ביטול חוזה שכירות - החוק

ביטול חוזה שכירות הוא נושא שמטריד גם שוכרים וגם משכירים. שוכר עשוי לרצות לעזוב לפני סוף התקופה בגלל שינוי אישי, בעיה בדירה או התנהלות של המשכיר. משכיר עשוי לרצות לסיים את השכירות בגלל הפרה, צורך בדירה או רצון להפסיק את ההתקשרות. נקודת המוצא של החוק היא פשוטה: חוזה שכירות הוא חוזה מחייב. אי אפשר לבטל אותו רק משום שאחד הצדדים התחרט, אלא אם קיימת זכות ביטול בחוזה או עילת ביטול לפי דין. המאמר מתייחס רק להוראות חקיקה מפורשות: חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970; וחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.

ביטול חוזה שכירות למגורים בלי הפרה

בחוזה שכירות למגורים, החוק מגביל במיוחד את האפשרות של המשכיר לשמור לעצמו זכות ביטול חד צדדית בלי שהשוכר הפר את ההסכם.

המשכיר

משכיר אינו יכול לקבוע בחוזה שהוא רשאי לבטל את חוזה השכירות בלי הפרה מצד השוכר, אלא אם גם לשוכר ניתנה זכות ביטול דומה. אם קיימת תניה תקפה כזו, המשכיר חייב לתת לשוכר הודעה של 90 ימים מראש לפחות. לשון החוק: "תניה בחוזה שכירות למגורים המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן קיימת גם לשוכר זכות ביטול כאמור." חוק השכירות והשאילה, סעיף 25יג(א). לשון החוק: "המשכיר יודיע לשוכר על ביטול חוזה שכירות למגורים... 90 ימים מראש, לפחות". חוק השכירות והשאילה, סעיף 25יג(ב).

השוכר

אם החוזה כולל זכות ביטול לפי סעיף 25יג, השוכר צריך לתת למשכיר הודעה של 60 ימים מראש לפחות, אלא אם נקבע תנאי שמיטיב איתו. החוק אינו פוסל תניה שמעניקה לשוכר זכות ביטול טובה יותר, משום שאיסור ההתניה הוא רק על פגיעה בזכויות השוכר. לשון החוק: "והשוכר יודיע למשכיר על ביטול החוזה בהתאם לתניה כאמור, 60 ימים מראש, לפחות." חוק השכירות והשאילה, סעיף 25יג(ב). לשון החוק: "אין להתנות על הוראות... 25יג, אלא לטובת השוכר." חוק השכירות והשאילה, סעיף 25יד(2).

עורך דין בתחום

עו״ד אלירן חזן

עורך דין מקרקעין, נדל״ן וליטיגציה אזרחית בחדרה

חדרה דיני מקרקעין ונדל״ן

לפרופיל המלא

דייר מחליף או דייר אחר במקום

החקיקה אינה משתמשת בביטוי "דייר חלופי" או "דייר מחליף", אלא מדברת על העברת הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר לאחר, וכן על השכרת המושכר בשכירות משנה. בלשון רגילה, זהו המקרה שבו השוכר מבקש להכניס דייר אחר במקום, או להעביר את השכירות לאדם אחר במהלך תקופת החוזה.

השוכר

השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, ואינו רשאי להעביר את חיוביו לפי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר. כאשר מדובר בשכירות מקרקעין, הסכמת המשכיר צריכה להינתן מראש ובכתב. עם זאת, החוק קובע שאם המשכיר לא הסכים לעסקה מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, בשכירות מקרקעין רשאי השוכר לעשות את העסקה גם בלי הסכמת המשכיר. לשון החוק: "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה... בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר". חוק השכירות והשאילה, סעיף 22(א). לשון החוק: "הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב." חוק השכירות והשאילה, סעיף 22(ב).

המשכיר

המשכיר רשאי לדרוש שהעברת השכירות, הכנסת דייר חלופי או השכרת משנה ייעשו רק בהסכמתו. בשכירות מקרקעין ההסכמה צריכה להיות מראש ובכתב. עם זאת, הסירוב של המשכיר אינו יכול להיות סירוב מטעמים בלתי סבירים, והוא אינו יכול להתנות את ההסכמה בתנאים בלתי סבירים, משום שבמקרה כזה החוק מאפשר לשוכר, בשכירות מקרקעין, לעשות את העסקה גם בלי הסכמת המשכיר.

