אין יותר תמ״א 38? מה באמת השתנה ומה החלופות הקיימות תמ״א 38 הייתה במשך שנים אחד המסלולים המרכזיים לחיזוק מבנים ישנים ולהתחדשות עירונית בבניינים בודדים. בפועל, נכון להיום, לא נכון להציג אותה כמסלול רגיל שניתן להתחיל בו בכל בניין. תוקפה של התוכנית הסתיים במתכונת הארצית שלה, וברשויות שבהן ניתנו הארכות מכוח החלטות המועצה הארצית, התחולה נועדה להימשך עד 18.5.2026 או עד אישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם. המשמעות המעשית היא שבעלי דירות, יזמים ונציגויות דיירים אינם יכולים להניח עוד שהדרך הטבעית להתחדשות בניין ישן היא הגשת בקשה חדשה לפי תמ״א 38. במקום זאת, יש לבדוק את המצב התכנוני הספציפי של הבניין, את התוכנית העירונית החלה עליו, את מדיניות הוועדה המקומית ואת האפשרות לקדם מסלול חלופי.
מה הייתה תמ״א 38 ולמה היא הסתיימה
תמ״א 38 נועדה במקור לעודד חיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, בעיקר מבנים שנבנו לפני כניסתו של תקן עמידות מודרני. כדי להפוך את החיזוק לכלכלי, התוכנית אפשרה תוספת זכויות בנייה, כגון תוספת קומות, הרחבת דירות, ממ״דים ולעיתים גם הריסה ובנייה מחדש. עם השנים הפכה תמ״א 38 לכלי רחב יותר של התחדשות עירונית. בפועל, היא שימשה לא רק לחיזוק מבנים אלא גם להגדלת היצע הדירות, לשיפור בניינים קיימים ולהריסה ובנייה מחדש של בניין יחיד. לצד היתרונות, התוכנית עוררה קשיים תכנוניים: היא התמקדה פעמים רבות בבניין הבודד, לא תמיד נתנה מענה מספק לתשתיות, חניה, מוסדות ציבור, שטחים פתוחים ועומסים שכונתיים, ולעיתים יצרה פער בין האינטרס של בעלי הדירות לבין הצרכים התכנוניים של העיר. זו אחת הסיבות לכך שהמדינה בחרה לעבור ממסלול ארצי אחיד יחסית למסלולים שמעניקים משקל רב יותר לתכנון מקומי, לתוכניות עירוניות ולשיקול דעת של הוועדות המקומיות.
האם אפשר עדיין לקדם פרויקט לפי תמ״א 38
התשובה תלויה בשאלה באיזה שלב נמצא הפרויקט. אין דין בניין שרק התחיל לבדוק אפשרות להתחדשות כדין בניין שכבר קיבל היתר בנייה, הגיש בקשה להיתר במועד הרלוונטי או נמצא במסלול מעבר מוכר. במקרים שבהם ניתן היתר בנייה תקף או שבהם הפרויקט נכנס להוראות מעבר שחלו במועדים הקובעים, ייתכן שההליך ימשיך להתנהל לפי הכללים שחלו עליו. לעומת זאת, פרויקט חדש, שלא קודם במועד ושלא נכנס למסגרת מעבר מתאימה, בדרך כלל לא יוכל להישען על תמ״א 38 כמסלול חדש. לכן, השאלה החשובה אינה רק האם "יש תמ״א 38", אלא מה הסטטוס התכנוני והמשפטי של הבניין בפועל. יש לבדוק אם קיים היתר, אם הוגשה בקשה להיתר, אם הונפק תיק מידע, אם חלה תוכנית עירונית מחליפה, ואם הוועדה המקומית מאפשרת מסלול אחר להתחדשות הבניין.
