בית המשפט העליון קיבל ערעור של רוכשי דירה בפרויקט בנייה בבת ים על החלטה ששללה מהם אפשרות להיפרע מקופת הכינוס בגין איחור במסירת הדירה. החברות שליוו פיננסית את הפרויקט ביקשו לממש שעבודים לאחר שהקבלן נקלע לקשיים, והכונס מטעמן בחר להמשיך את הבנייה ולא לבטל את עסקאות המכר. החברות והכונס טענו כי רק הקבלן המקורי אחראי לפיצוי על האיחור. השופטת רות רונן קבעה כי המשך ביצוע חוזה אינו מאפשר לאמץ את זכויותיו ולדחות את החובות הכרוכות בו, וכי פיצוי הנצבר לאחר מינוי הכונס עשוי לקבל מעמד עדיף כהוצאת הליך. עם זאת, הזכאות הפרטנית והסכום טרם הוכרעו, והדיון יוחזר למחוזי.
המחלוקת נולדה בפרויקט לחיזוק מבנה מגורים קיים, שבמסגרתו קיבלה החברה הקבלנית זכויות לבנות 14 דירות חדשות. הפרויקט מומן בהלוואות שהעמידו שתי חברות מלוות לפי הסכם ליווי שנחתם בנובמבר 2017. לטובת ההלוואות נרשמו שעבודים על זכויות שונות במיזם. שיטת הליווי נועדה לאפשר לקבלן לממן את העבודות, להבטיח לגוף המלווה מקור פירעון מתוך תקבולי המכירות ולהגן על הרוכשים באמצעות ערבויות חוק המכר. אלא שכאשר הקבלן לא עמד בפירעון, אותו מבנה פיננסי הציב את הרוכשים מול מי שהשתלטו על המשך הפרויקט.
בינואר 2021 פנו החברות המלוות לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה לממש את הבטוחות. ביום 25 בינואר מונה כונס נכסים זמני, ובסוף אותו חודש הפך המינוי לקבוע. באמצעותו בחרו החברות לסיים את הבנייה על בסיס ההסכמים שכבר נחתמו עם הרוכשים, ולמכור גם דירות שנותרו ללא קונה. הן לא בחרו במסלול של פירעון ערבויות חוק המכר והשבת כספי הרוכשים. ההחלטה הבטיחה את המשך הפרויקט, אך פתחה שאלה נוספת: האם לאחר קבלת ההחלטה להמשיך בחוזים, זכאים הרוכשים גם לסעדים הנובעים מהאיחור בקיומם.
הרוכשים שהגישו את הערעור טענו כי ההסכם שלהם נותר בתוקף ולכן לא ניתן להפריד בין ההתחייבות למסור להם דירה לבין ההתחייבות לפצותם אם המסירה מתעכבת. הם ביקשו לקזז את הפיצוי המגיע לטענתם מיתרת התמורה, והצביעו על המעורבות המתמשכת של הגופים המממנים בפרויקט ועל יכולתם להעריך את הסיכונים. הכונס לא חלק על עצם קיומו של איחור, אך טען שהתחייבותו מצומצמת למימוש השעבודים ולהשלמת הפרויקט, ואינה כוללת חובות שהקבלן נטל על עצמו כלפי הרוכשים. החברות המלוות הוסיפו כי זכויותיהן כנושות מובטחות קודמות לזכויות הרוכשים, וכי אלה אינם יכולים ליהנות גם מבניית הדירות וגם מהפחתת כספים המשועבדים להשבת ההלוואה.
במחוזי התקבלה למעשה עמדת הכונס. בהחלטה מפברואר 2023 נקבע כי מדובר בכינוס למימוש שעבודים קבועים, ולא בהליך חדלות פירעון כולל של החברה הקבלנית. בית המשפט היה ער לקושי הגלום בכך שהכונס בוחר אילו הוראות של חוזי המכר לקיים, אך סבר שאין בכך להפוך אותו לגורם הנושא בכלל התחייבויות הקבלן. המחוזי אף הציע לראות בהמשך הבנייה התקשרות חדשה שתכליתה השלמת הפרויקט לטובת השעבודים. בשולי החלטתו ציין את הסיכון שבמימוש נכסים של חברה המצויה בקשיים בלי הסדרה קולקטיבית של זכויות כלל הנושים.
לעומת זאת, הממונה על הליכי חדלות פירעון תמך בעיקרון שלפיו מי שבוחר להמשיך בחוזה נוטל אותו על זכויותיו וחובותיו. הממונה הבחין בין חובות שנוצרו לפני כניסת הכונס לתפקיד לבין חיובים שנוצרו במהלך ההפעלה. לצד התמיכה ברוכשים הוא הזהיר כי זכויותיהן המובטחות של החברות המלוות עשויות לגבור על זכות קיזוז של חובות עבר, בהיעדר הסכמה אחרת. הבחנה זו עמדה בהמשך בלב פסק דינו של העליון.
השופטת רונן בחנה תחילה את השעבודים ואת דרך התנהלות הפרויקט. היא קבעה שאין די בכותרת שנתנו הצדדים לבטוחה כדי להכריע אם היא שעבוד קבוע או צף. במסגרת הליווי נותר לקבלן חופש ממשי להמשיך לנהל את עסקיו, להתקשר עם רוכשים וספקים ולבצע פעולות שוטפות בפרויקט, אף שהיה נתון לפיקוח של המלוות. מאפיינים אלה תמכו בסיווג שעבודים רלוונטיים כצפים ובהחלת העקרונות הנוגעים להליכי חדלות פירעון ולסדר הנשייה, במקום הסתמכות על התיאור הפורמלי שנבחר במסמכי העסקה.