מה מותר ומה אסור

לשוכר מותר להציע דייר חלופי, דייר מחליף או דייר אחר במקום, אך אין בכך כשלעצמו ביטול אוטומטי של חוזה השכירות. עליו לקבל את הסכמת המשכיר מראש ובכתב, אלא אם סירוב המשכיר או התנאים שהציב אינם סבירים לפי סעיף 22. למשכיר מותר לבדוק את העסקה המוצעת ולדרוש הסכמה מראש ובכתב. אסור לו לסרב מטעמים בלתי סבירים או להתנות את ההסכמה בתנאים בלתי סבירים, כאשר מדובר בהעברה שעליה חל סעיף 22.

מתי הוראות הביטול המיוחדות של שכירות למגורים אינן חלות

הוראות סימן שכירות למגורים אינן חלות על כל דירה וכל מצב. החוק קובע חריגים, ובהם דירת נופש, דירה בבית מלון, מעונות, דיור מוגן, דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, שכירות קצרה של עד שלושה חודשים בלי אופציה להארכה, שכירות ארוכה מעל עשר שנים בלי זכות ביטול מוקדמת למשכיר, ודירה שדמי השכירות החודשיים בה עולים על הסכום שנקבע בחוק.

המשכיר והשוכר

כאשר אחד החריגים חל, אין להשתמש בהוראות סעיפים 25יג ו-25יד כאילו הן חלות אוטומטית. במקרה כזה צריך לבדוק את הוראות החוזה ואת יתר דיני החוזים. לשון החוק: "הוראות סימן זה לא יחולו על חוזה שכירות למגורים כמפורט להלן". חוק השכירות והשאילה, סעיף 25טו(א).

סיום שכירות כשאין תקופת שכירות מוסכמת

יש הבדל בין חוזה לשנה, שנתיים או כל תקופה מוגדרת אחרת, לבין מצב שבו לא נקבעה תקופה, או שהשכירות נמשכה בפועל אחרי סוף התקופה בלי שהצדדים קבעו תקופה חדשה.

המשכיר

אם לא נקבעה תקופת שכירות, או שהשכירות נמשכה לאחר תום התקופה בלי הסכמה חדשה על תקופה, המשכיר רשאי לסיים את השכירות בהודעה זמן סביר מראש.

השוכר

גם השוכר רשאי לסיים שכירות כזו בהודעה זמן סביר מראש. החוק אינו קובע מספר ימים קבוע בסעיף זה, אלא משתמש במונח "זמן סביר מראש". לשון החוק: "לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש." חוק השכירות והשאילה, סעיף 19(א).

מניעת שימוש במושכר או בדרכי הגישה אליו

החוק מתייחס למצב שבו מדובר במקרקעין, והשוכר אינו יכול להשתמש במושכר למטרת השכירות בגלל נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

השוכר

אם התקיימו התנאים שבחוק, והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, הוא פטור מתשלום דמי שכירות בעד הזמן שבו נמנע ממנו השימוש. הפטור חל רק אם בעת כריתת החוזה השוכר לא ידע, לא היה עליו לדעת, לא ראה ולא היה עליו לראות מראש את הנסיבות, ולא יכול היה למנוע אותן. לשון החוק: "פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור". חוק השכירות והשאילה, סעיף 15(א).

המשכיר

באותו מצב, אם השוכר אינו משלם דמי שכירות משום שהוא נהנה מהפטור, המשכיר רשאי לבטל את החוזה לאחר זמן סביר, אלא אם השוכר הודיע לפני כן שהוא מוותר על הפטור. לשון החוק: "המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור". חוק השכירות והשאילה, סעיף 15(א).