חלופת שקד: המסלול המרכזי שנועד להחליף חלק מתמ״א 38
חלופת שקד, שנקבעה במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, נועדה לתת מענה לחלק מן הצרכים שתמ״א 38 טיפלה בהם, אך היא אינה תמ״א 38 בשם אחר. לפי דברי החקיקה, מדובר בהסדר שנועד לקדם חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה כחלופה לתמ״א 38, תוך הרחבת סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תוכניות מתאימות. ההבדל המרכזי הוא שבחלופת שקד לא מדובר בדרך כלל בזכות כמעט אוטומטית מכוח תוכנית ארצית, אלא בהליך תכנוני שמחייב בחינה מקומית. הרשות המקומית והוועדה המקומית מקבלות תפקיד משמעותי יותר, לרבות בחינת התאמת הפרויקט לסביבה, לתשתיות, לצרכי ציבור ולמדיניות העירונית. במסגרת החלופה קיימים מסלולים שונים, ובהם הריסה ובנייה מחדש, חיזוק מבנה קיים, ולעיתים גם מסלולים מורכבים יותר הכוללים איחוד מגרשים או ניוד זכויות. במסלול הריסה ובנייה מחדש הוצג מודל שיכול לאפשר תוספת זכויות משמעותית, לרבות עד 400% ואף יותר במקרים מסוימים, בכפוף לתנאים ולתכנון החל. עם זאת, בעלי דירות צריכים להבין נקודה חשובה: חלופת שקד אינה מבטיחה שכל בניין שהיה מתאים בעבר לתמ״א 38 יתאים אוטומטית למסלול החדש. ייתכן שבניין מסוים יתאים להריסה ובנייה, אחר יתאים דווקא לפינוי בינוי, ואחר כלל לא יהיה כלכלי או תכנוני במתווה המוצע.
תוכניות עירוניות מחליפות ומדיניות מקומית
אחת ההתפתחויות המרכזיות לאחר סיום תמ״א 38 היא המעבר לתוכניות עירוניות מחליפות. במקום תוכנית ארצית אחת, רשויות מקומיות מקדמות תוכניות שמותאמות למבנה העירוני שלהן, לשכונות השונות, לרוחב הרחובות, לתשתיות, למבני הציבור ולמדיניות ההתחדשות העירונית בכל אזור. תוכנית עירונית מחליפה יכולה לקבוע היכן תותר התחדשות בניינית, היכן תועדף התחדשות מתחמית, אילו רחובות אינם מתאימים לתוספת משמעותית של יחידות דיור, מהם תנאי הסף, מה היקף זכויות הבנייה, ומהם התנאים להוצאת היתר. בפועל, המשמעות היא שבעלי דירות אינם יכולים להסתפק בשאלה כללית כמו "האם הבניין מתאים לתמ״א". יש לבדוק את המצב לפי כתובת מדויקת. באותה עיר ייתכן שבניין אחד יקבל זכויות משמעותיות, בעוד שבניין סמוך יידרש להמתין לתכנון מתחמי, לפינוי בינוי או לתוכנית מפורטת אחרת. המעבר הזה משנה גם את נקודת הכוח במשא ומתן. בעבר יזמים רבים הסתמכו על זכויות מוכרות יחסית מכוח תמ״א 38. כיום נדרשת בדיקה תכנונית עמוקה יותר לפני חתימה, משום שהזכויות אינן תמיד ברורות מראש והן עשויות להיות תלויות במדיניות עירונית, בהליכי תכנון ובדרישות ציבוריות.
פינוי בינוי והתחדשות מתחמית כחלופה רחבה יותר
פינוי בינוי אינו תחליף נקודתי לתמ״א 38, אלא מסלול אחר של התחדשות עירונית. בעוד שתמ״א 38 עסקה בדרך כלל בבניין יחיד, פינוי בינוי מתייחס לרוב למתחם הכולל כמה בניינים, ולעיתים שכונה או חלק משמעותי ממנה. היתרון המרכזי של פינוי בינוי הוא האפשרות לתכנן מחדש אזור שלם: כבישים, מדרכות, שטחים ציבוריים, מבני ציבור, חניה, תשתיות, מסחר, שטחים פתוחים ומספר יחידות הדיור. לכן רשויות רבות מעדיפות במקרים מסוימים תכנון מתחמי על פני חידוש בניין בודד. מצד שני, פינוי בינוי הוא בדרך כלל הליך ארוך ומורכב יותר. הוא דורש התארגנות של מספר רב של בעלי דירות, הכרזה או תכנון מתחמי, הסכמות רחבות, בחירת יזם, הסכמים מפורטים, ליווי משפטי ותכנוני, ולעיתים שנים של הליכים עד לקבלת היתר. לכן אין תשובה אחת שמתאימה לכל בניין. בניין קטן במרכז עיר מבוקשת עשוי להתאים לחלופת שקד או לתוכנית עירונית מחליפה. מתחם רחב של כמה בניינים ישנים עשוי להתאים יותר לפינוי בינוי. בניין שמצבו התכנוני או הכלכלי גבולי עשוי להצריך בדיקה פרטנית לפני כל פנייה ליזם או חתימה על מסמך מחייב.