מסמך הסכמה משנת 1979 שבעלת דירה הציגה כדי להוכיח ששטח של שמונה מטרים רבועים בגג בניין בתל אביב שייך לה, היה דווקא אחת הראיות שעמדו בבסיס דחיית תביעתה. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי לשון המסמך מלמדת שהשטח היה רכוש משותף וכי הדיירים שחתמו עליו ביקשו לאפשר העברתו לשימוש בלעדי ולפעול לשינוי הרישום בעתיד. אלא שההסכמה לא נחתמה בידי כל בעלי הדירות, וצו רישום הבית המשותף לא תוקן. השופטת עינת רביד דחתה את הבקשה להצהיר על בעלותה הבלעדית בשטח וחייבה אותה בהוצאות בסך 60 אלף שקל.
המחלוקת נוגעת לבית משותף ברחוב בוגרשוב 75. הוריה של התובעת רכשו בתחילת שנות השבעים דירה דו־מפלסית בקומות העליונות, שאליה הוצמד לפי התקנון שטח גג של 83 מ"ר. ליד אותו שטח נמצא חלק סגור בגודל של כשמונה מ"ר, סמוך לחדר המדרגות. בשנת 1979 נערך כתב הסכמה בין אבי התובעת לחלק מדיירי הבניין, ובו נאמר שהחלק הסגור יפסיק לשמש רכוש משותף ויועבר להחזקה ולשימוש בלעדיים של משפחתו, כאילו היה שטח שהוחכר לדירה. החותמים התחייבו גם לשתף פעולה בתיקון רישום הבית המשותף כדי להצמיד את השטח לדירה באופן רשמי.
המילים שמהן ביקשה התובעת ללמוד על זכותה היו במוקד ההכרעה. לפי המסמך, הדיירים נתנו הסכמה לכך שהשטח „יחדל לשמש רכוש משותף של דיירי הבית” בעתיד. בית המשפט ראה בנוסח הזה הכרה בכך שהשטח היה משותף במועד עריכת המסמך, ולא הוכחה לכך שכבר היה חלק מדירה פרטית. בנוסף, ההסכמה התייחסה במפורש לצורך לתקן את צו הבית המשותף. תיקון כזה מעולם לא בוצע. מכאן שהמסמך לא שינה את המעמד הקנייני הרשום, גם אם המשפחה השתמשה במקום לאורך שנים. קרן קיימת לישראל מוזכרת בפסק הדין כבעלת הקרקע. בפסיקה המשפטית שנסקרה בו הוזכרו גם פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ, ג.מ.ח.ל. חברה לבניה 1992 בע"מ, פרוייקט גן העיר בע"מ וקלרין דירות בע"מ; אלה אינן צדדים לתביעה הנוכחית.
לאחר פטירת ההורים ירשה התובעת חלק מהדירה ורכשה מיורשים נוספים את חלקיהם. המחלוקת לגבי הגג לא החלה אז. כבר בשנת 2015 התנהל הליך בפני המפקחת על הבתים המשותפים בעניין שימוש בחלק מהרכוש המשותף, והוא הסתיים בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין. בשנת 2020 החלו הליכים נוספים, שבהם נדרשה התובעת לטפל בבנייה על הגג שלא בהתאם להיתר ולהבטיח לדיירים גישה למתקנים בשטח המשותף. במסגרת פשרה בשנת 2022 הוסדרו הריסה, השבת מצב לקדמותו ואפשרות לפעול לקבלת היתר בנייה מתאים. התובעת טענה שההסדרים הקודמים תומכים בזכויותיה, אך בית המשפט בחן מה הוכרע בכל אחד מהם והפריד בין מחלוקות הבנייה והשימוש לבין שאלת הבעלות הנוכחית.
הנתבעים, בעלי הדירות האחרים בבניין, טענו שהתשריט והרישום מוכיחים שהשטח שבמחלוקת הוא חלק מהרכוש המשותף. הם הדגישו שלא נרשמה הצמדה לדירת התובעת ושאין די בכך שהגישה לשטח עברה בעבר דרך חדרון שהוחזק בידי משפחתה. התובעת השיבה שהתקנון המוסכם והנסח מציגים את שטח דירתה ואת הצמדותיה באופן שתומך בגרסתה, וכי אין לראות בתשריט לבדו הכרעה על המעמד הקנייני. היא גם טענה להסתמכות ארוכת שנים על ההסכמה הישנה ולזכויות שעלו, לשיטתה, מן ההליכים הקודמים.
השופטת הפנתה לסעיף 52 לחוק המקרקעין, המגדיר כרכוש משותף את חלקי הבית שאינם רשומים כדירות, ובכלל זה גגות, חדרי מדרגות ומתקנים המיועדים לשרת את הדיירים. היא הסבירה שצמצום הרכוש המשותף והצמדת חלק ממנו לדירה מחייבים פעולה מפורשת וברורה, וככלל גם הסכמה מתאימה של כל בעלי הדירות ושינוי במסמכי הרישום. היעדר רישום מפורש בתת־חלקה המסומנת כרכוש משותף אינו הופך אוטומטית את יתר השטחים לפרטיים. לכן היה על התובעת להצביע על מסמך הצמדה או על ראיה אמינה לטעות ברישום, והיא לא עמדה בנטל הזה.
הקושי התחזק נוכח העובדה שהצמדת 83 המטרים הרבועים לדירה הוגדרה במדויק במסמכי הבית המשותף. בית המשפט קבע שלא הוצג תשריט או חוות דעת מודד המוכיחים שהחלק הנוסף כבר נמצא בתוך אותם 83 מ"ר. שימוש ארוך שנים אינו ממלא את מקומו של רישום הצמדה, וגם העובדה שהשטח פיזית סמוך לדירה אינה יוצרת בעלות. האדריכל מטעם התובעת, שטען כי אין רכוש משותף באותה קומת גג, לא הצליח לשכנע את השופטת.
הסיבה לכך הייתה בין היתר התכתבות עם מהנדס הרישוי בעיריית תל אביב, שהתגלתה במהלך החקירה. מהנדס הרישוי דרש לתקן את תוכניות ההיתר משום שבתשריט הבית המשותף הוצג שטח משותף בגג. בהודעה נוספת הבהיר שהחלק המסומן משותף, וכי מחלוקת קניינית יש להביא להכרעה בערכאה המתאימה. השופטת מצאה שהאדריכל הציג תמונה חלקית ביחס לתכתובת הזאת. היא הוסיפה שהחלטת ועדה תכנונית או היתר בנייה אינם מכריעים כשלעצמם מי הבעלים של מקרקעין, ולכן אין בהם כדי לתקן חוסר בראיה קניינית.
לבית המשפט הוצגה גם המשמעות המעשית של השטח עבור בעלי הדירות האחרים: הצורך לגשת למתקנים המצויים בגג, לרבות דודי שמש, וההסדרים שנקבעו לגישה דרך דירת התובעת בהליכים קודמים. אולם הסוגיה המכריעה נשארה הזכות הקניינית עצמה. לאחר שקבע שהרישום לא שונה, שההסכמה משנת 1979 לא יצרה הצמדה רשומה ושלא הוכחה טעות בתשריט, דחה בית המשפט את התביעה. בהוצאות שנפסקו הובאו בחשבון גם הליכים קודמים ובקשות שהתבררו במהלך המשפט. מספר התיק: ת"א 19516-04-24.
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.