ביטול חוזה שכירות בגלל הפרה

חוזה שכירות הוא חוזה. כאשר צד אחד מפר אותו, חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) עשוי לאפשר לצד שנפגע לבטל את החוזה, בכפוף לתנאים שבחוק. חוק השכירות והשאילה קובע במפורש שהתרופות שבו אינן גורעות מחוק התרופות. לשון החוק: "התרופות הנתונות לצדדים לפי פרק זה באות להוסיף על הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל״א-1970, ולא לגרוע מהן." חוק השכירות והשאילה, סעיף 23.

המשכיר

אם השוכר הפר את החוזה, למשל מעשה או מחדל בניגוד לחוזה, המשכיר הוא "הנפגע" לעניין חוק התרופות, ככל שהוא זכאי לקיום החיוב שהופר. אם מדובר בהפרה יסודית, החוק מעניק זכות ביטול. אם ההפרה אינה יסודית, יש לתת ארכה לקיום החוזה ורק אם החוזה לא קוים בתוך זמן סביר לאחר הארכה, ניתן לבטל, בכפוף לסייגים שבחוק.

השוכר

אותו כלל חל גם לטובת השוכר. אם המשכיר מפר את חיוביו לפי החוזה, והשוכר הוא הצד שנפגע, השוכר רשאי לפעול לפי הוראות חוק התרופות. בהפרה יסודית ניתן לבטל. בהפרה שאינה יסודית יש לתת ארכה לקיום, ורק לאחר מכן ניתן לבטל אם ההפרה לא תוקנה בתוך זמן סביר. לשון החוק: "הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים..." חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 2. לשון החוק: "הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית." חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 7(א). לשון החוק: "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו..." חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 7(ב).

איך מבטלים בפועל לפי חוק התרופות

ביטול בגלל הפרה אינו נעשה בשתיקה, בהתנהגות מעורפלת או בהחלטה פנימית. החוק דורש הודעה של הנפגע למפר בתוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. אם ניתנה ארכה לקיום החוזה, הודעת הביטול צריכה להינתן בתוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.

המשכיר והשוכר

שני הצדדים צריכים לפעול בצורה ברורה. מי שטוען שהוא מבטל חוזה בגלל הפרה צריך למסור הודעת ביטול. אם הצדדים קבעו בחוזה דרך מסירה מסוימת, יש לפעול לפיה. אם לא קבעו, חוק התרופות קובע שהודעה תינתן בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות העניין. לשון החוק: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה". חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 8. לשון החוק: "הודעה לפי חוק זה תינתן בדרך שקבעו הצדדים, ובאין קביעה כזאת - בדואר רשום או בדרך אחרת המקובלת בנסיבות הענין." חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 21(א).

השבה לאחר ביטול בגלל הפרה

לאחר ביטול חוזה בגלל הפרה, החוק קובע חובת השבה. כל צד צריך להשיב לצד השני את מה שקיבל לפי החוזה, או לשלם את שוויו אם ההשבה אינה אפשרית או אינה סבירה, או לפי בחירת הנפגע במקרה הקבוע בחוק.

המשכיר

המשכיר צריך להביא בחשבון שביטול החוזה אינו סוף ההתחשבנות. ייתכן שתקום חובה להשיב סכומים או נכסים שקיבל לפי החוזה, לפי הוראות הדין.

השוכר

גם השוכר צריך להביא בחשבון שביטול החוזה אינו פוטר אותו אוטומטית מכל התחשבנות. לאחר הביטול חלה חובת השבה לפי החוק. לשון החוק: "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה..." חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), סעיף 9(א).

ביטול חוזה שכירות בגלל פגם בכריתת החוזה

יש מצבים שבהם הבעיה אינה הפרה לאחר חתימת החוזה, אלא פגם בעצם כריתת החוזה. חוק החוזים (חלק כללי) קובע עילות ביטול בגלל טעות, הטעיה, כפייה או עושק.

טעות

מי שהתקשר בחוזה עקב טעות, וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה, רשאי לבטל אם הצד השני ידע או היה עליו לדעת על הטעות. אם הצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת, הביטול יכול להיות בידי בית המשפט לפי התנאים שבחוק. לשון החוק: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות... והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה." חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 14(א).