במוקד פסק הדין עמדה האפשרות להמשיך בהסכמי המכר באופן חלקי. השופטת קבעה כי לגורם המלווה אין חלופה של ״השלמת פרויקט סלקטיבית״. לדבריה, הבנק או הגוף המלווה אינו יכול ליהנות מבחירה להשלים את הבנייה, להימנע מפירעון הערבויות ולגבות את מלוא התמורה החוזית, ובאותה עת ״לשנות לרעת הרוכשים באופן חד-צדדי את מערך הזכויות והחובות״ שנקבע בהסכמים. העיקרון נוגע להמשך החוזים בשלמותם; הוא אינו קובע שהגוף המלווה חייב אישית בכל חוב שהותיר אחריו הקבלן.
ההבחנה האחרונה הובילה לתוצאה מורכבת יותר מהכרה כללית בזכאות לפיצוי. לפי העליון, חובות שנוצרו לפני פתיחת ההליך הם חובות עבר, שלגביהם חלים סדרי הקדימות הרגילים. מנגד, כאשר הכונס ממשיך את ההתקשרות לצורך השלמת הבנייה, חיובים הנוצרים כתוצאה מהפעלת הפרויקט לאחר מינויו עשויים להיחשב להוצאות הליך. הוצאות אלה נפרעות מקופת הנשייה במעמד עדיף ביחס לשעבוד הצף. כלומר, לא מדובר בחיוב אישי אוטומטי של החברות המלוות, אלא בקביעת סדר הפירעון של כספים המוחזקים במסגרת ההליך.
לפי ההסכם שנבחן, המסירה הייתה אמורה להתרחש בתוך 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, בכפוף למילוי התחייבויות הרוכשים. ההיתר ניתן בדצמבר 2017, ולכאורה נקודת המוצא למסירה הייתה דצמבר 2019. ההסכם כלל הוראת פיצוי לאחר איחור של יותר מ־60 יום, ובהפניה לחוק המכר דירות. העליון ציין כי אם התנאים ההסכמיים התקיימו, עשוי היה להיווצר חיוב פיצוי כבר בפברואר 2020. את הרכיב שנצבר עד סוף ינואר 2021 יש לראות כחוב עבר; את הרכיב שלאחר מינוי הכונס ניתן לבחון כהוצאת הליך. זו אינה קביעה שכבר חושב פיצוי או שכל תקופת האיחור תוכר במלואה.
המצב הקונקרטי של המערערים מורכב במיוחד. בעוד יתר הרוכשים קיבלו את דירותיהם לכל המאוחר באפריל 2025, הדירה שבמוקד הערעור עדיין לא נמסרה להם בעת הדיון בשל מחלוקות והליכים משפטיים נוספים. נותר גם לברר את יתרת התמורה שלא שולמה, את מילוי תנאי החוזה ואת התקופה שבגינה ניתן לייחס פיצוי לקופת הכינוס. בית המשפט החזיר למחוזי את הבירור של עצם הזכאות ושל שיעור הסכום, אם ייפסק. שאלת חניית הנכה שהעלו הרוכשים לא הוכרעה בערעור, משום שהמחוזי טרם נתן בה הכרעה שעליה ניתן לערער.
בסוגיית הקיזוז הבחין העליון בין שתי התקופות. חובות העבר אינם מקנים ככלל לרוכשים אפשרות לקזז כספים מתוך התמורה המשועבדת, משום שקיזוז כזה מעניק להם עדיפות על חשבון נושים אחרים בניגוד להסדר הליווי. לעומת זאת, ביחס לפיצוי שיוכר כהוצאות הליך לאחר מינוי הכונס, זכאים הרוכשים להביא בחשבון קיזוז מיתרת התמורה. השופטת הדגישה כי אותם חיובים ממילא נמצאים במעמד נשייתי עדיף על פני החברות המלוות, בין שישולמו מתוך הקופה ובין שיקוזזו.
המשנה לנשיא נעם סולברג הצטרף לתוצאה והמחיש את הרעיון באמצעות הביטוי ״עסקת חבילה״: חוזה שמקבל הגורם המלווה כדי להשלים את ביצועו אינו ניתן לאימוץ ״למחצה, לשליש ולרביע״. עם זאת, הוא הסתייג מהערת אגב של השופטת רונן, שלפיה רוכשים ומלווים יוכלו אולי להגיע לאחר הקריסה להסכמה על ויתור מסוים על פיצויי איחור כדי לאפשר את השלמת הפרויקט. סולברג הזהיר כי הוראותיו הקוגנטיות של חוק המכר דירות עלולות להגביל ויתור כזה. המחלוקת לא הייתה דרושה להכרעה ולא נקבעה בה הלכה מחייבת. השופטת יעל וילנר הצטרפה לתוצאה, והערעור התקבל. המשיבים חויבו בהוצאות המערערים בסך 25,000 שקל.
פר"ק 44205-01-21 (ההליך במחוזי).
דיון ותגובות
תגובות לכתבה
עדיין לא פורסמו תגובות.