבו טיפלה הרשות בבקשות ובמידע לא נעלמו מן הדיון. ועדת הערר התייחסה לאי־פרסום ההחלטה המקלה ולצורת המענה לבקשת תיקון השומה, וראתה בכך טעמים להפחתת ההוצאות שייפסקו נגד החברה, אף שאין בכך כדי להעניק את ההחזר. כך נוצרה הבחנה מעשית: הרשות יכולה להידרש להתנהלות שקופה ומנומקת יותר גם כשהמחלוקת על עצם הזכאות מוכרעת לטובתה.
המחלוקת על פרסום החלטת המיסוי נגעה לשאלה מה יכול היה הרוכש לדעת בעת קבלת החלטות תכנוניות. החברה טענה שקיומה של מדיניות מקלה לא מפורסמת מנע ממנה להבין כי לפיצול ההיתרים עשויה להיות משמעות מסחרית גדולה. מנגד הדגישה הרשות שגם אם היו נסיבות שבהן הוכרה חפירה ודיפון כתחליף מוגבל להיתר, ההקלה הותנתה בין היתר בהחלטת הוועדה המקומית ובמאפייני פרויקט חריג. לא היה מדובר בכלל גורף המחייב לראות בכל עבודות חפירה כאילו ניתן היתר לבניית דירה.
גם בקשת החברה להאריך את המועד הוגדרה כמחלוקת משפטית ולא רק מינהלית. מנהל המיסוי טען שסמכותו להאריך מועדים דיוניים אינה מעניקה לו כוח לבטל תנאי מהותי בהטבת מס. טענה זו נשענה על פסיקה שהבחינה בין דחיית מועד להגשת מסמך לבין שינוי התנאים שלפיהם נישום זכאי להחזר כספי. ועדת הערר בחנה את הדברים על יסוד התוצאה שהתקיימה בשטח: היתר הבנייה נחתם בדצמבר 2022, ולא נותר ספק לגבי החריגה מתקופת 24 החודשים. משום כך לא ניתן היה להעניק לחברה החזר על בסיס תרחיש חלופי שלא התרחש.
הערר נדחה והחברה חויבה בהוצאות בסך 10,000 שקל בלבד על רקע נסיבות אלה. לא נפסק החזר מס רכישה ולא הוארך בדיעבד מועד 24 החודשים. ההכרעה מלמדת, במגבלות המקרה המסוים, שגילוי מאוחר של מדיניות מנהלית עשוי להצדיק ביקורת והקלה בהוצאות אך אינו מחליף הוכחה שהיתר בנייה מתאים התקבל בפועל במועד שנקבע בתקנה.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.