הטעיה

אם שוכר או משכיר התקשרו בחוזה עקב הטעיה של הצד השני או מי מטעמו, החוק מאפשר ביטול. הטעיה כוללת גם אי גילוי של עובדות שהיה צריך לגלות לפי דין, נוהג או נסיבות. לשון החוק: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה... רשאי לבטל את החוזה". חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 15.

כפייה

אם החוזה נחתם בגלל כפייה, בכוח או באיום, הצד שנכפה עליו להתקשר רשאי לבטל את החוזה. לשון החוק: "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה... בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה." חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 17(א).

עושק

אם צד התקשר בחוזה עקב ניצול מצוקתו, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, הוא רשאי לבטל את החוזה. לשון החוק: "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול... את מצוקת המתקשר... ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה." חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 18.

דרך הביטול וההשבה

ביטול בשל פגם בכריתת החוזה צריך להיעשות בהודעה לצד השני בתוך זמן סביר לאחר שנודעה עילת הביטול. לאחר הביטול, כל צד חייב להשיב לצד השני את מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם את שוויו אם ההשבה אינה אפשרית או בלתי סבירה. לשון החוק: "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול". חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 20. לשון החוק: "משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה". חוק החוזים (חלק כללי), סעיף 21.

מה מותר ומה אסור, בלשון פשוטה

לשוכר מותר

שוכר רשאי לבטל חוזה שכירות אם קיימת בחוזה זכות ביטול תקפה, ובהתאם לתנאי ההודעה שנקבעו בחוק או בחוזה. בשכירות למגורים שבה חל סעיף 25יג, הודעת השוכר צריכה להינתן 60 ימים מראש לפחות, אלא אם נקבע תנאי שמיטיב עם השוכר. שוכר רשאי לבטל חוזה בשל הפרה של המשכיר, אם מתקיימים תנאי חוק התרופות. בהפרה יסודית ניתן לבטל בהודעה בתוך זמן סביר. בהפרה שאינה יסודית יש לתת ארכה, ורק אם ההפרה לא תוקנה בתוך זמן סביר לאחר הארכה, ניתן לבטל. שוכר רשאי לטעון לביטול בשל טעות, הטעיה, כפייה או עושק, אם מתקיימים התנאים הקבועים בחוק החוזים (חלק כללי), ובכפוף למסירת הודעה בתוך זמן סבירעה בתוך זמן סביר.

לשוכר אסור

שוכר אינו רשאי להחליט חד צדדית שהוא עוזב את הדירה ומפסיק לשלם, רק משום שהתחרט או מצא דירה אחרת, אם אין לו זכות ביטול בחוזה או עילת ביטול לפי דין. שוכר אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול בלי למסור הודעת ביטול כנדרש בחוק.

למשכיר מותר

משכיר רשאי לבטל חוזה שכירות למגורים בלי הפרה מצד השוכר רק אם קיימת תניה תקפה שמאפשרת זאת, ורק אם גם לשוכר קיימת זכות ביטול כאמור. במקרה כזה עליו לתת הודעה של 90 ימים מראש לפחות. משכיר רשאי לבטל חוזה בשל הפרה של השוכר, בכפוף לחוק התרופות. בהפרה יסודית ניתן לבטל בהודעה בתוך זמן סביר. בהפרה שאינה יסודית יש לתת ארכה לקיום ורק לאחר מכן, אם ההפרה לא תוקנה, ניתן לבטל. משכיר רשאי לבטל לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, כאשר נמנע מן השוכר להשתמש במקרקעין בנסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה, והשוכר נהנה מפטור מדמי שכירות, לאחר זמן סביר ובכפוף לתנאים שבסעיף.

למשכיר אסור

משכיר אינו רשאי לשמור לעצמו בחוזה שכירות למגורים זכות ביטול ללא הפרת השוכר, בלי לתת לשוכר זכות ביטול מקבילה. משכיר אינו רשאי לקצר את תקופת ההודעה שלו מתחת ל-90 ימים לפי סעיף 25יג, כאשר הסעיף חל. משכיר אינו רשאי להתנות על הוראות החוק לרעת השוכר כאשר החוק קובע שאפשר להתנות רק לטובת השוכר.